北京华**发有限公司与王*增房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京华**发有限公司（以下简称华**司）因与被上诉人王**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第09524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年7月，华**司向原审法院起诉称：2013年11月27日，我公司与王**签订了编号为XF458934的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称现房买卖合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。根据补充协议的约定，王**应于主合同签订之日起7日内将房款的70%即4460000元付清，逾期付款超过30日，我公司有权解除合同。我公司曾催促王**付款，但王**未按照合同约定履行付款义务，鉴于王**逾期付款已经超过30日，我公司已经正式通知王**解除合同，但王**亦未按照合同约定办理解约后的相关手续及支付违约金。为了维护自身权益，起诉要求：1、确认我公司与王**签订的编号为XF458934的现房买卖合同及补充协议于2014年3月29日已解除，并判令王**协助我公司办理涉案房屋的现房网签及备案的解除手续；2、判令王**给付我公司违约金1083883.1元；3、我公司退还王**首付款1918831元，违约金自退款的房款中直接抵扣。

一审被告辩称

王**辩称：我不同意华**司的诉讼请求。华**司指定我必须要从浦**银行办理房屋贷款，但贷款至今未审批下来。我曾与华**司协商变更银行以申请贷款，但华**司不同意，故我认为华**司对我未按时给付剩余房款存在过错。华**司主张的违约金过高，请求法院予以调整。

一审法院认为

原审法院认为：华**司与王**签订的现房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。王**作为买受人按期交付房款是其主要合同义务。合同约定王**以贷款形式支付的房款4460000元应于主合同签署之日起7日内划入华**司账户，但王**的贷款申请未获批准，且王**至今未给付剩余房款4460000元。王**认为其无法办理贷款是因为华**司指定唯一银行所导致，但贷款银行作为合同约定的内容之一，是双方当事人协商一致的结果，王**提出的上述抗辩理由依据不足，法院不予采信。在王**未能提出有效抗辩的情况下，王**逾期付款超过30日的行为构成违约，根据合同约定，华**司有权要求解除合同。华**司于2013年3月28日根据王**在合同中填写的通讯地址，以特快专递的形式向王**发送了解约函，解约函清楚地载明了华**司要求解除合同的意思表示，王**虽称其未收到解约函，但华**司提供的快递详情单显示上述函件已经被签收，另即使王**确未收到解约函，根据合同约定，华**司按照王**在合同中填写的通讯地址向王**发出通知后第三日，即应视为解约函已送达。综上，根据华**司提交的证据以及合同约定，法院认为华**司在解除条件具备后履行了解除合同的通知义务，且解除通知已送达王**，故华**司要求确认双方签订的现房买卖合同及补充协议自解除通知到达之日即2014年3月29日已解除的请求，法院予以确认。关于违约责任，王**逾期付款构成违约应承担违约责任，合同虽约定因王**逾期付款导致合同解除的，王**需支付逾期付款违约金及解除合同违约金，但违约金应以损失为基础，华**司未能举证证明王**的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，且王**亦认为违约金过高请求调整，故法院根据王**的逾期付款时间，过错程度等综合确定违约金为150000元。合同解除后华**司对已收房款1918831元负有返还义务，但根据合同约定，华**司有权自房款中直接抵扣违约金。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2014年10月判决：一、北京华**发有限公司与王**签订的编号为XF458934的《北京市商品房现房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》于二〇一四年三月二十九日已解除；二、于判决生效后十日内，王**协助北京华**发有限公司注销涉案房屋的网上签约联机备案手续；三、于判决生效后十日内，北京华**发有限公司退还王**购房款一百九十一万八千八百三十一元；四、于判决生效后十日内，王**给付北京华**发有限公司违约金十五万元（本项确认的违约金自上述第三项确认的退还数额中直接扣减）；五、驳回北京华**发有限公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，华**司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第四项，依法改判王**向其支付违约金1083883.1元。理由为：一、原审法院忽略合同中违约金条款，任意确定违约金数额的行为违背当事人的真实意思表示，侵害华**司合法权益。双方当事人在涉诉《北京市商品房现房买卖合同》第八条、该合同附件九《商品房买卖合同补充协议》第24条约定的违约金条款为双方真实意思表示，该条款属于意思自治范畴，对于合同主体遵守合同约定，促进交易，维护和保护交易安全有至关重要作用。二、一审判决第四项违反相关法律规定，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，只有在合同双方当事人约定的违约金数额过分高于违约造成实际损失的情形下，法院才可以根据违约方请求对于违约金高于实际损失部分适当减少。根据最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》、《北京**民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》的相关规定，人民法院对违约金进行调整应首先尊重当事人意思自治，并应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素。人民法院仅有权对约定的违约金过分高于实际损失的部分行使自由裁量权。“过分高于造成的损失”的认定标准为约定违约金超过造成损失的百分之三十。原审法院对于1.3倍损失以下的违约金无权予以减少。本案约定违约金并未超过造成损失的1.3倍。华**司损失主要有：由于王**违约华**司迟迟无法收回售房款，该部分款项的融资及利息损失；王**违约导致合同解除，华**司再次出售涉诉房屋所面临的各项成本、费用、房价下跌风险；华**司为解决本案纠纷付出的诉讼成本等。另外，根据涉诉合同附件九《商品房买卖合同补充协议》第24条违约金条款，王**违反约定，致使涉案房屋至今仍未办理网签和备案解除手续，造成房屋至今无法售出，亦造成了相应损失。

被上诉人辩称

王**同意一审判决。

本院查明

经审理查明：2013年11月27日，华**司（出卖人）与王**（买受人）签订了编号为XF458934的《北京市商品房现房买卖合同》及附件九《商品房买卖合同补充协议》。

《北京市商品房现房买卖合同》约定：王**购买坐落于大兴区×××103号楼1层06的房屋一套，房屋总价6378831元；买受人可以首期支付总房款的30%，剩余房款向浦**银行借款支付。合同另约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1和2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起的15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。

甲方（出卖人）华**司与乙方（买受人）王**在附件九《商品房买卖合同补充协议》第五条约定：乙方选择贷款方式付款的，乙方应于签署主合同当日向出卖人交纳所购商品房总价款的30%，金额为人民币1918831元；房款的70%，金额为人民币4460000元，由乙方申请贷款，乙方应于签署主合同之日起7日内将此款项划入出卖人账户。乙方选取该付款方式应在签订主合同之前向贷款机构提交真实有效的申请贷款资料，确认该付款方式的可行性，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，如乙方按向贷款机构或担保方的要求需提供预抵押担保办理预告登记手续的，还应在签订主合同时交纳办理预告登记的相关材料，并办理该房屋预告登记手续，若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求乙方提高首付或乙方未通过贷款机构资信证明审查、乙方未提交齐全贷款资料、乙方不办理预告登记（如有）或预抵押手续等）导致该付款方式不可行或贷款未按时足额到达甲方指定账户，甲方有权依据主合同第八条（逾期付款责任）及补充协议约定向乙方主张权利。补充协议第十九条约定：乙方应根据贷款机构的规定及时提供完整准确的相关资料，如非因出卖人、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括银行贷款条件方面的原因，例如贷款银行要求乙方提高首付、乙方未通过银行资信证明审查）导致乙方未能获得按揭贷款，或者按揭贷款未能按照主合同的约定及时到达甲方账户，乙方应按主合同第八条的约定承担逾期付款的违约责任。补充协议第二十三条约定：双方同意主合同以及补充协议约定的解除权应以书面通知的方式行使，自解约通知送达后主合同及补充协议即告解除。补充协议第二十四条约定：守约方依据主合同和本协议行使解约权后，乙方应在解除合同通知送达之日起30日内配合出卖人，即与甲方共同或授权甲方到主管机关办理完毕该房屋的现房网签及备案的解除手续及预告登记解除等相关手续；如因乙方原因未能在30日内配合甲方办理完毕前述手续，则乙方应当向甲方支付相当于总房价款百分之十的违约金和诉讼费用并继续履行上述义务。如甲方行使解约权的，则甲方有权自应退还乙方房款中予以抵扣印花税、违约金和诉讼费用。补充协议第二十七条约定：主合同及补充协议所指的书面通知以挂号邮寄或者特快专递的形式送达。接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达；接受通知一方其通讯地址为外埠的，自通知发出之日起第七日视为送达。通知发出日期以寄出局邮戳或以快递公司签认为准。补充协议第二十八条约定：主合同及补充协议所指的联系方式和通讯地址以主合同列*的为准，任何一方的联系方式和通讯地址如有变更，应当以书面形式及时通知对方。乙方同意任何以华**司客户服务部的名义发出的就该房屋的相关通知均视为出卖人的通知。

合同签订后，王**给付华**司首付款1918831元并向浦**银行提交了贷款申请等资料。2014年8月，王**被浦**银行工作人员告知贷款不能办理。2014年1月6日，华**司以特快专递的形式向王**发送按揭催办通知函一份，通知王**务必于2014年1月10日前联系浦**银行办理完毕按揭相关手续，如有意追加首付或者变更付款方式，须于2014年1月10日前到冠华大厦财务部办理完毕，因王**已逾期付款，如王**未能在规定期限内办理完毕按揭手续，华**司有权解除合同，追究违约责任。王**称其未收到华**司的催款函，并认为华**司提交的快递单上没有签收信息故不能证明其实际向王**发送了催款函。王**称其于2014年1月份口头与华**司协商变更贷款银行，华**司不同意变更。2014年3月28日，华**司按照王**在合同中填写的通讯地址以特快专递的形式向王**发送解约函一份，通知王**逾期付款已超过三十日，要求解除与王**签订的现房买卖合同及补充协议，王**收到本通知后七日内应办理解约手续。华**司另提交快递详情查询单佐证其实际投递了上述函件且上述函件被签收。王**称其未收到华**司送达的解约函。2014年5月23日，华**司委托代理人杨**按照王**在合同中填写的通讯地址以特快专递的形式向王**发送律师函一份，通知王**收到律师函后七日内办理解约后的相关手续及违约金给付事宜。华**司另提交快递详情查询单佐证其实际投递了律师函*律师函被签收。王**称其未收到华**司的律师函。王**至今未支付剩余房款4460000元。

诉讼中，华**司主张其所主张的违约金包含两部分，分别为依据涉诉现房买卖合同第八条逾期付款责任以逾期应付款10%计算的逾期付款违约金以及依据主合同附件九补充协议第二十四条以总房价款10%计算的王**未于合同解除后协助办理解除涉案房屋的网签备案手续的违约金，两项共计1083883.1元。华**司向法庭提交了《北京华**发有限公司损失明细》，主张华**司因违约承受损失包含以下三项：一、利息损失，以王**逾期付款额4460000为基数按中**银行同期贷款利率6.4%自2014年12月4日（本院推定应为2013年12月4日）暂计算至2015年2月10日止，共计333964.8元。二、合同解除造成二次销售损失，包含广告费、业务宣传费等销售费用损失20万元，人工工资、办公室房租等管理费用损失10万元，额外延长房屋工程质量保修期所需要的人员成本、管理成本10万元以及跌价损失10万元，共计50万元。三、诉讼成本损失，包含诉讼费21831元、律师费278000元。以上合计1133795.8元。王**不认可华**司存在上述损失。

本案审理中，华**司称其主张的第一项利息损失，是由于王**逾期付款并且在合同解除后未及时履行协助办理解除涉案房屋的网签备案手续义务，导致涉诉房屋无法再次销售所造成的资金占用利息损失。经本院询问，华**司认为王**履行协助办理解除涉案房屋的网签备案手续义务的方式为与华**司共同或者授权华**司办理上述事项，并称合同解除后其以向王**发送律师函等方式多次要求王**协助其解除涉诉房屋网签备案手续。王**称未接到华**司相关电话或律师函。上述华**司所称落款2014年5月22日的律师函，有“鉴于委托人已经与你方解除编号为XF458934的《北京市商品房现房买卖合同》及相关补充协议，本律师要求你方：在收到本函后七日内办理解约后的相关手续及支付违约金事宜。”

上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、快递单及详情单、按揭催办通知函、解约函、律师函及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为原审法院对涉诉现房买卖合同及相关补充协议约定的违约金进行调整是否符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“（当事人）约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”

本案中，对于华**司主张由于王**逾期付款及合同解除后未及时配合华**司办理解除涉诉房屋网签手续导致涉诉房屋未能出售造成的资金占用利息损失，并主张利息损失的计算期限为自2014年12月4日暂计算至2015年2月10日止。对于华**司所主张的利息计算期限，2014年3月28日，华**司已就涉诉《北京市商品房现房买卖合同》及相关补充协议向王**发送解约函，本案经华**司请求，一审判决确认涉诉合同及补充协议于2014年3月29日已解除。双方对此均未上诉，本院不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，按照涉诉合同及补充协议约定，王**相关义务为与华**司共同或授权华**司办理解除网签备案手续事宜，因此华**司应于合同解除后积极主动与王**协商办理上述事宜，以防止损失扩大。就现有证据，华**司未能证明其积极与王**协商办理解除涉诉房屋网签备案手续，因此对于华**司主张王**合同解除后未能及时配合其办理解除涉诉房屋网签手续导致涉诉房屋未能出售造成的资金占用的该部分利息损失，依据不足，本院不予采信。另外，就华**司主张的其因合同解除造成房屋二次销售损失、本案诉讼成本损失，依据不足，本院亦不予采信。从合同解除的过错程度来看，涉诉合同及补充协议解除系由于王**未能从华**司指定的银行取得贷款，合同履行出现客观履行障碍，并非王**主观故意违约。综上，华**司未能举证证明王**的违约行为导致了与其主张的违约金相当的实际损失，原审法院应王**请求，根据王**的逾期付款时间，过错程度等对违约金予以调整，于法有据，本院不持异议。

本院另指出，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。法院亦应尊重当事人真实意思表示，保护诚信守约当事人，依据促进交易及维护交易安全的原则，审慎使用对合同违约金进行调整的裁量权。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7277元，由北京华**发有限公司负担6270元（已交纳），由王**负担1007元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费13139元，由北京华**发有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十六日