董*与王*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人董*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第00527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年12月，董**原审法院诉称：董*与王*因房屋买卖合同纠纷经北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第32077号民事判决书判决段燕*代理董*于2008年10月22日与王*签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》无效，王*在判决生效后90日内将北京市朝阳区望京北小河北×号楼3层3单元×号房屋腾空并交付董*，段燕*退还王*购房款60万元。其后，王*上诉至北京市第二中级人民法院，该院作出（2011）二**终字第5518号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现上述判决已生效，段燕*也已履行退还购房款义务，但王*至今仍未腾空上述房屋交还董*，而是继续使用，并未按时交纳物业费和生活垃圾费，王*在连首付款都不支付的情况下，信誓旦旦保证将履行合同中的一切义务，实际上将一切付款项目全部转给董*支付，占据房屋至今已6年多，故起诉至法院，要求王*支付自2008年10月22日起至实际返还北京市朝阳区望京北小河北×号楼3层3单元×号（北京市**街×号院×号楼3层3单元×号）之日止的房屋使用费（按每月12000元计算）及利息；要求王*支付2008年10月22日至2015年2月3日期间的物业费26027.67元、生活垃圾费30元。

一审被告辩称

王**称：涉案房屋自2008年10月22日至今，一直由王*居住使用，不同意董*的所有诉讼请求，不认可董*主张的费用，不同意支付。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2008年10月22日，案外人段*如作为董*的代理人以董*名义与王*签订了《北京市房屋买卖合同》，约定由王*购买北京市朝阳区望京北小河北×号楼3层3单元×号房屋（房管局登记地址为北京市朝阳区利泽西街8号院10号楼3层3单元×号，以下简称涉案房屋）。2010年，王*作为原告起诉董*、段*如要求办理涉案房屋的过户手续并支付违约金，董*则反诉要求确认买卖合同无效，并要求王*腾退涉案房屋、支付按每月5000元计算的自2009年1月1日至实际交付房屋之日的房屋使用费。北京**民法院于2010年12月28日作出（2010）朝民初字第32077号民事判决书，判决段*如代理董*于2008年10月22日与王*签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》无效；王*于判决生效后九十日内将涉案房屋腾空并交付董*；段*如退还王*购房款60万元。后董*、王*均不服该判决，向北京**人民法院提起上诉，2011年3月18日，北京**人民法院作出（2011）二**终字第5518号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。关于房屋使用费问题，北京**人民法院认为房屋买卖合同确认无效后，董*有权主张房屋使用费损失，王*自2008年底至今一直居住使用涉案房屋，系对段*如掌控并交付房屋行为的一种信赖，对于房屋使用费的发生，王*并无过错，故对董*要求王*支付房屋使用费的请求不予支持。法院判决确定的王*应腾退涉案房屋的时间为2011年6月18日。2011年，王*起诉董*、段*如至北京**民法院，要求赔偿房屋增值及装修损失215万元、中介费45900元、公证费2190元、鉴定费10980元，北京**民法院于2012年10月23日作出（2011）朝民初字第27643号民事判决书，判决段*如、董*赔偿王*房屋差价损失及装修损失100万元，鉴定费5490元。后段*如与董*不服判决，向北京**人民法院提起上诉，北京**人民法院作出（2013）二**终字第03518号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王*已收到上述判决确定的段*如、董*应支付的100万元。涉案房屋现登记在董*名下，建筑面积为108.71平方米，该房屋自2008年10月22日至今，一直由王*居住使用。2008年底、2009年初，王*与涉案房屋的物业管理企业深圳市长城**北京分公司签订了《前期物业服务协议》。王*支付了2009年度的物业费4149.14元及代收生活垃圾消纳费30元。董*支付了2008年3月6日至2009年1月5日期间的物业费3457.61元及生活垃圾费30元。双方均认可涉案房屋的物业费收费标准为每月每平方米3.18元。王*提出应从无效案件生效后才缴纳物业费，交费义务人为王*，主张权利人应为物业公司，而非董*。王*对董*主张的生活垃圾费30元无异议。关于房屋使用费标准，经法院释*，董*就此不申请评估，提出应按每月12000元计算；王*提出2009年每月2000元左右，2010年每月2750元，2011年每月3000元，2012年每月3500元，2013年每月4000元，2015年5000-6000元左右，王*就此提交从网站上打印的北京二手房销售及租赁价格指数报告，董*对此的真实性不认可，并表示该数据为宏观数据，并不能代表涉案房屋。庭审中，王*提交北京**民法院受理通知书、申请再审案件审查程序告知书，证明其已就（2011）二**终字第5518号民事判决书申请再审。经询，该案尚未正式再审，房屋买卖合同无效案件的判决仍处于生效状态。王*提出涉案房屋交付时为毛坯房，其对涉案房屋进行了装修，董*认可交付时为毛坯房，但提出装修款已补偿给王*。

一审法院认为

原审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，董*与王*之间的房屋买卖合同经法院判决无效，并判决王*从涉案房屋内腾退，而王*至今未从涉案房屋内腾退，应支付占用房屋期间的房屋使用费。关于房屋使用费的起始时间，王*基于房屋买卖合同占有涉案房屋系对段**交付房屋行为的信赖，房屋买卖合同确认无效后，王*在法院确定的合理腾退期间占有涉案房屋也有合理依据，故房屋使用费应从法院判决确定的王*应腾退涉案房屋的时间即2011年6月18日起算。关于房屋使用费的标准，因董*不申请评估，法院结合房屋面积、位置、本区房屋租赁市场行情以及王*陈述的情况酌情确定使用费数额；自2011年6月18日至2015年1月17日期间的房屋使用费，因间隔时间较长，租赁市场行情变化较大，为方便计算，统一酌情按照每月4500元的标准计算，2015年1月18日后的房屋使用费，酌情确定为每月6000元。董*主张的房屋使用费的利息缺乏依据，不予支持；董*主张的物业费，王*应支付占用涉案房屋期间的费用，但董*仅支付了2008年3月6日至2009年1月5日期间的费用，故支持董*已实际支付部分，其余部分物业费，因未实际发生，且王*与物业公司存在物业合同关系，故对此暂不予支持。生活垃圾费，王*同意支付，法院对此不持异议。

根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原审法院于2015年3月判决：一、被告王*于本判决生效后七日内支付原告董**一年六月十八日至二○一五年一月十七日的房屋使用费十九万三千五百元。二、被告王*于本判决生效后七日内支付原告董**五年一月十八日至实际腾退北京市朝阳区望京北小河北×号楼3层3单元×号房屋（房管局登记地址为北京市朝阳区利泽西街8号院10号楼3层3单元×号）之日的房屋使用费，按每月六千元计算。三、被告王*于本判决生效后七日内支付原告董*物业费一千四百三十六元六角四分、生活垃圾费三十元。四、驳回原告董*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，董**原判提起上诉，请求撤销原判，改判王**判决生效后七日内支付董**2011年6月18日至2015年1月17日的房屋使用费43万元，改判王**判决生效后七日内支付董**2015年1月18日至实际腾退北京市朝阳区望京北小河北×号楼3层3单元×号房屋（房管局登记地址为北京市朝阳区利泽西街8号院10号楼3层3单元×号）之日的房屋使用费，按每月12000元计算，诉讼费用全部由王*承担。王*同意原判。董*的上诉理由为：涉案房屋买卖合同及补充协议、房屋差价及装修损失已有生效判决，段**退还王*购房款60万元，董*、段**连带赔偿王*房屋差价损失及装修损失100万元，王**2008年底占据涉案房屋，至今未履行判决腾退房屋的法定义务；原判对位于朝阳区望京地区优质社区近109平方米两室两厅房屋以每月4500元标准判决房屋使用费显然标准过低，涉案房屋同户型房屋近几年的月租金已达12000元，结合王*已获得160万元执行款至今仍未履行腾房义务的事实，原判房屋使用费标准内容对董*更显失公平，请求依法改判。董*就所称内容未提供新的证据。王*表示对原判认定的事实无异议及无补充，不认可董*所称理由及请求，同意原判，不同意董*所称上诉意见及请求。王*表示其在原有案件执行过程中已于2015年4月底将涉案房屋腾空并将钥匙交至执行局，案件还在执行中。董*表示王*所述该项判决执行内容尚未执行。董*与王*均表示愿意协商解决争议，但在本院审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人当庭陈述、《北京市房屋买卖合同》、（2010）朝民初字第32077号民事判决书、（2011）二**终字第5518号民事判决书、（2011）朝民初字第27643号民事判决书、（2013）二**终字第03518号民事判决书、物业费收据、发票等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：董*与王*的争议在于涉案房屋使用费支付问题。董*上诉主张王*应按其所提数额支付房屋使用费，其就述称内容未提供新的证据，并无相应证据能够表明董*述称内容即为相应事实，难以表明董*所述房屋租金即为相应确实的依据，董*述称亦不能否定已有证据能够证明的相应事实，不能表明原判所予确认及判决有误。已有事实和证据不能表明董*所提上诉主张成立，王*表示不同意董*所称意见及要求，故对董*所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二千零五十九元，由王*负担（本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费四千一百一十八元，由董*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月三十一日