日照市东港区河山镇人民政府与李**合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告日照市东港区河山镇人民政府与被告李**合同纠纷一案，本院于2015年5月20日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告日照市东港区河山镇人民政府的委托代理人焦**，被告李**及其委托代理人耿**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告日照市东港区河山镇人民政府诉称：2000年10月7日，原、被告签订实为集体土地租赁合同名为《模板厂段开发协议》一份，约定原告将原模板厂使用地块租赁给被告使用。但该协议对土地租赁使用的年租赁费用及租赁期限没有明确约定，只约定长期使用。根据法律规定，实属期限约定不明的租赁合同。协议签订后，原告对该地块依法进行了土地使用登记，该土地所有者与使用者都明确登记为原告。综上，鉴于协议未约定明确的租赁费用及租赁期限，致使合同存在重大瑕疵，影响履行。因此，根据相关法律规定，原告认为该协议租赁期限约定不明，请求法院判令与被告依法解除土地租赁协议，并判令由被告将土地恢复原状。

被告辩称

被告李**辩称：一、答辩人与被答辩人签订的协议不是土地租赁协议，是土地使用权转让协议。1、从合同名称看，是《模板厂段开发协议》而非租赁协议。2、从协议内容看，答辩人的合同义务是支付土地使用费18.8万元（含地面附着物），在3年内完成2层以上商业街建设，缴纳房产交易税，负担土地及建设手续的费用，答辩人的合同权利是付清全部土地使用费后取得土地的长期使用权。被答辩人的合同义务是在答辩人付清全部土地款后，负责给答辩人经营的金**批发部办理土地及建设手续。从该协议条款中权利义务的约定可以分析出这是一份典型的土地使用权转让协议。3、关于协议中约定土地使用期限为长期使用的问题，答辩人所有经营的金**批发部已于2005年7月取得日东集用（2005）字第0661108号国有土地使用证，从该使用证取得开始，答辩人使用的金**批发部占用的土地即被确认为商业用地，法定使用年限为50年。二、2000年双方协议签订后，答辩人按约定支付了转让费，完成了临街建设。2005年批发部取得集体土地使用证，2007年、2008年答辩人在涉案土地上所建2栋房屋取得房屋所有权证，前述3个证件均是被答辩人按照协议约定协助办理，据此双方协议已全部履行完毕。三、合同法中关于合同解除的情形有约定解除和法定解除2种。本案中协议未约定解除，本案合同亦无涉及合同法94条规定法定解除的4种情形。故被答辩人主张解除合同没有法律依据。四、关于集体土地使用证土地使用者为河山镇人民政府（金**批发部）的问题，从双方签订的开发协议看被答辩人有给答辩人办理土地使用手续的义务，在办理土地使用手续过程中，不排除由于失误或者疏忽出现此瑕疵，答辩人所经营的批发部从2000年开始就由答辩人实际投资经营，该批发部作为经营实体，与被答辩人之间无任何权利义务关系。综上，答辩人认为2000年被答辩人基于商业利益考虑与包括答辩人在内的几十家用户签订了与本案争议协议相同的开发协议，协议双方均履行了协议约定的义务。虽然权属证书有瑕疵，但结合本案协议发生的历史背景及本案的客观事实，被答辩人的起诉均无任何事实及法律依据，请求法庭判决驳回被答辩人的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2000年10月7日，原、被告签订《模板厂段开发协议》，协议约定：为进一步提高小城镇建设水平，盘活存量土地，扶持个体私营经济的发展，按照驻地总体规划的要求，原告作为甲方与被告作为乙方达成如下协议：一、土地位置面积，该宗地位于204国道以西，邮电局北侧，占地面积1348.55㎡。二、双方议定的价格及付款方式，经甲、乙双方协商议定，该宗地土地使用费总额为18.80万元（含地面附着物），由乙方分三次付清。1、本协议签订之日，乙方付给甲方土地使用费现金10万元。2、2001年1月1日前，乙方付给甲方土地使用费现金2万元。3、到2001年5月1日前，乙方将余额6.8万元全部付清。4、乙方在规定期限未交齐土地使用费，甲方有权收回土地使用权，重新安排开发建设。三、其它有关事宜，1、乙方必须在三年内完成二层以上沿街商业楼建设，并符合驻地建设总体规划的要求。2、乙方付清全部土地使用费后，土地使用权归乙方长期使用。3、乙方付齐全部土地款后，由甲方负责给予办理土地及建设手续，费用由乙方负担。4、应交纳的房产交易税由甲方负担。

双方合同签订后，被告将合同约定的土地使用费交付原告，原告将涉案土地交付被告使用，被告在该土地建造二层楼房两处。2001年9月23日，日照市东港区人民政府下发东政土字（2001）136号关于河山镇河山店村等补办用地手续的批复，对金**批发部使用涉案土地予以同意。2005年6月7日，涉案土地登记申请审批表载明，初始登记土地使用者为金**批发部，集体性质，主管部门为河山镇人民政府。2005年7月10日涉案土地办理日东集用（2005）字第0661108号集体土地使用证，载明土地使用者为河山镇人民政府（金**批发部），土地所有者为河山镇人民政府。日照市东港区金**百货批发超市在工商部门营业执照记载为个体工商户，经营者李**，组成形式为个人经营。2007年6月20日，被告办理日房权证东港字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为李**，为私有房产，建筑面积426.54㎡，设计用途为商业。2008年6月3日，办理日房权证东港字第××号房屋所有权证，房屋所有权人为河山镇人民政府（金**批发部），产别为集体，建筑面积411.6㎡，设计用途为商业。

原告主张根据当时镇政府规划，涉案地段进行商业开发。该地段属于集体建设用地，根据土地管理法律法规规定集体建设用地只能用于公共设施、公益事业建设，个人不能取得集体建设用地的使用权，所以由原告申请并获得批准，由原告建设商业项目，取得集体土地使用权。政府批准文件明确规定涉案土地不准出让、转让、出租、抵押。原告与被告签订开发协议，由被告出资建设金惠源批发部，被告支付土地使用租赁费，但当时未明确约定租赁费数额及租赁期限，不符合相关法律规定。

原告提交河山镇人民政府文件河政发（2013）3号、2013年河山小城镇建设重点项目以及东港区人民政府请示（报告）公文阅批单证明，2013年经东港区人民政府批准涉案地段调整规划应拆迁，符合土地管理法第65条第1款的规定，可以收回土地管理使用权。被告应退回占有用地，原告可根据65条规定给予适当补偿。原告又主张，该模板厂段开发协议未约定被告租赁使用的期限，应视为不定期租赁，根据合同法规定原告可随时解除合同。土地的使用者所有者都为原告，原告有权改变土地用途，被告应服从原告的要求。原告认可原、被告本案争议实际是因拆迁引起。对原告上述陈述，被告不予认可。

上述事实，有原被告陈述、模板厂段开发协议、房屋所有权证、集体土地使用证等证据在案佐证。

本院认为：首先关于本案案由，原、被告双方签订的系一份开发协议，原告主张本案为土地租赁合同，但通过合同内容看，双方合作开发，原告提供涉案土地长期使用权，被告分三次交纳全部土地使用费，原告并为被告办理相关手续，并非土地租赁合同的内容。故对原告陈述的双方签订的协议系土地租赁协议的主张，本院不予采纳。本案案由应为合同纠纷。原、被告双方签订的开发协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应当遵循诚实信用的原则，行使权利，履行义务。双方在合同中约定原告交纳全部土地使用费后对涉案土地享有长期使用权，现原告要求解除合同，但并未提供证据证实双方约定的合同期限已到期，亦未提供证据证实本案双方签订的合同存在法律规定的可以解除的其他情形，且原、被告双方签订的并非土地租赁协议，故对原告要求解除与被告签订的土地租赁协议，并判令由被告将土地恢复原状的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。

本院认为

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告日照市东港区河山镇人民政府要求与被告李**解除土地租赁协议，并由被告将土地恢复原状的诉讼请求。

案件受理费4060元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十六日