左亚棉、吴*与粱述文租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告左**、吴*诉被告梁**租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告左**、吴*的共同委托代理人刘**、米桂金到庭参加诉讼，被告梁**经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

二原告诉称，原告左亚棉与被告梁**的委托代理人孟*于2013年6月13日通过中介公司天津华**限公司签署了房屋租赁合同。合同约定：原告将其所有的位于天津开发区新城东路48号的×房屋出租给被告，合同期限自2013年6月14日至2014年6月13日，月租金18000元，每6个月支付租金一次，每次租金到期提前15天支付下期租金，若被告逾期支付租金，则按照每天月租金0.5%的标准支付违约金，若被告拖欠租金超过一个月，原告有权收回房屋，被告按实际居住日交纳租金并承担违约责任，若发生争议，协商解决，协商不成的提交房屋所在地人民法院诉讼解决。合同签署后，原告积极履行合同，被告于2013年6月14日向原告支付了房屋租赁押金及6个月的租金共计126000元。但之后，被告拖欠原告9个月的租金共计162000元。虽经原告催要，但被告拒绝支付。故原告呈诉，请求判令被告：1、立即腾退房屋；2、按每月租金18000元的标准支付自2013年12月14日起至实际腾退日租金；3、按每日90元的标准支付自2013年11月30日起至实际给付之日止的违约金。庭审中，原告调整诉讼请求为：1、支付自2013年12月14日至2014年11月18日的租金199800元；2、按每日90元的标准支付自2013年11月30日起至实际给付之日止的违约金。

为此，原告提供了以下证据：

证据1、原告的房产证，证明原告对本案租赁房屋有占用、使用、处分的权利，原告主体适格；

证据2、二原告的身份证、结婚证，证明二原告是夫妻关系；

证据3、被告身份证复印件，证明被告与案外人孟*形成了委托代理关系；

证据4、房屋租赁合同，证明双方的租赁合同关系以及被告所应承担的合同义务；

证据5、收款收据，证明在合同履行期间，被告仅支付了2013年6月15日到2013年12月14日六个月的租金，未支付剩余租金，被告已构成了违约。

被告辩称

被告梁**未到庭，也未提供书面答辩意见。

本院查明

经审理查明，2013年6月13日，案外人孟**被告梁**与原告左亚棉签署了房屋租赁合同，约定将天津开发区新城东路48号＊号房屋出租给被告使用，房屋面积为285.75平方米，用途为居住，房屋租赁期限自2013年6月15日至2014年6月14日止；房屋租金为每月18000元，租金每6个月支付一次，每次租金到期提前15天支付下期租金。乙方（被告）若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金。拖欠租金超过一个月，甲方（原告）有权收回此出租方，乙方按实际居住日交纳租金并承担违约责任；乙方在签订本合同并交纳租金时支付甲方18000元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房并结清各项费用后，乙方将房屋钥匙交予甲方，同时甲方将押金全部归还乙方。

合同签订后，案外人孟**被告交付了第一期即2013年6月15日至2013年12月14日的租金108000元以及押金18000元，原告左**向该案外人交付了房屋钥匙和相关水电卡等。

2013年6月14日合同到期后，原告称被告继续租赁，系被告的家人在实际居住。

2013年11月18日，也就是本案审理期间，另一案外人（身份不明）向原告交付了涉诉房屋的钥匙及部分磁卡，该案外人拒绝签署房屋交接手续，只是称受托将房屋钥匙及相关物品交回房主。

另查，涉诉的房屋所有权人为原告吴*，与原告左亚棉系夫妻关系。

以上事实，有租赁合同、收据、房屋所有权证、结婚证以及当事人的陈述予以证实。

此外，本案开庭前，国浩律师（天津）事务所律师赵**到庭，表示受被告的委托协调重新安排开庭时间，但表示没有正式的委托手续，因本院之前通过多种方式无法完成送达，本案现已经公告程序送达，并通过电话向之前自称被告朋友的相关人员告知，故本院未准许赵**律师的请求，但询问了其对于原告诉讼请求的意见，其表示租赁合同确系案外人孟**被告签订，但被告认为原告没有为涉诉房屋开通燃气，故双方发生争议，导致被告不予交纳租金。此外，双方所约定的违约金过高，应予调整。对此，原告表示燃气系在租赁前已统一开通，不存在被告所称的问题。

本院认为

本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和举证、质证等相关权利。经对原告所举证据认真审核后，本院对原告所举证据及当庭陈述予以采信。现有证据能够认定案外人孟*代理被告与原告左亚棉签署了房屋租赁合同，该合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。被告应对案外人孟*的代理行为向原告承担相关民事责任。同时，二原告作为夫妻，以共同原告身份主张权利，亦不违反法律规定。根据合同法相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。具体在租赁合同中，承租人应当按照约定的期限支付租金。故被告应向二原告支付2013年12月15日至2014年6月14日的租金。同时，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。2014年6月14日租赁期间届满后，被告继续使用了租赁房屋，其应按照原租金标准向二原告支付租金。关于被告支付租金的截止期限，因案外人向原告交付了房屋钥匙及相关物品，尽管该案外人拒绝表明身份，但根据常理，其应是受被告委托办理退房手续，且原告亦接受该退房，故原被告之间的租赁合同于2014年11月18日已终止。综上，被告应按每月18000元的标准向二原告支付2013年12月15日至2014年11月18日的租金，对于二原告的该项诉讼请求，本院予以支持。

关于二原告主张的被告逾期支付租金的违约金，原告主张被告按每天90元的标准承担违约金，尽管被告未到庭，但通过赵**律师的陈述，其对于违约金提出过高应予以调整的意见，因迟延交纳租金所产生的损失直接表现为利息损失，双方租赁合同所约定的该违约金显然过高，故本院依法予以调整。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，即当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未就其实际损失提供证据，而迟延交纳租金所产生的损失直接表现为利息损失，故本院以被告逾期交纳的租金所产生的同期贷款利息损失的130%计算违约金，即分别以108000元、91800元为基数，按照中**银行同期贷款利率，支付期间分别对应自2013年11月30日起至本判决生效之日止及自2014年11月18日起至本判决生效之日止利息损失的130%。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告梁**于本判决生效之日起十日内给付原告左亚棉、吴*2013年12月15日至2014年11月18日的租金199800元；

二、被告梁**于本判决生效之日起十日内给付原告左亚棉、吴*逾期支付租金的违约金，即按照中**银行同期贷款利率，分别以108000元、91800元为基数，期间分别对应自2013年11月30日起至本判决生效之日止及自2014年11月18日起至本判决生效之日止的利息损失的130%；

三、驳回原告左亚棉、吴*的其他诉讼请求。

如被告未按本判决确定的期间履行给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费为4661元，公告费560元，合计5221元（原告已预缴），由原告承担506元，被告承担4715元，被告所承担部分应于上述期间迳行给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十五日