刘**与盛**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人盛**房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第16321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年3月，盛建东诉至原审法院称：我于2013年12月17日与刘**签署《租赁合同》，约定将我承租的北京市朝阳区××35号院内的1300平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给刘**经营夜恋港湾娱乐城，租期一年，年租金450000元，每半年支付225000元，同时对停车场使用和装修做出了约定。刘**于2013年12月18日支付了上半年的房屋租金，但在合同履行6个月之后拒不交纳下半年房租，一直拖欠租金至合同到期。现双方的租赁合同已经到期，刘**仍然占有涉案房屋且未交纳租金，故我诉至法院，请求判令：1.刘**腾退涉案房屋；2.刘**支付房屋租金225000元。

一审被告辩称

刘**辩称：盛**所述签署合同情况属实。我租赁涉案房屋用于经营歌厅，2014年初涉案房屋拆迁，盛**要求我搬走并承诺不再收取租金。2014年4、5月份涉案房屋两侧的房子已经全部拆除，歌厅也无法继续经营，但是我花了8000000元装修，现在要拆迁我应当获得拆迁利益，否则我不同意腾房，也不同意再支付租金。

一审法院认为

原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。

本案中，盛**与刘**签署的《租赁协议》是双方真实意思的表示，合法有效。刘**一直占有涉案房屋，作为承租人应当按照合同约定支付租金，刘**提交的证据不足以证明盛**承诺放弃剩余租金请求，法院无法采信。但考虑到涉案房屋为经营性用房，其所在地区因第三方原因大面积拆除，无法完全符合协议约定的租赁用途，影响刘**对涉案房屋的正常使用，法院对刘**应予承担的租金数额予以酌减。现协议约定的租赁期限已经届满，刘**应当将涉案房屋腾空并返还盛**。刘**主张获得拆迁利益与本案并非同一法律关系，法院不予处理。

据此，原审法院于2015年12月判决如下：一、刘**于判决生效后十五日内向盛**支付租金十八万元；二、刘**于判决生效后十五日内将与盛**二〇一三年十二月十七日签署的《租赁协议》项下北京市朝阳区××35号院内用于经营夜恋港湾娱乐城的一千三百平方米房屋腾空返还给盛**；三、驳回盛**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，刘**不服原审法院判决，上诉至本院。刘**认为涉案房屋因涉拆迁无法经营，法院亦就此作出了相应认定，故原审法院判决其支付180000元租金过高；其不能腾退房屋具有事实及合同依据，请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回盛**的原审诉讼请求，本案全部诉讼费用由盛**承担。盛**同意原审判决。

本院查明

经审理查明：2004年11月10日，盛**与朝阳**苗圃签署《协议书》，约定朝阳**苗圃同意将包括涉案房屋在内的朝阳北路大黄庄段南侧的4.5亩房屋及院落租赁给盛**使用，租赁期限自2005年1月1日至2014年12月31日。

刘**自2008年起承租涉案房屋用于经营。2013年12月17日，盛**与刘**签署《租赁协议》，确认盛**将涉案房屋出租给刘**，刘**用于经营夜恋港湾娱乐城，租赁期限一年，即2013年12月17日至2014年12月16日，年租金为450000元，每半年付225000元整。刘**承诺按时交纳房租，如逾期30日后还没缴纳房租，盛**有权将房屋收回。房屋在刘**租赁期内发生拆迁，刘**有权依据国家有关政策之规定，向拆迁方要求赔偿一切经济损失。上述合同签订后，刘**向盛**交纳了上半年的租金225000元。

2014年7月23日，北京市朝阳区高碑店乡人民政府发出《公告》，称乡政府将于2014年7月对黄**店沟大黄庄苗圃（东至：大黄庄苗圃北门；西至：五环路辅路；南至：黄**店沟；北至：朝阳北路辅路）开展专项清理整治行动，请于2014年7月28日至8月1日搬离该区域，高碑店乡政府将协调区综治等相关执法部门，于2014年8月4日起对该区域开展联合清理整治行动并拆除违法建设，各租户若逾期未搬离，由此产生的后果自行承担。

原审法院于诉讼中至涉案房屋进行现场勘验，现涉案房屋周围房屋已经全部拆除，涉案房屋墙壁印有拆除标志，夜恋港湾娱乐城自2014年下半年起亦未再实际经营。经原审法院多次询问，刘**均明确表示要求在本案中主张获得拆迁利益。

本院审理中，经询问，刘**称涉案房屋自拆迁公告发布后就停止经营了。盛建东称涉案房屋的周边房屋是从2014年7、8月份开始拆除的，后期几个月刘**没有进行经营，具体停止经营的时间不清楚；在拆迁公告发布后，双方就后续问题进行过协商，但未达成一致。另，刘**表示在本案二审中主张涉案房屋拆迁利益、装修损失及停产停业损失。

上述事实，有双方当事人陈述、照片、房屋所有权证、企业法人营业执照、庭审笔录及相应证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据已查明的事实，刘**自2008年起承租涉案房屋用于经营，双方于2013年12月17日签订《租赁协议》，约定涉案房屋租赁期限为一年，即2013年12月17日至2014年12月16日。因现该《租赁协议》约定的租赁期限已届满，故盛**主张刘**腾退涉案房屋，于法有据，应予支持，刘**应将涉案房屋腾退交还盛**。刘**主张其因具有事实及合同依据而不能腾退涉案房屋，于法无据，本院对此不予采信。

根据双方当事人的陈述、法院现场勘验情况及在案证据，涉案房屋涉及拆迁，北京市朝阳区高碑店乡人民政府于2014年7月23日发布《公告》，并注明于2014年8月4日起对涉案房屋所在区域开展联合清理整治行动并拆除违法建设，各租户若逾期未搬离，由此产生的后果自行承担。根据上述《公告》内容，并结合双方当事人关于涉案房屋停止经营时间的陈述，可以认定涉案房屋自2014年8月4日起停止经营。涉案房屋为经营性用房，因第三方大面积拆除的因素致使无法继续经营，且双方在《公告》发布后就后续事宜进行过协商，故综合全案案情，应对刘**应予承担的租金数额予以酌减，但原审法院所酌定的租金数额过高，本院予以调整。

另，刘**于本案中主张获得拆迁利益，但与本案并非同一法律关系，故原审法院对此不予处理，并无不当。关于刘**所主张的装修损失及停产停业损失，刘**于原审中并未就此明确提出反诉请求，盛**亦不同意于本案中一并处理，且双方并未达成调解，故刘**的该项主张可另行予以解决。

综上，刘**的部分上诉理由于法有据，其上诉请求的合理部分本院予以支持。原审判决结果有失妥当，本院予以调整。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第16321号民事判决第二项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第16321号民事判决第三项；

三、变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第16321号民事判决第一项为：刘**于本判决生效后十五日内向盛**支付租金七万元；

四、驳回盛**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

公告费260元，由盛**负担（已交纳）。

一审案件受理费4675元，由盛**负担3225元（已交纳2338元，剩余887元于本判决生效后7日内交至原审法院），由刘**负担1450元（于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费3900元，由盛**负担2380元（刘**已预交，盛**于本判决生效后7日内给付刘**），由刘**负担1520元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日