张**与张**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第17765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2013年10月，张裕东诉至原审法院：张**是我的姑姑，刘**是张**之夫，两家感情深关系好。位于北京市丰台区方庄小区芳群园301室房屋（以下简称涉诉房屋，房屋所有权证显示房屋坐落为丰台区方**群园301）登记在张**名下，我的家人自1998年起即在此房内居住使用至今。2002年我看上了隔壁的一套房屋，当时价格25万元，后来张**说愿意将她的房子卖予我。2002年5月，我与张**协商一致，将涉诉房屋以30万元的价格出售给我。双方没有签书面的房屋买卖合同。2004年至2007年，我分期支付了30万元购房款，张**承诺将积极为我办理过户等所有相关手续，包括央产房允许上市手续。房款付清后，我多次促请张**去办理过户，她先是以姑父不知情为由推脱，至2013年后干脆表明要求我再添100万至150万购房款，即刻协助我办理过户。我无法接受这巨额款项的要求。本来在2007年房款付清后过户非常简单，只是因为张**一再迟延，致使我无法登记为产权人。现诉至法院，要求法院判令张**、刘**为我办理房屋所有权转移登记。

一审被告辩称

张**辩称：不同意张**诉讼请求，双方从未达成买卖房屋合意，且未形成书面协议，张**未支付过30万元购房款，我亦未承诺过办理诉争房产的过户手续。另张**系1997年起即在涉诉房屋内居住。

刘**辩称：不同意张**诉讼请求，2013年我才知道此房子的事情，以前完全不知道。

一审法院认为

原审法院经审理认为：关于双方是否存在房屋买卖关系的问题，根据2007年5月10日张瑞*为张**出具的证明内容“兹证明方群园二区的住房是二姑出售给东东的”，直接显示双方系房屋买卖关系，张瑞*所称证明非其真实意思表示的抗辩无证据证明，显不足以否认上述事实，且加之张瑞*于庭审中认可收条的真实性并自认已收取过张**钱款，因此法院对张**与张瑞*之间存在房屋买卖合同关系予以认定。

张**主张其收到张**给付的钱**购房款，而系张**使用房屋的费用，但此主张显与其在庭审中所表述的将房屋借给张**使用相悖，且张**无证据证明双方存在租赁关系或其他有偿使用房屋等情形的约定。另从张**为张**出具收条内容看，张**确已收到了张**所付的购房款。

关于房屋总价款及张**是否足额支付的问题，由于张**提交的收条及证明中未有关于房款总价的明确表述，而2007年5月10日证明出具时间位于张**交付房款中期，即该证明出具后的2007年8月、11月，张**依旧有交付房款的行为，故该证明并不能体现张**已将全部购房款支付完毕，另2007年11月27日的证明中亦仅表明张**收取房款的数额，未有购房款已交齐的相关表述，故张**关于房屋总价款为30万元且其已交齐全部房款的主张，无相应依据，法院不予采信。

关于刘**对出售房屋是否知情的问题，涉诉房屋系张**在其与刘**婚姻关系存续期间取得，应属夫妻共同财产。本案中，虽然存在张**在涉案房屋内长期居住的事实，但张**一家入住房屋初期系因双方在此前存在借住房屋的事实，因此无法排除刘**认为张**系基于借住关系而长期在涉案房屋内居住的可能性，张**亦未就刘**对出售房屋一事明确知晓向法院提供其他证据，刘**对出售房屋一事当庭予以否认，且明确表示不同意出售房屋，因此法院对张**关于刘**对出售房屋知情并同意的主张难以采信。

对于张**主张的要求张**办理房屋过户手续一节，由于张**未举证证明双方协商确定的房屋总价款数额，现双方依旧未就房屋总价达成一致，其亦未举证证明其已履行了作为买受人支付全部房款的义务，而买卖合同为双务有偿合同，现总价款未确定且张**未能证明已全面履行付款义务，加之，买卖行为未征得房屋共有权人刘**同意，刘**亦明确表示不同意出售房屋，故此，法院对张**要求张**配合其办理过户手续的诉讼请求，不予支持。

据此，原审法院于2014年12月判决：驳回张**的诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，张**不服，以30万元是双方约定的全部房价款、要求刘**与张**将诉争房屋过户到自己名下为由，上诉至本院，请求依法改判。刘**与张**同意原判。

本院查明

经审理查明：张**是张**姑姑。刘**与张**系夫妻，二人于1973年12月10日结婚。

张**于2001年6月7日取得涉诉房屋的房屋所有权证。张**及其父母自1997年入住涉诉房屋至今。

原审庭审中，张**主张张**以30万元的价格将涉诉房屋出售给张**，2002年双方正式明确买卖关系，因为双方是亲戚，因此并没有签订书面的房屋买卖合同，其于2004年至2007年分期向张**支付了购房款合计30万元，现其已交付**全部房款。张**提交张**签名、落款时间为2007年11月27日的证明，证明中载：“兹收到张**2004年-2007年交来房款三十万元整。特此证明。”，提交张**书写并签名的证明一份，该证明落款时间为2007年5月10日，内容为：“兹证明方群园二区的住房是二姑出售给东东的。张**已把房款交给二姑（2004至2007年）。特此证明。”

张**对张**的上述主张不予认可，并称：双方从未达成买卖合意，双方并未签订书面的房屋买卖协议；张**书写的证明在形式上不是一份买卖合同，仅单方签字，内容也没有转让具体标的物，转让标的不明确，也未约定转让总价款及支付方式等，欠缺合同主要要素；所收钱款并非购房款，而是考虑张**父亲生病及家庭生活困难，向其借住房屋而收取的房屋使用费。张**认可张**提交证明的真实性，但于2013年11月7日原审庭审中认可共收到张**支付的255000元，而2014年3月5日原审庭审中则认可至2007年5月10日止共收到153000元。

关于书写2007年5月10日证明的原因，张**主张是应张**母亲的请求，为解决其家庭纠纷所写，“出售”二字并非其本人真实意思表示，另由于涉诉房屋为央产房，2003年国家出台管理办法，规定央产房上市须办理相关手续，2002年时此房尚不可上市出售，因此其不可能在当时出卖此房。

张**称：其及其他兄弟姐妹为照顾张**生活，于2004年4月1日经公证（2003京海民证字第0839号公证书）放弃了对张**父亲即张**爷爷遗产房屋的继承权，转由张**继承位于海淀区的房屋一套，已经解决了张**的住房问题，故张**若承诺将涉诉房屋卖与张**，不可能再放弃对海淀房屋的继承份额。张**另提交经北京**协会电子数据司法鉴定中心司法鉴定意见书一份，主张该鉴定意见书中所记载的短信能够表明张**并非涉诉房屋购买人，故张**不可能成为买卖合同关系的当事人，其并非本案适格当事人。张**对张**上述主张以及鉴定意见书均不予认可，张**称其取得海淀房屋系基于遗嘱继承取得，涉诉房屋系张**购买，其家庭内部打算让其弟弟居住使用，此系家庭协商对房屋使用的安排，与由谁购买无关，且张**方面给张**所发短信中有“你替三哥代购，房子也到不了三哥名下”的内容，即张**已经承认将房屋卖与张**。

关于房屋共有权人刘**是否知情并同意，张**称其弟张**曾与刘**谈过几次，2011年时刘**肯定已知情。张**称：买房的事情是张**自己家里人在商量，2013年明确向其提出过户，此前应为租住，2013年刘**才知情，其收取过张**钱款但从未告知刘**，另其向单位购买该涉诉房屋的原始合同以及购房票据均在自己手中。刘**称：由于张**父亲经济困难，当年为照顾张**一家人，将房屋借给他们居住，2013年时张**要求过户房屋，当时因没有刘**签字无法过户，此时刘**方知晓此事，刘**对张**收取过钱款一事不知情，其因大女儿在美国，经常前往美国不在北京。张**、张**对法院调取的《中国**口总公司出售公有住宅楼房买卖合同》予以认可，张**认可涉诉房屋购房合同及票据在张**处。

就本案诉争房屋能否办理过户一事，原审法院致函国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室，复函如下：张**名下的丰台区方**群园301号房屋属于可上市交易住房，经交易办公室核对职工住房档案无误后，可以到房屋所在区权属登记部门办理产权变更手续。双方对上述复函真实性均予以认可。

以上事实，有收条、证明、复函、短信及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对其主张应提供证据予以证明，未提供证据或提供的证据不充分，应承担举证不能的责任。本案中，张**主张与张**存在房屋买卖合同关系，并主张房价款为30万元。张**现提供的证据可证实其与张**形成房屋买卖合同关系。关于房价款是否为30万元的问题，从张**提交的证明中仅表明张**收取房款的数额，无法确定双方约定的总房价款为30万元，故张**提出的总房价款为30万元的上诉主张，本院不予采信。另，现张**提供的证据亦不能证明作为诉争房屋共有人的刘**同意将诉争房屋卖予张**，故张**要求刘**与张**配合其办理过户手续的上诉请求，本院不予支持。综上，原判正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费70元，由张**负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日