王**与杨**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第31992号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年7月，王**诉至原审法院称：2001年1月1日我与杨**签订《承包合同》，约定我将位于北京市朝阳区常营六林西北土地及地上建筑物一并租赁给杨**，租赁期为13年。2001年至2013年底止，其中协议第六条规定：“合同期满乙方（杨**）将所承包仓库的建筑无偿归还甲方（王**）”。2004年6月1日，我与杨**签订《关于华**承包合同的补充协议》，其中第二条约定：2013年合同期满后，华**仍由杨**承包（租金另议），经营期限由2014年至2027年底。2014年1月1日起，依照补充协议，华**继续由杨**承包，同时，按照补充协议中“租金另议”约定，我多次发函要求杨**依据市场价格给付租金，均遭其拒绝。2013年7月26日，杨**将华**其中一部分以0.7元／每建筑平方米每日租给中电**公司，租期从2013年8月16日至2014年8月15日，这一协议价格应视为仓库租期的市场价格。现***总建筑面积30000平方米，按照《承包协议》第六条的规定应由我所有，杨**应按每个月63万元的标准支付我租金。故诉至法院，请求判令杨**支付我自2014年1月至判决当月的租金。

一审被告辩称

杨**辩称：王**陈述与事实不符。双方关于仓库的租赁合同租期至2027年底，但《补充协议》未对2014年起的租金数额做出明确约定，我认为对此双方应继续协商，我不同意按照王**主张的数额继续支付租金，故不同意王**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：杨**与马**（案外人）于1999年共同向常营第六农工商合作社租赁位于北京市朝阳区常营乡常营六队西北电台约50亩土地（以下简称涉案土地）。2000年9月，王**与杨**协商一致，由王**承租涉案土地，后王**给付马**土地及房屋转租补偿款70万元。2000年9月25日，王**与常**作社签订《地上物产权转移协议书》，内容为：常营六队西北电台有土地约50亩，地上物包括院墙及仓库1600平方米，办公区600平方米，传达室三间80平方米，院内公路720平方米，水井一眼。以上建筑物于2000年9月10日期至2028年9月9日止，产权转给通县梨园乡砖厂村王**使用。合同期满后，承租人王**所租赁土地上的一切地上物产权一律归常营第六合作社所有。后王**向常**作社交纳2000年9月至2028年9月常营西北电台土地承包费28万元。2000年9月29日，王**向杨**支付土地及房屋转租款100万元，从中扣除10万元作为合作资金，实际给付杨**90万元。

2000年10月10日，王**与杨**签订《建筑承包合同》，约定：建筑单位王**，承筑单位杨**，经双方协商为了更进一步发展仓储业务，于2000年10月10日，决定新建大库一个建筑面积1620平方米，建筑结构为水泥构件。建筑资金总额366000元，王**负责全部资金；杨**责任：负责按质按量按期，在不影响建筑结构的情况下厉行节约不超出建筑资金，按期完成建筑任务，如有超支出情况由杨**负责。该合同签订后，王**向杨**支付了建筑资金366000元，杨**负责在涉案场地上建设了部分仓库。

2001年1月1日，王**与杨**签订《承包合同》，约定：一、甲方（即王**）将位于常营六队西北电台仓库承包给乙方（即杨**），使用范围以甲方马**、杨**所签转租合同为准。二、承包期自2001年1月1日至2013年底止。三、甲方收取乙方十万元风险抵押金，合同终止时原数退还。四、承包金额分个阶段：2001-2003年为发展期，不上交款，但须建成面积6000米以上的各类库、厂房，由2004年上交40万元，2005年上交50万元，2006年上交60万元，2007年上交70万元，2008年-2012年每年上交80万元，每年7月1日前上交当年承包款的50%，余下部分12月1日前上交齐。2013年的收入用于所有房屋的防水、水电、排水的维修，办公室、宿舍等的油漆、粉刷地面的修复。五、承包期内甲方不得提出中止合同，乙方不能按时上交承包款，合同中止，乙方无条件退出。六、合同期满乙方将所有承包仓库的建筑无偿归还甲方。七、甲乙双方的权利和义务，…因前期大量投入，双方协商2004-2012年上交款每年减少10万元。该合同签订后，杨**在涉案场地上从事仓储经营。

2004年6月1日，王**与杨**签订《关于华**承包合同的补充协议》，协议约定：一、2004年-2012年的租金，由甲方（即王**）的租金中扣除5%作为税款，由乙方负责向税务机关代缴。二、2013年合同期满后，华**仍由杨**承包（租金另议），经营期由2014年-2027年底，2028年元月起，华跃仓库产权无偿移交给杨**，王**在2028年后将不再享有产权，杨**负责与常营六队交涉办理移交手续，并承担2028年后的一切法律责任，合同期内仍执行原协议。三、此协议甲方不得提出变更，乙方可提出不再继续承包。四、本协议一式两份，并由2013年初签订再承包协议。

2013年8月，王**与杨**双方就租赁期间的租金支付等问题产生争议，王**曾诉至法院，要求解除双方签订的《承包合同》，判令杨**腾退租赁物并支付自2013年1月1日至7月23日的租金及利息。原审法院以（2013）朝民初字第30523号判决认定双方之间的合同合法有效，应继续履行，判决由杨**给付王**租金25万元。该案现已生效。

在原审法院庭审中，双方表示对于2013年12月31日之前的租金支付无争议。王**就其主张的自2014年1月1日起租金应调整至63万元，向原审法院提供了杨**与中电**公司签订的仓库租赁合同及中电**公司向杨**交纳租金的发票等，证明其主张租金数额的计算依据。杨**认可至今仍履行双方签订的《承包合同》，现涉案场地及地上物均由其占有使用，且自2014年1月1日起未向王**支付租金。在原审法院诉讼中，双方对于租金数额未能达成一致。

一审法院认为

原审法院认为：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据已查明的事实，王**、杨**签订的《承包合同》已于2013年12月31日到期，于2004年6月1日签订的补充协议虽将租期延续至2027年底，但未对于延长租赁期间的租金做出明确约定，事后双方亦未就租金数额达成一致意见，现王**主张杨**按每月63万元的标准支付租金，缺乏相应依据，法院不予支持。鉴于杨**自2014年1月1日至今仍租赁使用涉案仓库，应支付王**相应租金。法院考虑双方的实际情况并结合以往的租金支付方式及商业惯例，对于2014年1月1日至2014年12月31日的租金具体数额予以酌情判定。据此，原审法院于2015年2月判决：一、杨**于判决生效后十五日内支付王**自二○一四年一月一日至二○一四年十二月三十一日的租金一百万元；二、驳回王**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，王**不服，以原审判决认定事实不清为由上诉至本院，要求杨**按照每月63万元的标准支付租金。杨**未对原审判决提出上诉。

在本院审理过程中，王**坚持其诉讼请求，要求杨**按照每月63万元标准支付租金。王**称杨**与中电**公司的租赁合同为每平米日租金0.7元，以此证明涉案场地的租金应为每月63万元。杨**称该份租赁合同系王**派人诱使其订立，且该份租赁合同仅履行了一个月。经本院询问，该份租赁合同涉及标的范围仅为涉案租赁标的的一部分。庭审后，王**向本院寄送意见，表示租金未约定应参照市场价格，市场价格的确定应适用最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第19条的规定。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。

上述事实，有当事人陈述、承包合同、关于华跃库承包合同的补充协议、（2013）朝民初字第30523号民事判决书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条规定：下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。

本案中，王**与杨**在承包合同到期后，虽签订补充协议，但未就2014年1月1日之后的租金进行约定，由此导致本案纠纷的产生。双方对纠纷的产生均负有相应责任。虽然王**与杨**未约定2014年1月1日后的租金，但现有证据表明王**与杨**仍然在履行补充协议，故王**要求杨**支付租金，理应支持。但王**要求杨**按照每月63万元支付租金，应就该主张承担举证责任。依据上述法律规定，未约定价款的可参照合同条款、交易习惯、订立合同时履行地的市场价格或政府指导价予以确定。故上诉人王**应就其主张每月63万元租金提供符合上述法律规定的证据，但王**仅提供一份履行一个月的租赁合同，且该合同涉及标的仅为诉争租赁标的的一部分，故本院难以认定该价格属于市场的普遍价格。关于上诉人王**提出应适用最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定确定市场价格一节，因该条款内容为：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。而《中华人民共和国合同法》第七十四条的内容为：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。因本案与上述法律规定内容的法律关系不同，故不应适用最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条规定。

综上所述，上诉人王**主张按照每月63万元支付租金，依据不足，本院不予支持。原审法院依据相关法律规定，结合双方当事人的实际情况并结合以往租金支付方式确定的租金数额，并无不当。原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费37040元，由王**负担27410元（于本判决生效后7日内交纳），由杨**负担9630元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费13800元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十日