张**等与谷×1房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、张**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2015）延民初字第01307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张**及其委托代理人窦*，上诉人张**及其二上诉人之共同委托代理人徐**，被上诉人谷×1及其委托代理人程*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

张**、张**在原审法院起诉称：张**与张**系父子关系，张**与谷**系亲家关系。张**与谷**之女谷**于1997年4月17日登记结婚，婚后生育一女张**。2000年1月23日，张**与谷**签订房屋买卖协议。2002年1月，谷**病逝。2012年3月，张**与窦*再婚，婚后二人仍在张**所购房屋内居住。现因外炮村准备搬迁，谷**开始反悔不允许张**及妻子窦*在此居住，故张**、张**诉至法院，要求确认张**与谷**签订的房屋买卖协议有效。

一审被告辩称

谷**在原审法院答辩称:我不同意张**、张**的诉讼请求，请求法院判令原告与我签订的房屋买卖协议无效。首先，房屋买卖协议的签订不是我真实意思表示；其次，《土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体组织所有，享有宅基地使用权的须为集体经济组织成员。张**并非外炮村的集体组织成员，其与我签订的买卖协议违反法律、法规的强制性规定；最后，我未与张**签订买卖协议，故张**作为原告不适格。

一审法院查明

原审法院审理查明:张**与谷**之女谷**于1997年4月17日登记结婚，婚后生育一女张**。2000年1月23日，张**与谷**签订房屋买卖协议，该协议载明，张**以一万五千元人民币，给张**购买外炮村谷**家北房三间（西头），卖方为谷**，买方为张**。2002年1月，谷**病逝。2012年3月，张**与窦*再婚，婚后二人仍在张**所购房屋内居住。后谷**与该二人因生活琐事不和，经常发生矛盾。2015年1月14日，张**、张**诉至法院，要求确认双方之间签订的房屋买卖协议有效。

原审法院认定上述事实，有双方当事人的当庭陈述，张**、张**提交的买卖房屋协议书等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同为无效合同；无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有。农村房屋系村民经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，目的是保证农村村民最基本的居住。本案诉争房屋系农村房屋，涉案房屋购买人张**及其子张**均非外炮村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格。故双方之间的该种买卖，侵犯了集体经济组织的利益，应依法认定无效。对于张**、张**要求确认双方之间签订的买卖房屋协议有效的诉讼请求，法院不予支持。

一审法院认为

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决：一、确认张**与谷×1签订的买卖房屋协议无效；二、驳回张**、张**的诉讼请求。

上诉人诉称

张**、张**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，支持我方在原审时的诉讼请求。上诉理由：本案诉争房屋在2014年12月25日被赠予具有外炮村集体经济组织成员身份的窦*（张**的妻子，户口所在地为诉争房屋）。原审法院未充分考虑诉争房屋的归属，这将影响张**与窦*夫妇对该房屋行使所有权。

本院查明

谷**服从原审法院判决，不同意张**、张**的上诉请求及理由。称：请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案不涉及赠与，对方曾起诉谷**要求确认赠与有效，在审理过程中法庭认为在未确权的前提下赠与是不能成立的，后对方撤诉，故在本案中不涉及赠与问题，只涉及买卖合同是否有效的问题。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。本案诉争房屋系农村房屋，诉争房屋购买人张**为其子张**均非外炮村村民，张**虽婚后常年在此地生活居住，但其并不在该村务农，其不享有使用该村集体组织宅基地的资格。故原审法院认定双方之间的该种买卖，侵犯了集体经济组织的利益，应依法认定无效是正确的。无效的合同自始没有法律约束力。张**、张**的上诉请求，没有依据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百七十六元，由张**、张**负担（已交纳）。

二审案件受理费三百五十二元，由张**、张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十五日