董*与王*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告董*（以下简称姓名）与被告王*（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。董*及其委托代理人刘*、王*及其委托代理人杜*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

董**称：董*与王*因房屋买卖合同纠纷经北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第32077号民事判决书判决段**代理董*于2008年10月22日与王*签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》无效，王*在判决生效后90日内将北京市朝阳区望京XXXX腾空并交付董*，段**退还王*购房款60万元。其后，王*上诉至北京市第二中级人民法院，该院作出（2011）二**终字第5518号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现上述判决已生效，段艳如也已履行退还购房款义务，但王*至今仍未腾空上述房屋交还董*，而是继续使用，并未按时交纳物业费和生活垃圾费，王*在连首付款都不支付的情况下，信誓旦旦保证将履行合同中的一切义务，实际上将一切付款项目全部转给董*支付，占据房屋至今已6年多，故起诉至法院，要求王*支付自2008年10月22日起至实际返还北京市朝阳区望京XXXX（北京市朝阳区XXXX）之日止的房屋使用费（按每月12000元计算）及利息；要求王*支付2008年10月22日至2015年2月3日期间的物业费26027.67元、生活垃圾费30元。

被告辩称

王*辩称：涉案房屋自2008年10月22日至今，一直由王*居住使用，不同意董*的所有诉讼请求，不认可董*主张的费用，不同意支付。

本院查明

经审理查明：2008年10月22日，案外人段*如作为董*的代理人以董*名义与王*签订了《北京市房屋买卖合同》，约定由王*购买北京市朝阳区望京XXXX（房管局登记地址为北京市朝阳区XXXX）（以下简称涉案房屋）。

2010年，王*作为原告起诉董*、段**要求办理涉案房屋的过户手续并支付违约金，董*则反诉要求确认买卖合同无效，并要求王*腾退涉案房屋、支付按每月5000元计算的自2009年1月1日至实际交付房屋之日的房屋使用费。我院于2010年12月28日作出（2010）朝民初字第32077号民事判决书，判决段**代理董*于2008年10月22日与王*签订的《北京市房屋买卖合同》及《补充协议》无效；王*于判决生效后九十日内将涉案房屋腾空并交付董*；段**退还王*购房款60万元。后董*、王*均不服该判决，向北京**人民法院提起上诉，2011年3月18日，北京**人民法院作出（2011）二**终字第5518号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。关于房屋使用费问题，该院认为房屋买卖合同确认无效后，董*有权主张房屋使用费损失，王*自2008年底至今一直居住使用涉案房屋，系对段**掌控并交付房屋行为的一种信赖，对于房屋使用费的发生，王*并无过错，故对董*要求王*支付房屋使用费的请求不予支持。法院判决确定的王*应腾退涉案房屋的时间为2011年6月18日。

2011年，王*起诉董*、段燕如至我院，要求赔偿房屋增值及装修损失215万元、中介费45900元、公证费2190元、鉴定费10

980元，我院于2012年10月23日作出（2011）朝民初字第27643号民事判决书，判决段**、董*赔偿王*房屋差价损失及装修损失100万元，鉴定费5490元。后段**与董*不服判决，向北京**人民法院提起上诉，该院作出（2013）二中民终字第03518号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王*已收到上述判决确定的段**、董*应支付的100万元。

涉案房屋现登记在董文名下，建筑面积为108.71平方米，该房屋自2008年10月22日至今，一直由王*居住使用。

2008年底、2009年初，王*与涉案房屋的物业管理企业深圳市长城**北京分公司签订了《前期物业服务协议》。王*支付了2009年度的物业费4149.14元及代收生活垃圾消纳费30元。董*支付了2008年3月6日至2009年1月5日期间的物业费3457.61元及生活垃圾费30元。双方均认可涉案房屋的物业费收费标准为每月每平方米3.18元。王*提出应从无效案件生效后才缴纳物业费，交费义务人为王*，主张权利人应为物业公司，而非董*。王*对董*主张的生活垃圾费30元无异议。

关于房屋使用费标准，经本院释明，董*就此不申请评估，提出应按每月12000元计算；王*提出2009年每月2000元左右，2010年每月2750元，2011年每月3000元，2012年每月3500元，2013年每月4000元，2015年5000-6000元左右，王*就此提交从网站上打印的北京二手房销售及租赁价格指数报告，董*对此的真实性不认可，并表示该数据为宏观数据，并不能代表涉案房屋。

庭审中，王*提交北京**民法院受理通知书、申请再审案件审查程序告知书，证明其已就（2011）二**终字第5518号民事判决书申请再审。经询，该案尚未正式再审，房屋买卖合同无效案件的判决仍处于生效状态。

王*提出涉案房屋交付时为毛坯房，其对涉案房屋进行了装修，董*认可交付时为毛坯房，但提出装修款已补偿给王*。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋买卖合同》、（2010）朝民初字第32077号民事判决书、（2011）二**终字第5518号民事判决书、（2011）朝民初字第27643号民事判决书、（2013）二**终字第03518号民事判决书、物业费收据、发票等证据及庭审记录在案佐证。

本院认为

本院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，董*与王*之间的房屋买卖合同经法院判决无效，并判决王*从涉案房屋内腾退，而王*至今未从涉案房屋内腾退，应支付占用房屋期间的房屋使用费。关于房屋使用费的起始时间，王*基于房屋买卖合同占有涉案房屋系对段**交付房屋行为的信赖，房屋买卖合同确认无效后，王*在法院确定的合理腾退期间占有涉案房屋也有合理依据，故房屋使用费应从法院判决确定的王*应腾退涉案房屋的时间即2011年6月18日起算。关于房屋使用费的标准，因董*不申请评估，本院结合房屋面积、位置、本区房屋租赁市场行情以及王*陈述的情况酌情确定使用费数额；自2011年6月18日至2015年1月17日期间的房屋使用费，因间隔时间较长，租赁市场行情变化较大，为方便计算，本院统一酌情按照每月4500元的标准计算，2015年1月18日后的房屋使用费，本院酌情确定为每月6000元。对董*主张的房屋使用费的利息缺乏依据，本院不予支持；对董*主张的物业费，王*应支付占用涉案房屋期间的费用，但董*仅支付了2008年3月6日至2009年1月5日期间的费用，故本院支持董*已实际支付部分，其余部分物业费，因未实际发生，且王*与物业公司存在物业合同关系，故本院对此暂不予支持。对生活垃圾费，王*同意支付，本院对此不持异议。

综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王强于本判决生效后七日内支付原告董*自二○一一年六月十八日至二○一五年一月十七日的房屋使用费十九万三千五百元。

二、被告王强于本判决生效后七日内支付原告董*自二○一五年一月十八日至实际腾退北京市朝阳区望京XXXX（房管局登记地址为北京市朝阳区XXXX）之日的房屋使用费，按每月六千元计算。

三、被告王强于本判决生效后七日内支付原告董文物业费一千四百三十六元六角四分、生活垃圾费三十元。

四、驳回原告董*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2059元，由被告王*负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一五年三月十六日