北京百**限公司与北京**光电镀厂租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**贸有限公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第6884号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年5月，北京百**限公司（下称百**司）起诉至原审法院称：2007年6月1日，我公司与北京**光电镀厂（下称东**镀厂）签订《承包协议》，实为租赁合同，约定东**镀厂将其位于北京市×××500米的本厂两吨蒸汽锅炉及锅炉房西侧的空地租赁给我公司，空地由我公司根据使用情况自行建设车间，作为我公司拉链、染色、烫袋使用。同时，锅炉房后面（北侧）的煤场，我公司如生产需要也可以加盖厂房，但不得超过北墙，合同约定年租金为100000元，五年后东**镀厂根据我公司的经营情况对我公司的房租再做上调，但不得超过原定租金的20%。上述协议签订后，我公司向东**镀厂交付了租金，同时在锅炉房西侧和北侧的空地上自建厂房近600平方米，并一直在该厂房生产经营。但由于近两年东**镀厂对外租赁价格上涨幅度较大，东**镀厂于是自2013年10月30日开始断电，并将我公司租赁的上述锅炉水电连接到东**镀厂自己的锅炉上，强制我公司停工。后我公司被迫妥协，与东**镀厂于2014年3月20日签订《补充协议》，约定由我公司承担改建锅炉西侧400多平方米厂房的费用400000元，东**镀厂在40天内完工并交付我公司使用，如延期每天赔偿我公司5000元。但至今东**镀厂也未能完工验收交付我公司使用，且厂房面积不足400平方。故我公司诉至法院请求判令解除我公司与东**镀厂于2007年6月1日签订的租赁合同和2014年3月20日签订的《补充协议》；东**镀厂返还我公司已支付的房屋改建款200000元和利息2046元（利息以同期银行贷款利率自2014年3月20日起计算至判决之日）；东**镀厂赔偿我公司损失140000元（根据《补充协议》按每天5000元自2014年4月30日起计算至判决解除合同之日）；东**镀厂赔偿我公司自建装修损失及另行寻找替代房屋所受损失300000元。

一审被告辩称

东光电镀厂辩称：1、百**司与我公司之间签订的《承包协议》以及《补充协议书》是双方真实意思表示，双方均应当按照合同的约定履行各自义务；2、我公司在履行合同期间并不存在违约行为，已经按照《补充协议》约定的期限将厂房改建完毕，并交付百**司使用；3、我公司并不存在停水停电干扰百**司生产等违约行为；4、百**司的赔偿损失以及返还租金等要求缺乏依据；5、按照合同以及《补充协议》的约定，百**司应当支付2014年6月1日至2015年5月31日之间房屋租金120000元以及第二期的房屋改建款200000元，但百**司至今未付，已属于严重违约，请求驳回百**司的诉讼请求。我公司于2015年2月5日同意解除《承包协议》。

东光电镀厂反诉称：百**司自2005年起租赁我公司的锅炉及厂房经营拉链染色业务。2007年，百**司编造与台湾人合资的虚假事实，骗取我公司与其签订十年期的租赁合同即《承包合同》，合同期限自2007年6月1日至2017年5月31日。合同约定：年租金暂定为每年100000元，五年后根据百**司的经营情况再做上调，但不得超过原定租金的20%，付款方式为每年6月1日前一次性付清下一年度的房租。2014年初，因百**司经营的染色业务不符合北京市环保政策，无法继续经营。百**司将其染色业务转移至河北省，准备将原厂房改建后转做电镀业务并对外招租。2014年3月20日，百**司与我公司签订《补充协议》，协议约定：我公司将锅炉房西侧400多平方米的厂房给百**司改建成电镀车间，工期40天，改建费400000元，不含装修，开工前付200000元，验收完再付200000元。协议签订后，我公司立即找施工队进场施工，工程于2014年4月15日完工并将厂房交付给百**司。此后，我公司多次找百**司催要剩余房屋改建款200000元，百**司均以厂房未租出去、没钱为由拒绝给付。至2014年6月1日，按照合同约定百**司应支付2014年6月1日至2015年5月31日期间的房屋租金120000元，但百**司至今未付，故我公司反诉要求百**司继续履行双方于2007年6月1日签订的《承包合同》及2014年3月20日签订的《补充协议》；百**司支付2014年6月1日至2015年5月31日期间的房屋租金120000元及利息（利息按同期银行贷款利率自2014年6月1日计算至实际给付之日）；百**司支付房屋改建款200000元及利息（利息按同期银行贷款利率自2014年4月15日计算至实际给付之日）；反诉费由百**司承担。

百**司针对东光电镀厂的反诉辩称：东光电镀厂是一家取得电镀生产许可的电镀厂，本案的基础法律关系为我公司租赁东光电镀厂厂房进行生产经营活动。东光电镀厂于2014年3月与我公司签订《补充协议》，约定将我公司租赁的厂房改建为电镀车间，然后再交付我公司使用，其中我公司承担改建费。但东光电镀厂自2014年3月收回我公司租赁的厂房进行改建后，至今未按照协议约定完成厂房改建工作，更未将我公司租赁的厂房再交付我公司，其行为已经构成根本违约。东光电镀厂所称2014年初，我公司因经营染色业务不符合北京市环保政策无法继续经营以及2014年4月15日完工并交付我公司电镀车间不符合事实。东光电镀厂自2014年3月20日收回我公司租赁的厂房用于改建后至今未能按照协议约定改建电镀车间并交回给我公司使用，已构成根本违约，而且我公司也已于2014年5月26日向法院提起诉讼，诉求包括解除合同，因此不存在所谓支付2014年6月1日以后房屋租金问题。故请求法院驳回东光电镀厂反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理确认：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。东光电镀厂与百**司于2007年6月1日签订的《承包协议》，实为租赁合同性质，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。百**司主张东光电镀厂在其经营期间断水断电，但未向法庭提供充分证据予以证明，且根据双方协议约定电表是由百**司购买并由东光电镀厂安装，该电表在百**司承租院落内，百**司主张在其经营期间，东光电镀厂将电表拆除，不符合常理，故法院对百**司的上述主张不予支持。双方于2014年3月20日签订的《补充协议书》，因厂房改造没有经过任何审批手续，且东光电镀厂也不具有厂房改造的建筑资质，违反强制性法律规定，故法院认为该《补充协议书》无效。现厂房主体已完工，虽百**司主张该厂房至今未完工验收，且面积少于约定，但未提交充分证据证明双方约定厂房改造的具体内容，故法院对百**司的上述主张不予支持，百**司应将尚未支付的改造款200000元支付给东光电镀厂。综上，百**司主张东光电镀厂违约应承担的赔偿责任，法院亦不予支持。东光电镀厂于2015年2月5日同意解除《承包协议》，法院不持异议。由于双方签订的《补充协议书》无效，系双方过错所致，且百**司自将厂房交予东光电镀厂改造至今，未在此院落经营，故东光电镀厂主张的2014年6月1日至2015年5月31日的租金、利息以及厂房改造款的利息，法院不予支持。据此，原审法院于2015年5月判决：一、北京百**限公司与北京**光电镀厂于二○一五年二月五日解除《承包协议》；二、北京百**限公司与北京**光电镀厂于二○一四年三月二十日签订的《补充协议书》无效；三、北京百**限公司给付北京**光电镀厂厂房改造款二十万元（于判决生效后十日内履行）；四、驳回北京百**限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京**光电镀厂的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，百**司不服，向本院提出上诉称，东**镀厂违约未按约定改建电镀车间，车间未交付我方，我公司要求撤销原判，依法改判我公司不支付东**镀厂房屋改建款200000元；东**镀厂返还我公司已支付的房屋改建款200000元和利息2046元（利息以同期银行贷款利率自2014年3月20日起计算至判决之日）；东**镀厂赔偿我公司损失140000元（根据补充协议按每天5000元自2014年4月30日起计算至判决解除合同之日）；东**镀厂赔偿我公司自建装修损失及另行寻找替代房屋所受损失300000元。本案一、二审诉讼费由东**镀厂负担。东**镀厂同意原判。

本院查明

经审理查明：2007年6月1日，东光电镀厂（甲方）与百**司（乙方）签订了《承包协议》，约定：甲方将本厂两吨蒸气（汽）锅炉及锅炉房西侧的使用空地承包给乙方，空地由乙方根据使用情况自行建设车间，车间作为乙方拉链染色、烫袋使用；年租金暂定为每年100000元，五年后甲方根据乙方的经营情况对乙方的房租再做上调，但不得超过原定租金的20%；电费由乙方负责购买峰谷表并由甲方派人按（安）装，按（安）装费用由乙方负责承担；锅炉房后面的煤场，由于生产的原因，乙方需在此加盖车间，所建房屋方案需经甲方同意方可施工，而且车间北边不得超过北墙，所建房屋的产权归甲方所有，使用权以本合同为准，到本合同终止时，此房屋不得有所破损；承包期限为10年，自2007年6月1日起到2017年5月31日止；乙方需于每年的6月1日前一次性付清下一年度的房租。《承包协议》签订后，东光电镀厂将合同标的物交付百**司，百**司按约交付了2014年5月31日以前的租金。租金自2012年6月1日起为每年120000元。2014年3月20日，东光电镀厂（甲方）与百**司（乙方）签订《补充协议书》，约定：经过甲乙双方友好协商达成协议，甲方将锅炉房西侧400多平方米的厂房给乙方改建成电镀车间，乙方在原厂房改建，改建需要人民币400000元整，开工前付200000元整，验收完再付200000元，由乙方出钱，乙方把钱打给甲方之日起，甲方保证在40天内完成厂房改建，并交付乙方作为电镀车间使用，不含装修费；如果甲方有工期耽误延迟，延迟期间甲方负责赔偿乙方每天5000元人民币；合同期内如遇国家征地拆迁，此处房屋评估总价值的30%归乙方所有，70%归甲方所有；乙方可以自用，也可以出租给他人，但需事先和甲方协商。《承包协议》和《补充协议书》上乙方签字盖章处除百**司加盖公司公章外均有林建成签字。林建成为百**司该厂区的负责人。《补充协议书》签订后，百**司向东光电镀厂支付了200000元建房款。东光电镀厂将上述厂房改建工程转包给了案外人周**。周**作证称，2014年4月15日主体基本完成，林建成验收完毕，没有提出异议。经百**司申请保全证据公证，北京**证处于2014年5月22日会同林建成对本案诉争院落及周边情况进行了摄像和拍照。

庭审中，双方当事人均同意解除《承包协议》及《补充协议书》，百**司认为解除日为2014年5月26日其提起诉讼之日，东光电镀厂认为解除日为2015年2月5日，即其同意解除的日期为2015年2月5日。双方当事人均认可改建后的厂房产权归东光电镀厂所有。

上述事实，有双方当事人陈述、《承包协议》、《补充协议书》、收据、公证书、照片等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：东*电镀厂与百**司签订的《承包协议》，实为租赁合同，以及双方签订的《补充协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。现厂房主体已完工，百**司应按《补充协议书》的约定，将尚未支付的改建款200000元支付给东*电镀厂。

百**司上诉主张东光电镀厂未按约定改建厂房存在违约行为，百**司不应支付改造款，且东光电镀厂应按每天5000元赔偿损失。虽百**司主张该厂房不符合约定的标准且至今未完工验收，但百**司未提交充分证据证明双方约定厂房改造的具体标准，故本院不能认定东光电镀厂存在违约行为，现东光电镀厂已将厂房主体改建完工，百**司应支付改建款。百**司的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。

百**司上诉主张东光电镀厂赔偿其自建装修损失及另行寻找替代房屋所受损失300000元，因本案系百**司未支付改建款构成违约，故百**司向东光电镀厂主张损失，缺乏依据，故对于该项主张，本院不予支持。

关于合同解除日，百**司认为东光电镀厂违约未按约定改建厂房，故要求解除合同，解除日为2014年5月26日提起诉讼之日。因东光电镀厂完成厂房改建，不存在违约行为，故本院认为，合同解除日应为东光电镀厂同意解除之日，即2015年2月5日。

根据合同约定，百**司对厂房出资改建，厂房改建后，产权归东光电镀厂所有，由百**司进行经营使用。厂房改建后，虽然百**司未在此进行经营使用，因涉案厂房系按百**司要求改建，百**司未支付改建款构成违约，故百**司应支付改建款。但考虑到厂房改建后，百**司未在此进行经营使用，且改建的厂房本身存在一定价值，东光电镀厂对该厂房亦可再行利用，根据公平原则，东光电镀厂应对百**司进行相应补偿，综合本案情况，本院酌定补偿数额80000元。原审法院未考虑应予补偿的情节不妥，本院予以改判。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，一百零七条，一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第6884号民事判决第三、五项；

二、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第6884号民事判决第二、四项；

三、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第6884号民事判决第一项为：北京百**限公司与北京**光电镀厂签订的《承包协议》及《补充协议书》于二○一五年二月五日解除；

四、北京**光电镀厂于本判决生效之日起十日内给付北京百**限公司房屋补偿款八万元；

五、驳回北京百**限公司的其他诉讼请求；

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10220元，由北京百**限公司负担8943元（已交纳），由北京**光电镀厂负担1277元（北京百**限公司已预交，北京**光电镀厂于本判决生效之日起10日内给付北京百**限公司）；反诉案件受理费6100元，由北京**光电镀厂负担2288元（已交纳），由北京百**限公司负担3812元（北京**光电镀厂已预交，北京百**限公司于本判决生效之日起10日内给付北京百**限公司）；二审案件受理费10200元，由北京百**限公司负担8925元（已交纳），由北京**光电镀厂负担1275元（北京百**限公司已预交，北京**光电镀厂于本判决生效之日起10日内给付北京百**限公司）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十一日