龚*与华润置地**限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人龚*与被上诉人华**有限责任公司（以下简称华**公司）物业服务合同纠纷一案，龚*不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第42793号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官李*担任审判长，法官宋*、法官龚**参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

龚*在一审法院诉称：龚*是涉案房屋业主，自2007年初入住以来，屋顶、三面外墙多处漏雨，卫生间地面多处漏水，严重到多次不能住人。龚*多年来以多种方式向华**公司申请维修，其从2008年拖延至今没有解决。鉴于此，龚*在多年正常缴纳物业费但问题得不到解决的情况下，无奈暂缓缴纳物业管理费，华**公司的物业服务越加变坏，拒收业主的快递邮件，简单的报修无人搭理，冬天取暖、水、电、气也不时被断掉等，且其开始以电话、敲门、直接进屋、在公共场所大声催收、找龚*的家人等多种骚扰方式催收物业费，没有通过任何法律途径，使事态进一步恶化。华**公司通过欺骗方式要求龚*于2014年9月签署一份其单方起草的关于物业费清缴的和解协议书，龚*也准备了钱去结清物业费用，但其在执行过程中横蛮态度拒绝将双方签署并明确规定双方各执一份的法律文件向龚*提供一份，对房屋维修及物业服务问题也只字不谈，开始更加恶劣地以电话、上门、跟踪、拦截等方式骚扰龚*和家人。华**公司的员工D座大堂管家郝*于2014年9月24日开始骚扰威胁龚*的妻子“要杀死你们全家四口人”，龚*的妻子向凤凰城物业管理部经理王*汇报后，其反问龚*的妻子“你就没有错吗”，龚*的妻子当天报警了。鉴于华**公司员工的人身威胁及严重的管理缺失，龚*被迫中断出差，取消已付款的酒店，向公司请假三天（造成龚*的误工损失18750元），于2014年9月24日晚赶回北京处理上述杀人威胁。郝*不仅没有说明经过，反而推搡辱骂龚*，想殴打龚*。龚*报警后，警察到场多次批评物业的做法。上述造成了龚*的差旅费损失，包含北京与上海往返机票、上海去武汉的机票（上海去武汉的机票取消）3张共计3220元、龚*在武汉的住宿费用759.7元（住宿取消）。现龚*诉至一审法院，要求判令：1.华**公司在一个月内对涉案房屋进行维修；2.华**公司赔偿龚*因处理物业纠纷造成的经济损失22729.7元，包括差旅费损失3979.7元和误工损失18750元；3.华**公司赔偿龚*因本案支出的律师费2000元；4.华**公司支付龚*因其未履行物业服务而额外支出的中央空调供暖切换费800元；5.华**公司提供龚*已签署的（由华**公司提供的版本）和解协议原件。

华**公司在一审法院辩称并反诉称：龚*要求华**公司对其房屋进行维修无事实和法律依据，其诉请所涉的漏雨及漏水均系房屋质量问题，不属于物业服务合同中所约定的房屋共用部位的日常维修、养护和管理的范畴，上述问题是龚*与房屋建设单位之间的争议。凤凰城小区原**行物业服务公司和华**公司多次帮助龚*查收漏水原因并多次帮其维修，已经尽到物业公司的职责。龚*要求华**公司赔偿其因处理物业纠纷造成的经济损失无事实及法律依据，其所诉请的损失是其正常工作产生的相关费用，并非龚*所诉称的因房屋漏水问题导致的损失，与本案无关，且其所称的处理物业纠纷是因其拖欠物业费所导致。华**公司工作人员从未行为不当，更无威胁、推搡、辱骂或想殴打龚*的行为。龚*第二项诉讼请求涉及的损失如确认存在，亦属于侵权纠纷处理的范畴，与本案无关。空调切换费用与本案无关，空调切换不属于物业服务范畴。华**公司与龚*未签过和解协议，双方仅就物业费的问题进行了协商，故不存在返还协议的情况。华**公司为龚*提供物业服务，其未按照合同约定交纳物业费，其自2008年4月1日至2008年6月30日欠费3274.92元，自2008年7月1日至2008年12月31日欠费6016.68元、自2012年11月1日至2012年12月31日欠费2005.58元、自2013年1月1日至2013年12月31日欠费14622.96元、自2014年1月1日至2014年12月31日欠费14622.96元。故华**公司要求龚*支付拖欠的物业费40543.10元，并支付逾期交纳物业费的滞纳金17034.66元。

一审被告辩称

龚*针对反诉在一审法院辩称：不同意华**公司的反诉诉讼请求。根据双方物业服务合同第24条，华**公司不应该主张滞纳金，物业费应该暂缓缴纳，等房屋质量问题解决再缴纳物业费。根据这条规定也可以反驳房屋质量问题与物业无关。合同第三条及附件三约定了物业维修的范围与部位。华**公司所述的事实理由不成立，其主张的物业费当中，2008年至2012年12月31日止的物业费龚*均已交纳，但华润主张的欠缴费用对应的缴费发票龚*找不到了。截至2012年12月1日之前的物业费已过诉讼时效，故不同意交纳。2013年至2014年的物业费龚*没有缴纳，但应该暂缓缴纳。

一审法院查明

一审经审理查明：龚**涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为253.87平方米。

2008年7月1日，北京市朝**主委员会（委托方、甲方）与华**公司（物业服务企业、乙方）针对凤凰城小区住宅及配套签订《凤凰城小区物业服务合同》（以下简称原物业合同），约定：物业服务期限自2008年7月1日至2011年6月30日；乙方提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理等；业主应当按季度交纳物业服务费，已提前交纳的，D座住宅2008年4月1日以前的物业服务费按4.8元／平方米／月计算，自2008年4月1日至6月30日以4.3元／平方米／月计算，2008年7月1日开始按3.95元／平方米／月收取；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日万分之五的标准交纳滞纳金，若因开发商遗留问题欠缴物业费的，由甲方证明业主与开发商有房屋质量方面的纠纷，业主可暂缓交纳，待相关遗留问题解决后补交（不计利息和滞纳金）。

2012年12月26日，北京市朝**主委员会（委托方、甲方）与华**公司（物业服务企业、乙方）再次签订《凤凰城小区物业服务合同》（以下简称新物业合同），确定原物业合同服务期限自动延续至2012年6月30日，2012年7月1日至本合同生效之日，乙方仍在实际为甲方提供物业服务，并按原物业合同约定标准收物业服务费。新物业合同约定：物业服务期限为2013年1月1日至2017年12月31日；乙方提供的物业服务包括物业共用部位的日常维修、养护和管理等；D座住宅物业服务费按4.8元／平方米／月计算；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照每日万分之五的标准交纳滞纳金，若因开发商遗留问题欠缴物业费的，由甲方证明业主与开发商有房屋质量方面的纠纷，业主可暂缓交纳，待相关遗留问题解决后补交（不计利息和滞纳金）。该合同附件三对物业共用部位进行了明确，即包括但不仅限于：房屋承重结构；房屋主体结构；公共门厅；公共走廊；公共楼梯间；内天井；户外墙面；屋面；传达室。该合同附件五住宅物业服务标准规定：共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮。

龚*提交了由华**公司工作人员出具的《承诺书》，华**公司对此真实性认可，认为《承诺书》与龚*的诉讼请求无关，《承诺书》的内容仅确认了窗户漏水情况，漏水部位均属于涉案房屋的专有部位，不属于华**公司的维修范畴。

龚*提交了情况说明，华**公司认可收到过该说明，认为该说明证明龚*清楚房屋漏水是房屋质量与装修问题造成。

龚*提交了《和解协议书》打印件，华**公司认为该协议未经双方签字，不具有法律效力，不存在经双方签字的《和解协议书》。

龚*提交了照片，华**公司对此真实性与关联性均不认可，认为即使照片是真实的，亦仅能说明涉案房屋存在质量问题或装修问题。

一审审理中，龚*称涉案房屋内客厅和朝向西南的大间次卧的屋顶漏水，因外墙与窗户漏水渗漏到内墙导致客厅、餐厅及三间卧室与外立面交接的内墙损坏，相应外墙需做防水，厨房外侧的工作阳台屋顶因漏水塌陷，因卫生间地面防水没做好造成渗水导致厨房旁的次卫生间地面防水需重做，该卫生间与厨房交接的外墙踢脚线损坏，其诉请中要求华**公司维修涉案房屋的部位即为上述部位。

龚*提交了电子客票行程单、房费发票，华**公司对此真实性认可，对关联性与证明目的不认可。

龚*提交了请假条，华**公司对此真实性及关联性均不认可。

龚*提交了收据，华**公司对此真实性不认可，认为其没有对涉案房屋内专有空调进行切换的义务。

龚*提交了录音光盘，华**公司对其公司工作人员与龚*间的谈话录音真实性认可，证明目的与关联性不认可，对关于警察谈话的录音真实性不认可。

华**公司提交了房屋维修记录表，证明涉案房屋于2007年2月入住时即存在卧室、客厅墙顶开裂及窗框上有裂纹等房屋质量问题，北京仲量**有限公司（以下简称仲量公司）为龚*进行维修过，龚*对该证据的真实性认可，关联性不认可。

华**公司提交了情况说明，证明涉案房屋屋顶漏雨、三面外墙漏雨及卫生间地面多处漏雨为房屋质量问题，华**公司多次向龚**缴其拖欠的物业费。

华**公司提交了保修服务单及维修单、照片、《凤凰城外墙施工合同书》及《凤凰城楼内窗打胶确认单》，证明其曾多次为涉案房屋查找漏水原因并维修，曾为涉案房屋正上方屋顶做防水维修，先后于2012年、2013年为涉案房屋的相关部位进行打胶，已履行了对涉案房屋所处共用部位的日常维修、养护和管理义务。

华**公司提交了监控录像、录音，证明龚*多次踹门进出大堂，破坏共用设施，华**公司向龚*正常催要物业费，无言语不当或过激言语。龚*对此真实性认可，证明目的不认可。

华**公司提交了公告，证明其自2008年3月起接管凤凰城小区物业，并与原物业公司即仲**司办理了交接手续。龚*对此认可。

一审审理中，法院向北京市公安局朝阳分局新源里派出所调取了110接处警记录，显示2014年9月25日16时许*先生报警，民警到现场后反馈情况为“没有打架情况，物业与业主之间收费纠纷，已告知权利义务”。

另，双方均认可涉案房屋系精装修交房，由开发商进行装修。

一审法院认为

一审法院认为：北京市朝**主委员会与华**公司签订的原物业合同与新物业合同均约定由华**公司为凤凰城小区提供物业合同，该两份合同对龚*与华**公司均具有约束力。现龚*要求华**公司对其房屋进行维修，华**公司认为相关问题系房屋质量及装修问题，本案中需要解决的问题之一是龚*要求华**公司对其房屋进行维修，是否属于华**公司的服务内容。根据物业合同约定，华**公司应对物业共用部位进行日常维修、养护和管理，故龚*要求华**公司对其房屋内部相关部位进行维修，无法律或合同依据，一审法院不予支持。龚*要求华**公司对房屋外墙进行维修、对外墙重新做防水，根据物业合同规定，户外墙面应属于物业共用部位，故龚*要求华**公司维修其房屋外墙的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。

龚*要求华**公司赔偿因处理物业纠纷造成的经济损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。龚*要求华**公司赔偿律师费，于法无据，一审法院不予支持。龚*要求华**公司支付中央空调供暖切换费，鉴于物业合同中对此并无约定，该主张缺乏法律或合同依据，一审法院不予支持。龚*要求华**公司提供经其签字的和解协议原件，华**公司对此不认可，根据现有证据亦无法认定该和解协议的存在，故一审法院对龚*该项主张不予支持。

华**公司要求龚*支付拖欠的物业费及滞纳金，龚*认为其中部分物业费其已交纳，其就此未提交证据，一审法院对该抗辩意见不予采信。现有证据显示华**公司向龚*催缴过物业费，故对于龚*以“已过诉讼时效”所作的抗辩一审法院不予采信。物业合同中约定“若因开发商遗留问题欠缴物业费的，由甲方证明业主与开发商有房屋质量方面的纠纷，业主可暂缓交纳，待相关遗留问题解决后补交（不计利息和滞纳金）”，现并无证据证明龚*与开发商有房屋质量方面的纠纷，故对于龚*认为物业费应暂缓缴纳的抗辩意见，一审法院亦不予采信。华**公司要求龚*支付物业费的主张，有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于滞纳金，考虑双方就房屋修缮问题一直存在争议，结合案情，一审法院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、华润置地**限责任公司于判决生效后一个月内对涉案房屋的户外墙面进行维修。二、龚*于判决生效后一个月内向华润置地**限责任公司支付物业费四万零五百四十三元一角。三、驳回龚*的其他本诉诉讼请求。四、驳回华润置地**限责任公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

龚*不服一审法院判决，向本院上诉称：物业管理合同有明确规定，华**公司对外墙、屋顶等有日常维修的责任，但自2008年以来华**公司找各种借口拖延了七年至今未修，是三面外墙及屋顶原因造成屋内漏雨漏水，一审判决华**公司只维修外墙，而造成室内严重破坏问题却不提及，罔顾事实。因外墙及屋顶原因造成房屋内部多处大面积因漏雨漏水而破损及，严重时无法住人，造成的室内损害与外墙未维修存在必然因果联系，而一审法院认定事实不清，应予改判。屋内破损是三面外墙和屋顶多处漏雨漏水直接造成的，华**公司违约有不可推卸的责任，一审法院判决只修护外墙面缺乏基本的判决和常识，违反物业管理合同的明确规定，也没有任何法律和事实依据。一审法院判决华**公司对户外墙面进行维修和龚*支付物业管理费都在一个月内进行，难以执行等于没判，华**公司应先按合同提供服务修好房屋才有收费的前提。法律对已过诉讼时效的主张有明文规定，在过去几年中，双方就物业费的问题没有达成任何协议，龚*也没有收到或签收过任何物业费的催收通知，一审法院不顾事实和法律，错误裁判。华**公司多处违反物业管理合同规定，还违法多次威胁恐吓业主和家人，致两次报警出警，造成了直接损失，华**公司应该承担全部责任，并按照物业管理合同的明确规定更换或开除主要当事员工。鉴于华**公司的控股股东是房屋的开发商，华**公司和该开发商之间为房屋质量和维修问题多年来扯皮，双方利益冲突，严重侵害业主权益，龚*也保留对华**公司实际控股股东的起诉和索赔的权利。物业管理是基本的社区服务，以诚信友好的服务取得物业费收入，而不是靠违约、恐吓、撒谎、地痞式的管理模式来向业主强行收钱。希望法院对不守合同、违约违法的行为，以法律手段及基本常识和公理来维护社会的基本诚信和秩序，抑制违法违约成本低带来的不良社会风气。从2007年至今，对物业管理合同的责任和义务双方发生了分歧，物业日常维修的义务拖延了八九年，对方物业管理人员多次用威胁的口气，导致矛盾激化。一审法院违背了物业管理合同的规定。一审判决维修户外墙面可以证明户外墙面不合格导致屋内装修。对于谁的责任是存在问题的，2008年和2012年所签订的合同说明维修方面是物业管理的责任。开发商是华**公司唯一的控股股东，业主只能按照物业管理合同和华**公司进行争论，进行过一些维修，但是未完全修好，屋内的情况无人管理，龚*屋内和屋外华**公司多次承诺过进行维修，但至今未修好。请求：1.依法撤销一审民事判决；2.依法判决华**公司对三面户外墙体、屋顶及屋内破坏全部进行维修；3.龚*无需支付2012年12月31日前已过诉讼时效的物业管理费11297.18元；4.依法判令华**公司赔偿其造成的龚*损失共计25529.7元。5.一、二审诉讼费由华**公司承担。

被上诉人辩称

华**公司同意一审判决，其针对龚*的上诉请求答辩称：同意一审判决，请求维持一审判决。不同意龚*的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

以上事实，有原物业合同、新物业合同、《承诺书》、情况说明、票据、房屋维修记录表、维修单及当事人在一、二审的陈述意见等在案佐证。

本院认为

本院认为：龚*主张，华**公司应对涉案房屋的三面户外墙体、屋顶及屋内破坏全部进行维修。对此本院认为，龚*所要求维修的部位包含涉案客厅、次卧、阳台的屋顶，客厅、餐厅、卧室的内墙及外墙，卫生间的防水和踢脚线等。其中，因户外墙面部分属于《凤凰城小区物业服务合同》中明确约定应由华**公司进行日常维修、养护和管理的共用部位，故龚*主张华**公司有责任对该部分进行维修，于法有据。而龚*所要求维修的其他部位，则缺乏合同和法律依据，一审法院据此对其该部分的诉讼请求不予支持，并无不当。龚*主张，2012年12月31日前的物业管理费已过诉讼时效，不应缴纳。对此本院认为，华**公司提交了显示其进行催缴工作的证据，龚*对此虽不予认可，但并未提交相反证据。并且，物业服务合同系持续性合同，具有公共服务性和强制履行的特点。2008年4月1日至2014年12月31日期间，即使龚*欠费，华**公司亦未中断服务，故一审法院对龚*关于时效的抗辩未予采纳，亦无不妥。龚*还主张，华**公司应赔偿其因物业纠纷所造成的损失。对此本院认为，该请求缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。

应当指出的是，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，华**公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。

综上，龚*的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费368元，由龚*负担184元（已交纳），由华润置地**限责任公司负担184元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费620元，由龚*负担420元（华润置地**限责任公司已预交，龚*于本判决生效后七日内给付华润置地**限责任公司）。

二审案件受理费368元，由龚*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日