刘**与王**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第7998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

王**在原审法院起诉称：2012年8月30日我与刘**签订大棚租赁合同，我将村北大棚基地的大棚租赁给刘**使用，合同对双方的权利和义务进行了明确的约定。在合同履行的过程中，大棚内的钢梁因潮湿热气严重损坏，根据合同第九条：甲方只负责乙方的一次性投资，以后一切自付（包括钢架、墙体、房、墙、大门）等，合同期满，恢复大棚原貌。但刘**拒不根据约定，对大棚内的设备进行修缮。我多次要求刘**依约修缮，但刘**拒不履行。刘**的行为已经严重侵犯了我的合法权益，故此诉至法院，要求解除双方之间的大棚租赁合同，刘**支付违约金35000元，诉讼费由刘**承担。

一审被告辩称

刘**在原审法院答辩称：第一、大棚损坏是自然损毁还是人为的，还是王**所用的材料不符合规格？第二、大棚损坏之后是我屡次打电话告诉王**，我拆了这些损坏的地方去维护没有标准。王**告诉我大棚内钢梁因潮湿热气损害，大棚内的温度湿气不可能造成这种损害。王**并未完全履行自己的义务。王**说大棚让我去维修，本身合同就没有明确说所有的维修事务都归我，小问题我可以修，但是现在是主体出现了问题，是因为王**的材料存在问题。王**说多次要求我维修，也不是事实。王**说墙体的问题，东边我焊的钢网，西边我盖的墙，当时王**说只要城管不管就可以盖，我才盖的。我盖房子用的砖是王**的，我盖完才两年多，王**解除合同我不知道他是什么想法，要求解除合同我可以同意，关于赔偿损失不同意，大棚钢梁造成现在这样不是我的原因，是自然损耗。我没有违约，是王**违约，不同意支付违约金。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年8月30日，王**（甲方）与刘**（乙方）签订《大棚合同书》，约定甲方将其村北大棚基地的大棚租给乙方。合同期限为23年，每五年另续一次，租金前两年每年6000元，第三年7000元，第四年后按照上年租金每年加500元。合同第八条约定，甲方向乙方负责提供大棚的棚架、棉被、卷帘机、塑料布、电表、水表、电线、电卡一张，一间小房（门窗齐全）、院墙及大门、院内东西墙（砖甲方、建筑乙方，但期后归属甲方，以弥补每年租金少的欠缺）。合同第九条约定，甲方只负责乙方的一次性投资，以后一切自负（包括钢架、墙体、房、墙、大门等），合同期满后，恢复大棚原貌。合同第十四条约定，乙方只得在棚内搞种植，不得私搭乱建，大棚所需简单建筑除外。合同第十五条约定，如单方违约，负责合同期间的损失补偿（每年租金的5倍）并解除合同。

合同签订后，王**将大棚交与刘**使用。后王**发现大棚存在损坏，要求刘**进行维修，刘**认为王**应当承担维修责任，双方因此发生纠纷，故此王**诉至法院，要求解除合同，支付违约金。

另查，在本案审理过程中，法院对双方争议的问题进行了现场勘查，查明刘**租用的大棚棚架锈蚀严重，另查明刘**在大棚中硬化了部分地面，进行了部分改造，用于日常生活。

上述事实，有王**提交的大棚合同书、刘**提交的照片、法院现场勘验笔录、照片等证据及双方当庭陈述在案佐证。

原审法院判决认定：王**与刘**签订的大棚合同书系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规，应为合法有效，双方均应按协议履行，但依据我国法律规定，租赁合同的最长期限不得超过20年，故此该合同中超过20年的部分条款无效。在刘**与王**签订的合同中第九条中明确约定王**只负责一次性投资，以后一切自付，该条款的约定显然是将以后的维修责任交由刘**承担，刘**拒绝对大棚进行维修，违反了合同约定，且双方在合同中明确约定大棚内只许搞种植，刘**将部分大棚改造为生活设施，用于日常生活居住，显然是违约行为。在此情况下，王**主张解除合同并要求刘**承担违约责任，符合合同约定，法院予以支持。刘**辩称应当由王**承担维修责任的依据不足，法院不予采纳。

一审法院认为

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第二百一十四条之规定，判决：一、解除王**与刘**于二○一二年八月三十日签订的《大棚合同书》。二、刘**支付王**剩余租金三万五千元，于本判决生效后十五日内付清。三、驳回王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

刘**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，依法改判驳回王**的一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由王**承担。上诉理由：1、一审法院判决我支付租金35000元属于违法判决，王**并未主张租金，我也没有拖欠租金，一审判决超出王**的诉讼请求。2、一审法院认定大棚的维修义务应当由我承担是错误的。3、一审法院以我不对大棚进行维修即认定我违约违背基本法理。4、一审法院认定我在大棚进行建设违反合同约定是错误的。5、一审法院适用法律错误。

被上诉人辩称

王**服从原审法院判决，针对刘**的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。王**与刘**签订的《大棚合同书》约定的租赁期限为23年，超过了法律规定的租赁合同的最长期限，故上述合同超过20年的部分应当认定为无效，但该部分无效并不影响合同其余部分的效力。原审法院对于该份合同效力的认定是正确的，但在判决主文中未对此加以明确，本院予以纠正。

当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王**主张解除其与刘**之间的合同所依据的理由主要有两点：一、刘**在大棚中私搭乱建，违反了大棚只能进行种植的约定；二、刘**拒绝履行维修义务，违反合同约定。因此本案的争议焦点也就是刘**是否在合同履行过程中存在违反合同约定的行为，导致合同约定的解除权行使条件成就。

关于刘**在大棚中进行建设的问题，双方在合同中约定了刘**只得在棚内搞种植，不得私搭乱建，大棚所需简单建筑除外。由此可见，承租人在合同期内并非完全不能对租赁物进行适当的改造、建设，上述约定也反映了缔约双方在缔约时对于今后可能发生的建设、改造存有心理预期。租赁合同约定房屋装饰装修或扩建须经出租人同意，出租人知道或者应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修或扩建，但在合理期限内未提出异议，或者在合理期限内提出异议后又继续履行合同或接受承租人履行义务的，可以视为出租人同意装饰装修或扩建，或者放弃再提出异议的权利。刘**在大棚内的建设行为王**并未提出异议，且一直收取租金至2015年，应当视为其对刘**建设行为的同意，其无权再以此理由主张解除合同。

关于大棚维修义务应当由谁承担的问题。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。可见租赁物的维修义务是出租人的一项法定义务，在双方没有特殊约定的情况下，维修义务当然应当由出租人承担。本案中，双方在合同第九条约定甲方只负责乙方的一次性投资，以后一切自负（包括钢架、墙体、房、墙、大门等），合同期满后，恢复大棚原貌。现双方对于该条款的理解存在分歧。从该条款的文义分析，应当是双方对于大棚及相关配套设施由谁投入的约定，否则不可能有恢复原貌的必要，该条款亦未明确约定维修义务由承租人承担，在此情况之下便将出租人的一项法定义务认定由承租人承担有违公平。王**作为出租人，其主要合同权利是收取租金，刘**作为承租人的主要权利是使用租赁物，在租赁物需要维修的情况下，影响的是承租人的使用功能，承租人有权对其权利进行处分，也就是说，即便约定了维修义务由承租人承担，出租人也不能因为承租人不进行维修而主张解除合同。因为该约定仅是免除了出租人的法定义务，而不是赋予其相应权利。故王**以此理由主张解除合同亦不能成立。

综上所述，王**据以主张解除合同的理由均不能成立，原审法院的处理结果系适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条第二款之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第7998号民事判决第一项、第二项、第三项；

二、王**与刘**于二○一二年八月三十日签订的《大棚合同书》中租赁期限超过二十年的部分无效；

三、驳回王**的全部诉讼请求。

一审案件受理费七百元，由王**负担（已交纳）。

二审案件受理费六百七十五元，由王**负担（本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日