周**与张**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）周**与被告（反诉原告）张**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵**独任审判，公开开庭进行了审理。原告周**及其委托代理人徐**，被告张**及其委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告周**诉称，2014年8月22日，原被告双方签订租赁协议。该协议约定，原告将自有北房六间、厢房八间及院外七间未封顶房屋及坑塘一处租赁给被告使用，租期为十年，于2014年7月1日起至2024年7月日止。每年租金三万元，第一次支付租金日期为2014年7月1日，合计租金15万元，第二次支付租金日期为2019年7月1日，合计金额为16.5万元，被告支付5万元人民币后没有按期交纳租金，2014年8月22日，被告出具欠条一张，承诺在2014年12月31日前还清，如逾期十天，解除合同。虽经多次催要，被告以种种理由拒绝支付欠款，已经违反了双方合同的约定，因此，原告无奈诉至法院。请求法院判决：一、解除双方在2014年8月22日签订的租赁合同；二、被告立即腾退所租赁的房屋和场地；三、恢复房屋和场地原状。

被告辩称

被告张**辩称并提出反诉，张**租赁房屋之后，一直要求周**出具村集体出租给周**土地的合同和房屋审批手续，周**一直以种种理由拒绝给付，被告发现原告从马**委会租赁的土地面积仅为2.1亩，远远超过周**租赁给张**的土地面积。周**出租的房屋也没有建造的审批手续，马坊村也对建房行为通知停建，周**的种种不当行为使得张**合同目的无法实现，张**投入巨额建设资金将面临遭受损失，为防止损失扩大，张**在协商无果的情况下，暂停对周**交付租金。原告不能单方面解除合同。被告没有继续给付后续的租金是因为租赁的房屋和土地存在无法正常使用和非法出租的情况。被告感到不安，拒绝缴纳租金有法有依据。不同意恢复房屋和场地的原状，理由是出租的未封顶房屋显然基于封顶后使用，填坑及在上面建设房以及对出租的房屋进行维修和改造都有合同的约定依据。基于合同目的无法实现，我方提出反诉。原被告协议签订后，反诉原告对租赁的院内北房进行了装修，对租赁院内厢房及院外未完工房屋进行拆除改造，对院内水、电进行了改造。院内铺了渗水砖，院外深坑进行了填埋。由于周**的行为，致使被告投入的上述资金遭受损失且合同目的无法实现，为防止损失进一步扩大，张**不得不暂定交付租金。请求法院判令：一、解除双方2014年8月22日签订的租赁协议。被告返还原告租金2.5万元；二、反诉被告补偿反诉原告房屋装修、改造、坑填费等314934.29元；三、反诉被告承担本案鉴定费7075.47元及全部诉讼费。

原告周**针对被告张**的反诉辩称，不知道被告要求的2.5万从什么时候开始计算的。对这个诉讼请求没有进行具体答辩；对第二项反诉请求，我们认为这个钱数是不正确的，在双方签订的合同中没有让对方进行房屋拆改，如果进行拆改的话，他需要付我们2万元的押金，目前他们也没有交付2万元的押金，所以我们要求根据合同来讲，我们要求恢复原状，恢复原状也是合同里的约定，钱没有交纳是因为对方造成的，我们认为费用不应该给对方。评估即使是应该给你们，评估报告不具备合法性，对于我们的异议没有给明确的回答。对于评估报告我们不予以认可。不应该给314934.29元。坑填费用没有具体的依据，这个费用对方没有提供具体的票据；第三项反诉请求的鉴定费，因为鉴定报告本身存在不合法性，我们认为鉴定费不应该由我们来承担，同时违约责任由对方造成的，对方不及时给付我们租金，鉴定费用和诉讼费用都是应该由被告进行承担；其他的关于起诉书中所说的我们出租的房屋无村集体建造手续等，对方所称的没有实现合同的目的理由是牵强的，为掩盖不及时给我们租金的事实。实际上今天的反诉状上张**签字了，我们当时收到反诉状的时候张**是没有签字的。

本院查明

经审理查明：2014年8月22日，周**（甲方）与张**（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将（位于马坊村西南）自有房屋和坑塘租赁给乙方使用，共有北房六间、厢房八间、院外七间未封顶房屋、坑塘一处；租期共10年，自2014年7月日起至2024年7月1日止；每年租金为三万元，每五年递增10%，即2014年7月1日—2019年7月1日，每年租金为三万元，五年合计15万元，2019年7月1日—2024年7月1日，每年租金3.3万元，五年合计16.5万元，乙方每五年上交一次租金，第一次支付租金日期为2014年7月1日，合计租金为15万元。第二次支付租金日期为2019年7月1日，合计金额为16.5万元。租金以现金方式交付，不得拖欠（拖欠一个月，协议自行解除）；如需解除合同，双方需提前一个月通知对方，协商解决；乙方可以对甲方原有房屋进行维修和改造，不得拆除，如果需要拆除，需提前与甲方协商，并且乙方需向甲方支付房屋押金2万元，如协议到期，乙方把拆除的房屋恢复原样，甲方退还乙方押金2万元等。同年8月22日，张**向周**出具《欠条》一张，该《欠条》载明：张**欠周**房屋及坑租赁费十万元整，在2014年12月31日前还清，如不还，逾期10日天内，解除合同。张**至今尚未给付欠付周**的上述租金。

《租赁协议》签订后，张**对其承租的坑塘进行了填埋，对部分房屋进行了装修和拆除改造。在本案审理过程中，经张**申请，本院依法委托北京华建**所有限公司对涉案房屋装修、改造及坑塘填埋的费用进行鉴定。该鉴定单位出具《鉴定报告》，载明：“通州区西集镇马坊村张**租赁房屋装修、改造及坑塘填埋费用”的鉴定金额为314934.29元。周**对该鉴定结果提出异议，鉴定单位向本院出具了《回复函》。周**未申请重新鉴定。

另查，北京市通**村民委员会（甲方）与周**（乙方）签订了《农村土地经营权流转合同书》（以下简称《流转合同》），约定：流转土地面积2.1亩，四至情况东至坑界、南至道、西至坑坡、北至本家，长40米、宽35米；流转期限为2011年1月1日至2028年12月31日；土地用途为养殖。

以上事实，有《租赁协议》、《欠条》、《流转合同》、《鉴定报告》、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，周**起诉要求解除与张**签订的《租赁协议》，张**在诉讼过程中提起反诉亦要求解除《租赁协议》，合同双方要求解除《租赁协议》的意思表示一致，本院对《租赁协议》的解除予以确认，因此对周**要求解除《租赁协议》诉讼请求，本院予以支持；对张**要求解除《租赁协议》的反诉诉讼请求，本院亦予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁协议》解除后，张**作为承租人应将租赁物交还出租人，周**要求张**腾退所租赁的房屋和场地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；租赁合同是继续性的合同，根据《租赁协议》的合同性质不宜恢复原状，对周**要求张**恢复房屋和场地原状的诉讼请求，本院不予支持；周**对收取的超过张**实际使用租赁物期间的租金应予返还，故对张**要求周**返还租金的反诉诉讼请求，本院予以支持，结合张**使用租赁物的时间对具体数额予以酌减；张**要求周**补偿房屋装修、改造和坑塘填埋的费用的反诉诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告周**与被告张**于二〇一四年八月二十二日签订的《租赁协议》解除；

二、被告张**于本判决生效之日起三十日内将其承租的房屋及场地腾退返还给原告周**；

三、原告周**于本判决生效之日起三十日内补偿被告张**房屋装修、改造和坑塘填埋的费用共计三十一万四千九百三十四元二角九分元；

四、原告周**于本判决生效之日起三十日内返还被告张**租金二万元；

五、驳回原告周**其他诉讼请求；

六、驳回被告张**其他反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费三千零一十三元，由被告张**负担三十五元，于本判决生效之日起七日内交纳；由原告周**负担二千九百七十八元。

反诉案件受理费三千二百元，由原告周**负担三千一百六十元，于本判决生效之日起七日内交纳；由被告张**负担四十元（已交纳）。

鉴定费七千零七十五元四角七分元，由原告周**负担七千零七十五元四角七分元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月四日