韩*等与韩*1等合同纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人韩*、王*、王*1因合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第02509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人韩*，上诉人韩*、王*、王*1、原审第三人韩*3之委托代理人张**；被上诉人韩*1，王*2，被上诉人韩*1、王*2、韩*2之委托代理人郑**、苗**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年1月，韩**、王**、韩**起诉至原审法院称：韩**与韩**兄妹。韩*根据拆迁政策可以购买北京市昌平区经济适用房，但韩*不想购买，韩**与韩*商议借韩*的名义买房，以韩*的名义申请贷款，一切费用均由韩**负担，韩**支付韩**00000元。2007年底，韩**以韩*的名义交纳了房屋首付款，并办理了贷款手续，同时交纳了公共维修基金、办证税费、物业费等相关费用。2008年1月1日，韩**、王**、韩**（乙方）与韩*、王*、王*1（甲方）签订《购房协议书》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区301号房屋（以下简称301号房屋）有偿转让给乙方，转让费合计100000元，甲方负责向银行办理按揭贷款；房屋的首付款、月供及各项税费、收房时所产生的各项费用均由乙方承担；按照国家规定期限该房屋可上市交易时甲方需协助乙方办理过户手续；协议生效后甲方不再对该房屋有任何处分权。2008年初，我方入住该房屋并对房屋进行了装修，一直居住至今。2012年5月4日，韩*恶意挂失银行卡。为了防止韩*私卖房屋，从2012年5月12日开始我方在房屋上用醒目的字眼注明“谢绝看房，购买者后果自负”。在墙上注明“此房有诈，请勿购买”。2013年3月10日，韩*将房屋卖给侯*。2013年4月9日，韩*带人撬锁进入家中，要进行评估并换锁，韩**当天报警，派出所出警。2013年4月18日，韩*指使中介人员向房门上喷漆以达到掩盖警示标语的目的，王**当场抓住并报警，派出所再次出警。综上，双方之间形成借名买房的法律关系。韩*不顾念亲情而反悔，恶意将房屋出售，获取了房屋涨价带来的巨大经济利益。《购房协议书》系双方真实意思表示，韩*恶意将房屋出售，违背了诚实信用和等价有偿原则，导致我方遭受巨大的经济损失。现我方依法向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、韩*、王*、王*1返还我方支付的转让金100000元、购房款187008元、产权代办费800元、抵押登记费200元、公共维修基金6712元、办证税费10773.2元，以上共计305493.2元；2、韩*、王*、王*1返还我方出售房屋的剩余价款1848052.54元。

一审被告辩称

韩*、王*、王*1辩称：不同意韩*1、王*2、韩*2的诉讼请求。根据我方提交的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》及《人民调解协议书》，韩*3是安置对象，该房屋是韩*和韩*3二人共同所有，韩*1、王*2、韩*2与我方签订的协议未经韩*3同意和追认是无效协议。即使协议是有效的，违约金也过高，请求法院予以调整。不认可是借名买房，是借钱买房。

韩**同意韩*、王*、王*1的答辩意见。

一审法院认为

原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在（2012）昌民初字第10843号民事案件庭审笔录中，韩*、王*、王*1认可涉案房屋购房时的相应费用都是韩*1、王*2、韩*2交纳的，并认可双方之间就涉案房屋是借名买房关系。虽然在本案庭审过程中，又否认双方之间的借名买房关系。但根据查明的事实，相关的购房票据都在韩*1、王*2、韩*2手中，结合韩*1、王*2、韩*2交付的购房费用及偿还银行贷款的情况，本院认定韩*1、王*2、韩*2与韩*、王*、王*1之间就涉案房屋成立房屋买卖的合同关系。

依法成立的合同，受法律保护。2008年1月1日，韩**、王**、韩**与韩*、王*、王*1签订的《购房协议书》甲方处列明了韩*3，而没有韩*3的签字，但并不影响合同的效力，亦不影响该合同对合同签订人的约束力。诉争房屋是利用韩*因拆迁获得的购房指标购买的经济适用住房，国家法律、行政法规未禁止该类房屋的买卖。双方约定于具备上市交易条件时办理过户手续，且现已具备上市条件，因此双方签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示，亦不违反相关政策和社会公共利益，故该协议合法、有效。六名当事人应当依据合同内容，自觉履行约定的义务。

合法有效的合同，双方当事人应该严格依约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩*将涉案房屋另行出售给案外人的行为导致《购房协议书》不能继续履行，合同目的无法实现，因此，双方签订的《购房协议书》应该终止。合同解除后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因上述协议无法继续履行，韩*1、王**、韩*2不能取得涉案房屋的所有权，故对于其购买该房屋实际支付的购房款、产权代办费、抵押登记费、公共维修基金、办证税费等相关费用，韩*、王*、王*1应当予以返还。

韩**、王**、韩**主张其依据《购房协议书》的约定向韩*、王*、王*1支付了100000元转让费，而韩*、王*、王*1对此予以否认。由于韩**、王**、韩**未能提交充分证据对其主张加以证明，故对其该项主张本院不予认定。对于韩*、王*、王*1主张其售房款中包含中介费用50000元的主张，其未能提交相应证据予以佐证，本院不予认可。同理，对于韩**、王**、韩**主张偿还银行贷款账户内的余额204元的主张，本院亦不予认定。因韩*将房屋另行出售的行为致使双方之间的房屋买卖合同未能履行，韩*、王*、王*1构成根本违约。因此，韩*、王*、王*1应当向韩**、王**、韩**赔偿房屋增值的可预期利益的经济损失。对于经济损失数额的认定，应以售房款中扣除韩**、王**、韩**购房的实际出资、转让金及韩*、王*、王*1自行偿还的银行款项后的金额为准，即1847848.54元。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告韩*、王*、王*1返还原告韩*1、王*2、韩*2购房首付款十万五千六百零八元、房贷八万一千四百元、产权代办费八百元、抵押登记费二百元、公共维修基金六千七百一十二元、办证税费一万零七百七十三元二角，于本判决生效后七日内支付；二、被告韩*、王*、王*1赔偿原告韩*1、王*2、韩*2经济损失一百八十四万七千八百四十八元五角四分，于本判决生效后七日内支付；三、驳回原告韩*1、王*2、韩*2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，韩*、王*、王*1不服，上诉至本院。上诉理由：我方同意将房屋出售给韩*1、王*2、韩*2的前提是韩*1赡养父母，现韩*1不履行赡养义务，我方不同意将301号房屋转让给韩*1、王*2、韩*2；合同约定的100000元转让金未支付，故我方有权利出售房屋。韩*1、王*2、韩*2同意原判，韩*3同意韩*、王*、王*1的上诉请求。

本院认为

本院认为：1、本案是双方当事人因购买301号房屋产生的争议，原审法院应当对韩**、王**、韩**与韩*、王*、王*1之间行为的性质作出正确判定，对涉案的《购房协议书》的效力作出审查，确定《购房协议书》应予解除后再行处理后续问题，而原审法院在未向韩**、王**、韩**释明应提出解除《购房协议书》的诉讼请求的情形下，直接对韩*的出资问题及剩余房款作出处理不当，且相关事实的认定对原审判决结果有实质性影响。2、韩**、王**、韩**的诉讼请求第二项是：判令韩*、王*、王*1返还其出售房屋剩余价款1848052.54元，原审法院判决第二项为韩*、王*、王*1赔偿韩**、王**、韩**经济损失1847848.54元，原审法院判决结果超出了一审诉讼请求的范围。综上所述，原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第02509号民事判决。

二、发回北京市昌平区人民法院重审。

裁判日期

二〇一五年四月十六日