北京太和保兴房地**限公司与郭*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京太和保兴房地**限公司（以下简称太和保**司）诉被告郭*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告太和保**司的委托代理人耿*、阮**，被告郭*及其委托代理人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告太和保**司诉称：被告郭*购买了我公司位于8哩岛（榆**都家园）X号楼X单元X室房屋。双方于2013年11月23日签订了编号为XF458627号的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称合同），面积为255.64平米，合同总价为4726912元。郭*的支付方式为按揭贷款，贷款金额为270万元。2014年2月28日，郭*提出提前装修，我公司认为郭*已经交纳首付，后期贷款应当也会正常交清，便同意了对方的装修请求。但后来因贷款利率上调，郭*不愿意承担剩余房款，2014年6月3日郭*以传真形式向我公司发送了一份《关于退购8哩岛小区X号楼X单元X室商品房的申请》，也就是那时我公司方才知道郭*以装修为名实际将房屋对外出租盈利。我公司本着善良出卖人的原则，同意了郭*的申请并开始按程序办理。但郭*的态度一直反复，因有利可图郭*一直拖着说想继续履行合同，并且我公司也无法对抗善良第三人租户，于是郭*的行为更加肆无忌惮。2014年6月，上述房产解押后（该房屋出卖时已设立抵押且在合同中明确，并且我公司有抵押权人出具的同意出售证明，以上均有郭*本人签字确认）。我公司一直催促郭*办理按揭贷款，且我公司的销售人员多次与郭*沟通，希望其尽早办理按揭，要求其在转移登记办理完毕实际收房后再将房屋出租，并且向郭*介绍合作银行，以期降低郭*的贷款成本，但郭*一直故意拖沓直至今日仍未将按揭手续办理完成，已构成严重违约。根据合同附件九第二条第（一）项第1款的约定，郭*应当向我公司支付自2014年6月1日至起诉当日即2015年7月7日的延期付款违约金，总计635888元，并且我方有权从郭*已付房款中扣取。综上，被告郭*的行为已严重违反了双方合同，并且利用我公司所有的房产牟利，严重侵犯了我公司的合法权益，故要求：1、依法解除原被告于2013年11月23日签订的房屋买卖合同，并由被告郭*协助我公司办理解除上述房屋的登记手续；2、被告郭*支付逾期付款违约金635888元（自2014年6月1日起至起诉之日即2015年7月7日，共计401天）；3、本案的诉讼费用由被告负担。

被告辩称

被告郭*辩称：我不同意原告太和保**司的诉讼请求，我并没有违约，不同意解除合同，也不同意支付违约金。

本院查明

经审理查明：2013年11月23日，原告太和保**司作为出卖人与被告郭*作为买受人就位于北京市通州区榆景苑二区X号楼3层X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）签订了《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号为XF458627），房屋建筑面积共计255.64平方米，总价款为4726912元。买受人采取商业贷款方式付款，并约定在签署该合同当日或者之前，买受人向出卖人按照约定总房价款的42%支付首期房款，计2026912元，其中含认购定金2万元，已于2013年11月23日支付。余款270万元以银行按揭贷款方式支付。涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为中诚**任公司，抵押登记日期为2012年11月2日，并在合同附件三中约定“兹有北京太和保兴房地**限公司开发的位于北京市通州区永顺镇新建村北侧住宅项目土地使用权及地上建筑物已抵押给中诚**公司，中诚**公司已开具抵押范围内的部分房屋在抵押情况下销售并办理商品房联机备案的函（即《同意销售函》），买受人同意并已知悉上述情况（包括《同意销售函》、本附件三关于抵押的约定等相关内容），买受人自愿在此情况下购买北京太和保兴房地**限公司开发的北京市通州区永顺镇新建村北侧住宅项目商品房号为X-X-X。”其中中诚**任公司开具的同意销售证明内容为“产权人北京太和保兴房地**限公司，坐落在通州区榆景苑二区X号楼X单元X号房产，房产证号为X京房权证通字第1226115号，在抵押期间同意抵押房产进行销售。”合同第八条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同附件九“补充协议”约定：若自该商品房签约之日起60日内，因买受人原因，买受人申请的贷款仍未到达出卖人的收款账户，则出卖人有权解除该合同，且买受人应向出卖人支付该商品房总价款的2%的违约金；同时约定：出卖人在将符合该合同第九条约定条件的商品房交付给买受人时，买受人应持出卖人发出的房屋交付使用通知书办理商品房交付手续，自买受人接受商品房钥匙时起，即视为该合同项目下商品房已交付给买受人。自交付之日起，该商品房的风险、责任及相关费用的承担等均转为由买受人承担。上述合同签订后，郭*支付太和保**司首付款共计人民币2026912元。后太和保**司将涉案房屋的钥匙交付给郭*，郭*于2014年2月28日将涉案房屋出租给第三人吕*。2014年6月3日，郭*向太和保**司出具了《关于退购8哩岛小区X号楼X单元X号室商品房的申请》，内容为“本人为你司所属楼盘8哩岛小区X号楼X单元X室业主郭*，于2013年11月23日累计交付首期房款2026912元，并通过你司所雇销售经纪人张**（京销25357）签署了购房合同（合同编号XF458627），该房总房款4726912元，剩余2700000元拟采用贷款支付。签署购房合同前，该房屋已被你司抵押，签约时并未解押且并未告知本人，导致银行贷款一直不能办理。目前，因贷款利息上浮，本人无力办理贷款，现申请退房，具体情况如下：一、贷款办理经过1、2013年11月27日本人通过中国银**心支行业务员赵*办理了贷款签约手续，此时银行承诺贷款利息为央行标准利息的8.5折，贷款2700000元，按照贷款30年每月等额还款方式计算，本息合计5561673.86元，每月还款15449.09元。2、因你司将该房屋抵押，迟迟不能办理贷款业务，本人多次短信，电话催你司所雇销售经纪人张**，以期你司加快办理解押手续，以便早日办理贷款。直至2014年4月末，你司才完成解押，此时，中国银**心支行业务员赵*电话告知本人贷款利率上浮15%。贷款2700000元，按照贷款30年每月等额还款方式计算，本息合计6696808.96元，每月还款X602.25元。总款较之前高出1135135.1元。3、2014年5月28日，经你司介绍，本人前往兴业**坛支行办理贷款手续，银行常经理告知贷款利息上浮10%。贷款2700000元，按照贷款30年每月等额还款方式计算，本息合计6630753.44元，每月还款X4X.76元。总款较之前高出1069079.58元。二、房屋现状该房目前处于出租状态。本人于2014年2月28日带租户一并将房屋借出，并同时出租，租户自行装修。三、申请诉求因你司原因，本人目前无力承担高额的贷款，现申请退房，并请在房屋退还之日返还所付首期房款2026912元以及自2013年11月23日起产生的利息；同时承担可能给租户带来的损失。盼速复。本人保留法律诉讼的权利。”2014年6月26日，涉案房屋抵押登记手续注销。

在本案审理过程中，郭*向本院提交了收入证明、银行流水以及退回邮件快递单，证明其前往太和保**司指定的银行办理贷款，但由于涉案房屋存在抵押，导致无法办理贷款且银行将相关材料退回的事实；同时向本院提交了其与太和保**司工作人员于2014年3月、5月份进行沟通的短信记录以及向太和保**司邮寄的函件，证明其积极履行合同事宜。对此太和保**司持有异议，认可曾收到了上述相关函件，但对其他证据材料的关联性不予认可。

上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、首付款发票、《关于退购8哩岛小区X号楼X单元X号室商品房的申请》、房屋所有权证、收入证明及银行流水、快递单及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，原告太和保**司与被告郭*签订的《北京市商品房现房买卖合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，郭*通过《关于退购8哩岛小区X号楼X单元X号室商品房的申请》明确表示不再履行合同，故太和保**司有权解除合同。虽然郭*以涉案房屋存在抵押无法办理贷款为由作为抗辩，但买受人的付款义务系买卖合同的主要义务，而涉案房屋存在抵押的事实，郭*在购买涉案房屋时已明知，且贷款政策的变化属于市场形势的变化，而非解除合同的事由，郭*的意见不符合合同约定或者法律规定，故本院不予采纳。此后，太和保**司与郭*均未提供证据证明其就履行合同达成一致，合同客观上亦未进一步履行，故太和保**司要求解除合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于太和保**司要求承担逾期付款违约责任的诉讼请求，本院认为合同约定的付款期满后，因涉案房屋存在抵押，双方就贷款事宜曾多次进行协商，但未明确约定后续款项的支付期限，故该项诉讼请求，理由不当，本院不予支持。对于郭*要求继续履行合同事宜，经本院释明后郭*坚持不提起反诉。对于合同解除后的法律后果，双方均可另案起诉解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、自本判决生效之日起，解除原告北京太和保兴房地**限公司与被告郭*于二〇一三年十一月二十三日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；

二、被告郭*于本判决生效之日起十五日内协助原告北京太和保兴房地**限公司前往房地产管理部门办理完毕上述合同的登记备案注销手续；

三、驳回原告北京太和保兴房地**限公司的其他诉讼请求。

案件受理费二万二千三百零八元，由被告郭*负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月二十四日