上诉**工大学与被上诉人阎**、沈阳艺**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人沈**大学（以下简称“理工大学”）与被上诉人阎**、沈阳艺**限公司（以下简称“艺**司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2015）浑南民二初字第00615号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年08月25日受理后，依法组成由审判员周*担任审判长并主审，审判员姜**与代理审判员朱**参加评议的合议庭，审理了本案。

一审原告诉称

阎*生诉称，2010年7月13日，艺**司与理工大学签订团体购房协议书，约定：理工大学组织教职员工订购艺**司开发的住房；艺**司与购房人签订商品房预售合同时，购房人向艺**司交付定金30，000元，所有购房人交付的定金存到艺**司与理工大学认可的艺**司银行账户；艺**司在收到购房人交付30，000元定金后，没有按照本协议约定开工视为违约，应双倍返还购房人定金。同年7月26日，阎*生、艺**司签订商品房买卖合同，约定阎*生交付定金30，000元，如退房定金不退，违约责任按团体购房协议书约定执行。阎*生于签订合同的同时交付定金30，000元。**大学共组织189名教工参与本次团购活动，购房定金共计5，670，000元全部交付给理工大学，理工大学将该5，670，000元存在其工会银行账户。**大学向购房人承诺购房定金由理工大学工会统一保管，实际上也由理工大学工会保管至返还。历经两年半，至2012年末，艺**司根本不能履约。**大学和艺**司协商，决定终止此次团购活动。2013年1月，理工大学开始返定金，但只返给173人各30，000元定金，共计5190，000元，包括阎*生在内的16名购房人的定金计480，000元至今未返还。这16人多次要求理工大学返还定金，但理工大学解释在其账户保管的定金是5，190，000元，已返还购房人，另480，000元已通过转账支票的形式转给艺**司，艺**司已承诺退还给购房人。但时至今日，艺**司和理工大学未返还定金。艺**司已根本违约，按法律规定和合同约定，应承担违约责任，双倍返还定金。**大学组织购房人团购，购房人自始至终未与艺**司接触，一切手续都是与理工大学办理的。**大学实际收受并保管购房人交付的定金5，670，000元，应承担相应义务，理工大学将其中480，000元转给艺**司，对该笔款未尽保管义务，应承担责任。艺**司违约后，由理工大学实际返还给173名购房人定金5，190，000元，理工大学对包括阎*生在内的16名购房人也有返还义务。**大学承诺保管购房定金和购房款的义务，保护购房人的利益不受损害，理工大学兑现了绝大部分承诺（173人的5，190，000元），但一小部分承诺未兑现（16人480，000元），理工大学应一视同仁，其承诺的效力及于全部购房人（189人），不应该有区别。鉴于上述事实和理由，阎*生诉至法院，要求艺**司与理工大学双倍返还购房定金60，000元；艺**司与理工大学承担诉讼费用。

一审被告辩称

艺**司辩称，1、艺**司与理工大学签订的团体购房协议书合法有效，应继续履行。2、艺**司没有直接收取阎**交纳的定购款（不是定金），不应该由艺**司直接返还，应由理工大学返还，而且不是双倍。3、该笔款项是理工大学划拨给艺**司，用于履行团体购房协议书的设计费，现理工大学撕毁合同，要求艺**司赔偿损失不公平。4、该案所涉及的房屋是应理工大学的要求设计、施工，不适用最**法院的司法解释。5、阎**、艺**司签订的商品房买卖合同是团体购房协议书衍生而来。**大学述称，1、房屋买卖合同是由阎**、艺**司签订的，理工大学不是房屋买卖合同的当事人，而是以组织者的身份出现。2、理工大学没有实际取得阎**的购房定金，根据阎**、艺**司签订的房屋买卖合同，购房定金应在签订合同时由阎**交纳，并由艺**司出具收款收据，理工大学只是按合同约定，将阎**的定金转给了艺**司，至今阎**的全部定金均在艺**司处，理工大学并没有实际留存或取得阎**的任何定金。3、理工大学不是本案项下团购房项目的担保人。（1）根据团体购房协议书，理工大学负责组织单位职工购买艺**司开发的房屋，只是组织人，不是担保人，团体购房协议书全文没有任何一个条款约定理工大学对团购房事宜履行担保义务。（2）理工大学不具备成为保证人的法定资格，根据法律规定学校等公益目的事业单位不能成为担保人，理工大学属于典型的公益事业单位，并不具备成为保证人的法律资格，实际上在拟定团体购房协议时，理工大学也非常注意明确本身作为组织者而非担保人的法律地位。4、理工大学不应承担连带赔偿责任。**大学既不是房屋买卖合同的一方当事人，又没有实际取得阎**支付的定金，同时更不具备成为担保人的法定资格，于法于理均不应承担连带责任，本案返还定金及承担相关责任的主体在艺**司。另根据有关法律规定，理工大学只有在明确向债权人保证监督支付专款专用而未尽监督义务造成资金流失的，承担相应补充责任。本案中从现有材料上看理工大学未向阎**及债权人做出过类似保证，因此不具备适用该条款的前提条件。退一步讲，假设理工大学负有该义务而未尽该义务，理工大学应承担的责任也仅限于补充赔偿责任，非连带责任。综上，理工大学没有向阎**返还购房定金及赔偿相关损失的义务，也不应承担连带赔偿责任。

阎**为支持其诉讼请求，向原审法院提供如下证据：

1、团体购房协议书复印件，证明阎**、艺**司、理工大学之间购房合同关系，阎**交付30，000元定金，并约定双倍返还定金的违约责任。

艺**司没有异议。

理工大学对真实性、合法性没有异议，但该协议第五条第二款约定了理工大学组织教职员工选购商品房，也就是明确了理工大学作为组织者的法律地位，根据该协议第九条第一款，返还购房人定金的义务在艺**司，理工大学履行合同不存在违约。

2、商品房买卖合同、专用收款收据，证明阎**、艺**司购房合同关系，阎**交付30，000元定金，并约定双倍返还的违约担保责任。

艺**司、理工大学没有异议。

3、会议纪要复印件（证据来源是理工大学为支持阎**起诉，将复印件交给阎**，原件由理工大学留存），证明艺**司、理工大学有返还定金义务。

艺**司提出会议纪要可能有，但内容并未经过艺**司核对与签字确认，也未达成任何协议。

理工大学没有异议。

4、关于退还参与生态园团购购房人定金的请示复印件（证据来源同上），证明艺**司、理工大学有返还定金义务。

艺**司有异议，该份证据是理工大学内部形成，与艺**司无关，该笔款项是理工大学转给艺**司的设计费，无论是定金，还是定购款，都是理工大学认为的，与艺**司无关。

理工大学提出该材料不是理工大学关于该次团购定退还的正式请示材料。

5、沈**工大学业报销审批单复印件（证据来源同上），证明理工大学将480，000元定金支付给艺**司，艺**司违背承诺，应承担返还义务。

艺**司有异议，认为是理工大学内部形成，没有证据效力。

理工大学没有异议。

6、专用收款收据复印件（证据来源同上），证明艺**司收到480，000元定金，应承担返还义务。

艺**司对真实性有异议，是复印件，该专用收款收据反映的内容是事实，但480，000元是设计费。

理工大学没有异议，专用收款收据明确记载着钱款的性质是购房定金。

艺**司未向法庭提供证据。

理工大学为支持其主张向法庭提供如下证据：

1、专用收款收据，证明理工大学已将480，000元正式转给艺欣公司，这笔款项的性质是购房定金。

阎**没有异议。

艺**司认为不能证明阎**的举证意图，金钱属于种类物，是理工大学作为设计费转给艺**司的，不能证明该笔款项属于定金。

2、团体购房协议书，证明理工大学只是团购项目的组织者，不是担保人。

阎**没有异议，根据团体购房协议书的第七条第一款、第五条第三款约定，理工大学对阎**交纳的定金有保管、监管义务。艺**司没有异议，1、团体购房协议书合法有效，应当继续履行，理工大学单方撕毁合同，应当承担责任。2、阎**交纳的是定购款，不是定金，该笔款项不是艺**司直接收取，而且由理工大学转的。3、理工大学不是担保人，仅仅是合同的当事人，对理工大学不适用担保。

一审法院查明

原审法院经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：

2010年7月13日，艺**司与理工大学签订团体购房协议书，约定：一、项目地点位于沈阳市浑南新区的浑南生态园小区西侧，占地面积11000平方米（以规划为准）；二、项目名称“浑南生态园小区三期”；三、团购规模及户型：1、理工大学组织教职员工预计向艺**司团体订购住宅总面积约30000平方米（约300套住房），最后以理工大学教职员工实际购房数及实际购房面积为准。2、住宅户型：两室一厅一卫、三室一厅一卫、三室一厅两卫。艺**司依据上述三种户型并根据理工大学教职员工购买情况，确定具体户型与建筑面积。四、团购价格。五、团购办法：1、艺**司应当依法取得商品房开发的有关批准文件证照，并应当依法与理工大学教职员工签订商品房预售合同和商品房买卖合同。2、本协议签订后10日内，理工大学组织教职员工选购该商品房，向艺**司提供购房人姓名和想购买的房屋面积（大约面积）。3、在艺**司与购房人签订商品房预售合同时，购房人向艺**司交付定金30，000元整，所有购房人交付的定金存到艺**司和理工大学双方认可的艺**司银行账户。待理工大学交纳完定金后，艺**司为其设计，经理工大学认可后开工建设。购房人交付定金后，没有选到欲购买的户型，不视为购房人违约，艺**司应当在5日内向购房人返还所交付的定金。4、有关艺**司与购房人之间的权利和义务，由双方签订的商品房预售合同和商品房买卖合同约定。**大学负责监督及组织购房人抽签确定具体楼房号。5、在艺**司与购房人签订商品房预售合同后的30日内，艺**司按照购房人的要求完成房屋设计工作，并经理工大学认可。六、艺**司建设进度和付款方式及比例；七、艺**司对于购房人交付购房款的使用条件：购房人交付的购房款必须专款专用。总购房款中的25%部分由艺**司、理工大学指定的银行统一代收监管。**大学动用该部分购房款时须经艺**司、理工大学共同签批后适用（由艺**司、理工大学根据工程形象进度确定资金支付比例）；九、违约责任：1、艺**司在收到购房人交付30，000元定金后，没有按照本协议约定开工视为违约，应双倍返还购房人定金。4、理工大学如在本协议签订后60日内不履行组织团购义务，由此给艺**司造成损失的，理工大学应当赔偿该损失。5、艺**司与购房人签订商品房预售合同和商品房买卖合同中所约定的违约责任条款包括但不限于上述违约责任条款。双方应当依法订立其他违约责任条款或者按照有关法律法规规定承担违约责任。

团体购房协议签订后，理工大学即组织教职工进行团购，2010年7月23日，组织173人进行了团购，173名购房人每人交付了30，000元定金，存入理工大学工会帐户，由艺**司向购房人开具收款收据，同时与艺**司签订了商品房买卖合同。2010年7月26日，又组织16人进行团购，该16名购房人每人也交付了30，000元定金，存入理工大学工会帐户，同样由艺**司向购房人开具收款收据，并与艺**司签订了商品房买卖合同。商品房买卖合同约定：阎**签订合同时付**30，000元，余款按艺**司同理工大学团体购房协议书付款约定付款，除未选到所报相应户型、面积的住宅外，退房的定金不退。

而后，理工大学未经购房人同意，于2010年7月26日将存入其工会帐户的定金径行转给艺**司480，000元，艺**司向理工大学出具了收款收据。后由于政府没能对双方合作开发的地块完成腾迁，导致理工大学与艺**司于2010年7月13日签订的团体购房协议书无法继续履行。为促进退还购房者定金等有关问题的快速、顺利解决，艺**司与理工大学于2012年12月26日召开会议，就退还参与团体购房者的定金（每人30，000元，共189人）的问题达成一致意见：1、退款手续已完备的151名购房人的定金，由理工大学于2012年12月26日起一个月之内退还完毕。2、退还定金手续尚未完备的15名购房人于2012年12月28日下午2点到理工大学科学会堂，由艺**司负责办理相关退还定金手续，于2013年1月26日前，理工大学负责退款完毕。若购房人本人因故不能亲自办理相关手续，可委托亲属办理，受委托人应持本人身份证件及购房人身份证件办理手续。3、定金发票或合同丢失的7名购房人，以个人名义将丢失发票或合同情况进行登报公示两个月（沈阳日报）。公示期满后，由艺**司办理退款手续，理工大学负责退款。4、存放在艺**司处的16名购房人的定金，艺**司承诺于2013年1月26日前向购房人本人退还完毕。会后，理工大学将173人的定金退还，但艺**司却迟迟未将16名购房人的定金退还。阎**与艺**司及理工大学多次沟通未果，起诉至原审法院。

一审法院认为

原审法院认为，艺**司于2010年7月26日与阎**签订商品房买卖合同时，未取得商品房预售许可证明，依照最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同无效，则定金条款无效，阎**交纳的30，000元，艺**司应予返还。艺**司应对合同无效负主要责任，应按照中**银行同期贷款利率赔偿阎**损失。艺**司提出其收取的480，000元是理工大学支付的设计费，经查无合同依据，且无其他证据证明，尤其在其给理工大学出具的收取480，000元的收款收据上，艺**司认可所收款项系购房定金，因此对艺**司该抗辩，本院不予采信。

阎**与艺**司签订商品房买卖合同是基于理工大学与艺**司的团体购房协议书，理工大学应按照团体购房协议书的约定全面履行义务，而且本案中，阎**交付的30，000元先存至理工大学工会帐户，后转入艺**司帐户，在整个购房过程中，阎**完全是出于对理工大学的信任。理工大学共组织189名职工（与阎**相同身份）参加此次团购，所收购房人每人30，000元，共计5，670，000元（30，000元×189人）均存入理工大学同一工会银行账户，2010年7月26日理工大学转给艺**司480，000元时，其余5，190，000元仍继续存在理工大学该银行账户，480，000元只是艺**司与理工大学认为的是后参加团购的16户（包括阎**在内）交纳款项，并未经阎**认可，则不具有是后参加团购的16户（包括阎**在内）交纳款项的特定属性。在团体购房协议书无法继续履行的情况下，2012年12月26日会议纪要是艺**司与理工大学之间形成的，同理亦不能以此确认会议纪要中由艺**司返还的480，000元确定指向此次诉讼的16户购房人（包括阎**在内），不能因此免除理工大学的民事责任。理工大学在未通知购房人，未经购房人同意的情况下，将购房人交纳的480，000元转账至艺**司账户，退还173户购房人5，190，000元后，又拒绝返还阎**交纳的30，000元，造成阎**财产损失，侵害了阎**的合法权益，故阎**要求艺**司、理工大学共同承担返还义务的请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、艺**司、理工大学于本判决生效之日起3日内一次性返还阎**30，000元；二、艺**司、理工大学给付阎**30，000元的利息损失，自2010年7月26日起至本判决确定给付之日止，按中**银行同期贷款利率计算；三、驳回阎**的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，300元，由艺**司承担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人理工大学不服，上诉至本院。其上诉请求：请求撤销原审判决。其主要理由：一、原审判决认定阎**只是艺**司与理工大学认为的后参加团购的16户之一，并未经阎**认可，其交纳款项不具有后参加团购的16户交纳款项的特定属性系事实认定错误；二、原审判决适用《侵权责任法》判令上诉人承担共同赔偿责任系适用法律错误。

被上诉人辩称

被上诉人阎**辩称：请求维持原判。

被上诉人艺**司辩称：请求维持原判。

本院查明

本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：本案二审争议的焦点为上诉人理工大学是否应对艺**司应返还阎**的购房定金承担共同给付责任。阎**与艺**司签订商品房买卖合同是基于理工大学与艺**司的团体购房协议书，理工大学应按照团体购房协议书的约定全面履行义务，而且本案中，阎**交付的30，000元先存至理工大学工会帐户，后转入艺**司帐户，在整个购房过程中，阎**完全是出于对理工大学的信任。理工大学在未通知购房人，未经购房人同意的情况下，将购房人交纳的480，000元转账至艺**司账户，退还173户购房人5，190，000元后，又拒绝返还阎**交纳的30，000元，造成阎**财产损失，侵害了阎**的合法权益，故阎**要求艺**司、理工大学共同承担返还义务的请求，本院予以支持，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1，300元，由上诉人理工大学负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十五日