王**与北京都**团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与北京都**团有限公司（以下简称都市房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第4329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

都市房地产公司在原审法院诉称，我公司开发建设了位于北京市海淀区地下一层到地上三层的底商项目。2005年5月31日，王**与我公司签订了《商品房买卖合同（商业）》，购买了底商项目三层的3365、3367、3321、3364、3406号商铺，建筑面积共37.41平方米，合同价款为524731元。当日，我公司将商铺交付给王**；王**将商铺出租给当时底商项目的包销商和经营方北京沁**有限公司（以下简称沁**公司），并与沁**公司签订了《商铺租赁合同书》。根据该份《商铺租赁合同书》约定的内容以及王**未在《商品房买卖合同（商业）》约定的期限要求我公司为其办理房产证的事实可知，王**购买商铺不是为了最终获得产权，而是为了购买后立即返租给沁**公司获得租金并在三年后由该公司回购商铺以实现保本且收益的投资目的。2005年4月开始，沁**公司将底商楼面虚拟划线分割为小商铺后进行销售。由于虚拟分割销售的商铺面积多为几平方米，因此我公司不可能进行实体墙分割，也无法在销售未完成前向建委提交分户图。2006年下半年，沁**公司违约逃匿，加之该公司对商铺的装修搁置造成房屋楼层损坏导致业主即使收回商铺也无法正常使用，业主纷纷找到我公司要求解除《商品房买卖合同》、退房并收回购房款本金。在众多业主及政府部门的压力下，我公司从维护社会和谐的大局出发，本着负责的态度，于2007年6月6日制作了《告业主书》，代为承担回购商铺的义务并承诺在回购前予以返租金形式的利息补偿。自2008年起，我公司开始陆续按照《商铺返租及回购协议》解除《商品房买卖合同》并进行商铺集体回购。后政府政策变动导致我公司客观上无法为业主购买的商铺办理产权手续，合同履行已不可能，也失去了继续存在的意义。截至目前，总售出218个商铺中已有182位业主与我公司解除了《商品房买卖合同》。故我公司起诉要求解除我公司与王**于2005年5月31日签订的《商品房买卖合同（商业）》；王**腾退海淀区底商三层3365、3367、3321、3364和3406号商铺。

一审被告辩称

王**在原审法院辩称，我不同意都**产公司的全部诉讼请求。理由是：1、根据《物权法》和《合同法》的相关规定，当事人订立的转让不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权转移登记的，不影响合同效力。合同的解除权应由违约相对方选择行使，而我不同意解除双方签订的《商品房买卖合同（商业）》；2、由于都**产公司在与我签订上述商品房买卖合同前，已于2005年3月14日就第三层整体空间与案外人签订了商品房买卖合同，并于2005年4月15日办理登记备案，直至2008年5月5日才解除该预售合同的备案登记。另外，都**产公司至今未能向建委提交分户图，诉争房产无法确定其所在第三层的具体位置，故都**产公司未向我交付诉争房产；3、目前，都**产公司与众多买受人产生大量纠纷的原因是该公司未按合同约定履行义务，我不同意解除商品房买卖合同并不妨碍其他众多买受人主张解除商品房买卖合同。

一审法院查明

原审法院经审理查明，北京市海**房地产公司开发建设的商品房项目。2005年5月31日，都**产公司（出卖人）与王**（买受人）签订《商品房买卖合同（商业）》（编号：BJDSS0000624，以下简称《商品房买卖合同》），约定王**购买3层以下（含3层）三层3365、3321、3406、3367、3364号房屋（以下称涉诉商铺）；总金额524731元；涉诉商铺已达到交付条件，双方于2005年5月31日进行验收交接；买受人同意委托出卖人代交契税、专项维修资金（公共维修基金）、房产证代办费、房产证张贴印花税、测绘制图费；出卖人应当在交接后180个工作日内，办理完房屋权属转移登记，如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。合同签订后，王**向都**产公司支付了涉诉商铺购房款524731元、公共维修基金10494.62元、印花税287元及手续费1000元。

2005年6月1日，王**（委托方，合同甲方）与沁**公司（受托方，合同乙方）就涉诉商铺签订了《商铺租赁合同书》，双方约定：甲方将涉诉商铺委托交付乙方统一租赁经营，委托租赁经营期限为10年；本委托租赁经营采取由乙方包租形式，即不论商铺经营效益如何，乙方均应确保按下列租金价格标准向甲方支付租金，第一期（三年）年租金为该商铺购房合同总价款的10%，月租金为4373元，此租金为税前租金，乙方有权以代扣代缴形式向政府有关部门支付应由甲方交纳的税费，手续费为每笔50元，由乙方承担；第二期（三年）、第三期（四年）的年租金标准由甲、乙双方依当年市场租金标准协商制定，如协商未达成一致，甲方同意乙方按购房合同原价收购甲方商铺；甲方有权在合同执行第一期（三年）期满前三个月以书面方式要求乙方按购房合同原价收购涉诉商铺；甲方同样有权要求乙方在租赁合同第二期期满时或第三期期满时按购房合同原价收购，乙方不得拒绝，收购手续比照第一期收购手续执行。

后**美公司出现违约，都**产公司为缓和矛盾，遂于2007年6月6日制作并向购买其商铺的业主发布《告业主书》，表示该公司将承担返租及回购商铺的义务，告知各业主接到通知后尽快携带相关材料同其签订《商铺返租及回购协议》。后，都**产公司与部分业主签订了《商铺返租及回购协议》及补充协议，但未与王**签订《商铺返租及回购协议》。至今，都**产公司未能为王**办理涉诉商铺的房屋权属转移登记。

本案中，都市房地产公司同意在解除《商品房买卖合同》的同时向王**返还购房款524731元、公共维修基金10494.62元、印花税287元及手续费1000元，并认可涉诉商铺现无人使用、处于搁置状态、由其聘任的物业公司看管。王**以都市房地产公司未能向其交付涉诉商铺为由不同意腾退，并提交了都市房地产公司与案外人**资有限公司就涉诉商铺所在楼层签订的《商品房买卖合同》（以下称北国投房屋买卖合同）复印件，同时申请法院调取该合同原件。法院因北国投房屋买卖合同的真实与否不影响腾退义务的认定故决定不予调取该合同原件。

本次诉讼前，王**曾多次将都市房地产公司起诉至法院，根据其诉请内容可归纳为如下几类：1、要求赔偿逾期办证违约金。生效判决判令都市房地产公司赔偿王**因逾期办理房产证所导致的经济损失5247.31元；2、要求办理涉诉商铺房产证。该案件经一审、二审和再审程序，最终因王**未按时到庭导致该案在指令再审期间按自动撤诉处理；3、要求交付涉诉商铺。生效判决驳回其诉讼请求；4、要求支付租金及滞纳金。生效判决以王**与都市房地产公司之间已形成事实上的合同关系为由判令都市房地产公司向王**支付拖欠租金，驳回了关于滞纳金的诉讼请求。截至本案审理终结，都市房地产公司已经向王**支付了截至2014年12月31日的租金。

一审法院认为

经查，除王**外，购买3层以下（含3层）商铺的多个买受人也曾起诉要求办理所购商铺的房产证。经原一审、二审和再审，最终生效判决驳回买受人要求都**产公司为其购买的商铺办理房产证的诉讼请求，理由是“鉴于目前涉及都**产公司与众多买受人因购买同类房产产生大量纠纷，众多买受人主张解除买卖合同并由都**产公司承担违约责任，都**产公司同意解除买卖合同，希望整体回购已售出的房产，为了维护更多买受人的利益，原告与都**产公司的买卖合同在现实情况下已经无法继续履行。此外，由于本案诉争房产在2005年进行销售时未进行实体墙分割，只是对楼面进行虚拟划线分割为小商铺后进行的销售，亦未在销售前向建委提交分户图，2010年11月8日，北京市住房和城乡建设委员会颁布了《关于加强已建成非住宅项目房屋分割登记管理有关问题的通知》（京建发【2010】647号文件），禁止以任何虚拟的、划线分割的房屋单元进行分割测绘和登记，因此都**产公司已不具备为其向原告销售的房屋办证的实际可能，致使原告主张办证的诉讼请求已无法实现”。

另查，本次诉讼前，都**产公司曾起诉要求与其他商铺买受人解除商品房买卖合同。生效判决支持了其该项诉请。

原审法院查明的上述事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、等证据材料在案佐证。

原审法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王**与都**产公司签订的《商品房买卖合同》已经生效判决确认合法有效，应作为确认双方权利义务之依据，且双方均应自觉全面履行合同规定的各自义务。

此前生效判决已经认定3层以下（含3层）商铺买受人与都市房地产公司签订的《商品房买卖合同》在现实情况下无法继续履行，王**所购买的商铺位于上述商铺范围之内，故王**就其所购商铺与都市房地产公司签订的《商品房买卖合同》亦在现实情况下无法继续履行。则在此情况下，都市房地产公司有权就此主张解除其与王**签订的《商品房买卖合同》。诉讼中，都市房地产公司自愿承诺在解除《商品房买卖合同》的同时向王**返还购房款524731元、公共维修基金10494.62元、印花税287元及手续费1000元，法院均不持异议。

鉴于都市房地产公司已自认涉诉商铺现无人使用、处于搁置状态、由其聘任的物业公司看管，则应视为其已经实际控制涉诉商铺而无需王**腾退。相应地，由于王**提出的都市房地产公司未能向其交付涉诉商铺的观点系针对腾退房屋一项的抗辩意见而非反诉意见，法院根据现已查明的事实足以认定王**无腾退商铺的义务，故无需调取北国投房屋买卖合同原件。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除王**与北京都**团有限公司于二OO五年五月三十一日签订的《商品房买卖合同（商业）》；二、北京都**团有限公司向王**返还购房款人民币五十二万四千七百三十一元、公共维修基金人民币一万零四百九十四元六角二分、印花税人民币二百八十七元和手续费人民币一千元；上述款项均于本判决生效后十五日内履行；三、驳回北京都**团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

王**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：判决双方目前不能解除商品房买卖合同关系。上诉理由是：1、房屋买卖合同签订之日，被上诉人并未向上诉人交付争议房产，一审查证错误；2、被上诉人在同一时间段就同一房产与不同的当事人签订买卖合同，此行为导致沁**公司无法正常经营，一审查证错误；3、一审判决以不能办理权属转移登记为由，反推合同存在失去意义是颠倒了因果关系，不符合交易的顺序与逻辑、市场交易习惯及交易稳定原则。

都市房地产公司同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。

本院认为

本院认为：此前已有生效判决认定3层以下（含3层）商铺买受人与都**产公司签订的《商品房买卖合同》现在已无法继续履行，因王**所购买的商铺位于上述范围内，故王**与都**产公司签订的上述合同亦无法继续履行。当一方当事人或双方当事人合同目的无法实现，继续履行合同又有实际困难时，应判令解除双方的合同。现都**产公司请求解除其与王**签订的合同，且其表示同时返还王**的购房款、公共维修基金、印花税及手续费。基于此，原审法院所作处理并无不当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四千五百二十三元，由王**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费九千零四十六元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月十三日