北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人王**、闫**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第00330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年12月，徐**向原审法院诉称：2012年7月19日，徐**与闫**、王**签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》等，约定徐**购买闫**、王**共有的位于北京市通州区永顺镇珠江国际家园3#地28号楼2单元×房屋，约定房屋成交价格为130万元人民币，由北京玉**有限公司（以下简称玉**司）为徐**与闫**、王**之间的房屋买卖交易提供居间服务。当日，徐**支付闫**、王**购房定金2万元。之后，根据合同，徐**于2012年7月25日将第一批首付款20万元（含定金2万元）支付至王**账户，同年8月1日将第二批首付款30万元交付至王**账户，经纪公司作为见证人。同时，合同还约定，闫**、王**应当在取得房屋产权证后3日内通知徐**和经纪公司。2014年8月底，闫**、王**取得房产证后，欲单方撕毁合同，要求徐**再加20万元才能配合徐**办理转移登记手续。徐**自2012年7月19日办理物业交割并装修入住至今已达两年零四个月，徐**为此购买了家电、家具、生活用品等，早已在此安家。但是闫**、王**违反诚实信用原则，出尔反尔，置合同约定及法律于不顾，给徐**精神及财产造成巨大损失。请求法院判令闫**、王**继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并协助徐**办理北京市通州区珠江拉维小镇28号楼2单元×号房屋所有权转移登记手续；闫**、王**支付违约金26万元人民币；诉讼费由闫**、王**承担。

一审被告辩称

闫**、王**辩称：我不同意徐**的诉讼请求，我不存在违约事实，而是徐**违约。徐**与闫**、王**签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，因闫**、王**未取得产权证，约定取得产权证后通知徐**办理房屋产权过户手续，诉争房屋自2012年8月1日就由徐**居住至今。2014年8月底，当闫**、王**得知产权证已经办下后，于2014年8月29日短信通知了中介要求办理过户，后中介转发至徐**，徐**没有回复。2014年11月3日，再次短信通知徐**，还是没有回复。2014年11月19日、25日，闫**、王**两次以信函方式通过特快专递邮寄给徐**要求过户，19日的快件被退回，25日的快件被签收，但是也没有回复。徐**的行为已明示解除合同。现我方提出反诉，要求解除闫**、王**与徐**签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；徐**支付违约金10万元；要求徐**腾退房屋并支付自2012年8月1日至实际腾退日的房屋损失（每月按3000元计算）；诉讼费由徐**承担。

针对闫**、王**的反诉，徐**辩称：闫**、王**反诉状所述与客观事实严重不符。在涉案房屋房产证办好之前的几个月，闫**、王**就因为房价上涨要求徐**增加30万元。2014年8月29日，徐**看到孟*转发的短信后，立即给孟*打电话要求和闫**、王**见面洽谈过户事宜。之后，双方在麦当劳餐厅商量如何办理过户时，闫**、王**说因为房产证办理迟延导致损失，要求徐**必须加价。11月29日，孟*给徐**发短信，闫**、王**要求需在原合同基础上增加20万元才能配合办理过户。徐**与闫**、王**2012年7月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等合法有效，应受到法律保护。徐**已入住两年多，目前房产证已经办好，具备了过户登记的条件，闫**、王**应当继续履行合同。房价上涨受多方面因素的影响，闫**、王**应当承担相应的商业风险。闫**、王**称徐**已明示解除合同无从说起。合同解除必须是在主客观情况发生变化，致使合同履行已经不可能或者不必要的情况下，继续履行合同已经失去意义，才能达到解除合同的法律后果，否则即可能构成违约。本案显然不具备解除合同的条件。故请求法院驳回闫**、王**的全部反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：王**、闫**系夫妻关系。2012年7月19日，徐**与闫**、王**签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定：出卖人所售房屋坐落在通州区珠江国际家园3#地28号274号（以下简称诉争房屋）。双方协商一致，该房屋成交价格为130万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。出卖人应当在约定时间前将该房屋交付给买受人。合同还约定了其他内容。2012年7月19日，徐**（乙方）、闫**和王**（甲方）、玉**司（丙方）签订一份《补充协议》，约定：乙方于2012年7月19日向甲方支付定金贰万元整，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。甲方应在签署本协议后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续。甲方同意乙方以公积金贷款方式支付购房款。乙方于2012年7月25日前将第一批首付款20万元整（含前期支付全部定金2万元）自行支付给甲方。乙方于2012年8月1日前将第二批首付款30万元整自行支付给甲方。综上，乙方实际共支付甲方首付款50万元整（含前期支付全部定金2万元）。甲方承诺在取得房屋产权证后3日内通知乙丙双方。双方协商一致在乙方所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲方同意在给首付款当日将房屋交付给乙方。甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同。若甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的，视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。协议还约定了其他内容。上述合同签订后，2012年7月19日，徐**给付王**定金2万元。2012年7月25日，徐**按照约定给付王**、闫**第一批首付款20万元（含定金2万元），闫**、王**将诉争房屋交付给徐**。2012年8月1日，徐**按照约定给付王**、闫**第二批首付款30万元。2014年8月29日，闫**、王**向玉**司的中介经理孟**短信告知房屋登记审核已完成，可以领取房产证，并称“如果能协商解决达到双方满意顺利过户为好，如协商不成，10日后将按我方意愿处理，此短信将作为我方应尽通知事宜。请转告购房徐女士本人”。同日，孟*将该短信转发给徐**。闫**、王**表示，“按我方意愿处理”的意思是解除合同，闫**、王**退还徐**支付的50万元。2014年8月、9月期间，王**通过玉**司的中介经理表示要求徐**增加房价或者把诉争房屋出售后将卖房款分割一部分给王**。玉**司从中调解，未成功。徐**与王**直接调解，亦未成功。2014年11月3日，徐**与王**进行短信沟通。2014年11月19日，闫**、王**向徐**发送特快专递，要求办理过户手续。此邮件被退回。2014年11月25日，闫**、王**再次向徐**发送同样内容的特快专递，此次邮件被签收。徐**称其收到邮件后用自己的手机与王**联系，王**拒接电话。2014年12月，徐**提起本案诉讼。徐**具有北京市购房资格。庭审中，徐**表示愿意代替王**、闫**清偿诉争房屋的抵押贷款以解除抵押。法庭向徐**释明其有追偿的权利。庭审中，徐**申请财产保全并提供了担保。法院依法查封了诉争房屋。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。徐**与闫**、王**签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方均应认真遵守履行。徐**在支付了第一批首付款20万元后按照约定入住诉争房屋。闫**、王**在2014年8月底具备了领取房产证的条件，但是未按照合同约定配合徐**过户，而是提出了增加房价等条件。徐**举证的录音、视频和短信记录形成了完整的证据链条，足以证明闫**、王**单方提出的增加房价等条件属于单方违约。现徐**明确表示愿意代替闫**、王**清偿诉争房屋的抵押贷款以解除抵押，故对徐**要求的继续履行、协助过户的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。徐**要求闫**、王**支付违约金，理由正当，予以支持；但是，合同约定的违约金过高，酌情予以支持。闫**、王**在单方要求增加房价未果的情况下，又向徐**发出快递要求过户，但没有任何过户的实际行动，因此，这不能认定为闫**、王**免责的事实。徐**在与闫**、王**调解过程中就出售诉争房屋的协商过程不能作为徐**同意解除合同的意思表示，因为闫**、王**在具备领取房产证的条件下随时可能将房屋再次抵押或者出售，闫**、王**处于强势地位，徐**处于弱势地位。闫**、王**认为徐**已经明示解除合同，没有事实和法律依据，不予采信。徐**没有违约行为，故对闫**、王**的反诉请求，均不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，原审法院于2015年3月判决：一、在原告徐**代替被告王**、闫**清偿了位于北京市通州区潞苑东路四十号院二十八号楼二单元七零四房屋的抵押贷款后，被告王**、闫**继续履行其与原告徐**签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）和《补充协议》，协助徐**办理北京市通州区潞苑东路四十号院二十八号楼二单元七零四房屋的过户手续，将房屋过户给徐**，于本判决生效之日起三十日内执行清；原告徐**有权向被告王**、闫**追偿前述款项；二、被告王**、闫**给付原告徐**违约金三万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告徐**的其他诉讼请求；四、驳回被告王**、闫**的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，王**、闫**不服原判提起上诉，请求撤销原判第一、二项，依法改判闫**、王**与徐**解除《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，腾退房屋并支付自2012年8月1日至今的房屋损失，徐**向王**、闫**支付违约金10万元。徐**同意原判。王**、闫**的上诉理由为：原审法院查明案件事实不清、适用法律错误，房屋买卖合同签订后，徐**占用涉案房屋，王**、闫**每月偿还着贷款，双方在2014年8月口头达成解除合同的合意，徐**提出将房屋出售双方按比例分成，原判认定由王**、闫**提出出售房屋的事实，明显认定事实错误，王**、闫**并没有违约的事实，并非徐**处于弱势地位，是王**、闫**处于弱势地位；涉案房屋为王**、闫**通过银行贷款购买，王**、闫**为借款人抵押人，贷款银行为抵押权人，在没有抵押权人参加诉讼又没有抵押权人同意情况下原审法院判决由徐**代替王**、闫**清偿的行为明显错误，债的承担需债权人同意方可有效，原审法院违反程序剥夺了抵押权人的抗辩权，原审法院判令徐**代替王**、闫**清偿抵押贷款，超出徐**的诉讼请求范围；合同继续履行，明显显失公平，王**、闫**的可期待利益遭受重大损失。王**、闫**就所称内容未提供新的证据。徐**表示对原判认定的事实无异议，原审法院审理程序清楚、适用法律正确，同意原判，不同意王**、闫**所称上诉意见及要求。王**、闫**与徐**在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、购房资格核验单、录音、视频、证人证言等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：王**、闫**与徐**的争议在于房屋买卖合同解除与否、原审法院审理程序错误与否问题。王**、闫**上诉称由徐**提出方案双方于2014年8月口头解除房屋买卖合同等，但就所称内容未提供相应证据予以证实，并无相应证据可于表明王**、闫**所称即为相应事实，王**、闫**所称亦不足以否定已有证据能够证明的相应事实，不能表明原判认定事实及适用法律错误，不能表明王**、闫**据所称内容提出该项内容的上诉主张成立。王**、闫**与徐**未能按双方约定办理房屋过户手续，涉案房屋在原审法院审理期间已被依法查封，徐**就房屋贷款清偿有明确意见。王**、闫**上诉认为原审法院审理程序违法及已超出了徐**诉讼请求范围，不符已有事实情况，且无相应依据，故对王**、闫**所称该项内容不应予以确认及支持。已有事实和证据不能表明王**、闫**所提上诉主张成立，徐**亦表示不同意王**、闫**所称意见及要求，故对王**、闫**所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

保全费二千五百元，由王**、闫**负担（本判决生效之日起七日内交纳）。

一审案件受理费二千六百元，由徐**负担二千三百二十五元（已交纳），由王**、闫**负担二百七十五元（本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费一千八百七十元，由王**、闫**负担（已交纳）。二审案件受理费二千九百元，由王**、闫**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二Ο一五年六月十九日