谷*与王**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）谷*（以下简称姓名）与被告（反诉原告）王**（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，依法追加北京我爱我家房地**限公司（以下简称我爱我家公司）作为第三人，公开开庭进行了审理。谷*及其委托代理人唐**，王**及其委托代理人单*，我爱我家公司的委托代理人杜**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

谷*诉称：我于2014年3月4日在我爱我家公司的居间介绍下与王**签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定我将北京市朝阳区金蝉欢乐园X号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给王**。房屋成交价为740万元。王**应在2014年3月4日支付5万元定金，还得在合同签订后支付首付款300万元，作为替我办理房屋提前按揭还款，解除房屋抵押所需的资金。但王**迟迟不支付首付款，先以资金紧张为由，需将自己名下两套房屋中其中一套出卖后方可有资金实力等借口一拖再拖。至今都未按合同约定将首付款300万元支付给我，已经构成严重违约。故我诉至法院，要求：1、解除双方于2014年3月4日签订的合同编号为MXXXX《北京市存量房屋买卖合同》及其两份《补充协议》，一份编号为BGXXXX号,一份为编号为BGXXXX号；2、王**赔偿谷*违约金148万元；3、王**赔偿谷*公证费用1010元；4、王**赔偿谷*经济损失57.7万元。

王**辩称并反诉称：谷*所述的事实理由存在不实的情况，对方的诉讼请求我方不同意。谷*陈述我迟迟不支付首付款不符合事实，因为根据3月11日补充协议的第二条的约定，谷*应当与我指定的人员办理公证，其次才是我与谷*提前还款，也就是支付300万元。该补充协议签订后，我一直催促谷*提交已抵押登记的房屋产权证，并以此来办理公证，但是谷*一直不拿出，导致我在没有办理完公证的情况下，无法履行提前还款的相关义务。根据3月4日双方补充协议第三条的约定，将新房屋所有权证等产权登记资料交给丙方也就是我爱我家公司，用于丙方协助我们双方办理产权登记手续，若谷*未按照约定完成房屋所有权证的办理以及相关资料的准备视为谷*违约。此处的房屋所有权证是能够办理产权登记手续的，也就是这个房产证是已经注销抵押的新的房产证。但是此时，谷*没有将注销抵押完成，因此不是此处所指的房屋产权证。关于我爱我家公司给我的告知函，是9月1日，我在8月18日已经向谷*公证送达了解除合同的通知书。而且这个告知书中没有公证相关事项，也不单单是给我发送的，也给谷*发送了，内容完全一样。签订补充协议后，我一直在催促谷*办理拿出能够完成公证手续以及提前还款以及解抵押的房屋产权证，谷*一直未能拿出来。谷*的抵押登记是7月11日申请的，7月18日房屋他项权利证才办理下来。这个事实跟双方补充协议以及房屋买卖合同的约定事项严重不符，合同以及补充协议中明确此房屋设定抵押，补充协议说明的是房屋处于抵押状，这两个事实是不相符的。我认为谷*存在欺诈的行为。故我提出反诉，要求：1、撤销双方于2014年3月4日签订的合同编号为MXXXXXX《北京市存量房屋买卖合同》及其两份《补充协议》，一份编号为BGXXXXX号,一份为编号为BGXXXXX号；2、谷*双倍返还定金共计10万元；3、谷*承担公证送达费用2000元。

被告辩称

谷*针对王**的反诉辩称：我不同意王**的反诉请求。王**的反诉欠缺事实理由，其陈述的事实不存在。王**认为我构成欺诈，该事实是不成立的。对房屋存在抵押状态，双方合同、补充协议都明确载明了，并不是王**陈述取得抵押证书才是抵押状态。王**认为没有抵押证就是欺诈，这是理解错误，以此来主张的反诉是缺乏事实依据的。王**在本次房屋买卖合同交易中具有先行履行的义务，应当去寻找公证处交付公证费，指定委托公证人，先行支付300万元的首付款等等先行义务。王**没有履行这些先行义务构成单方违约，以此为基础提出的反诉请求及撤销合同，没有法律规定和合同依据。请求法院驳回王**的反诉请求。

我爱我家公司述称：谷*的诉讼请求与我方无关，我方不发表意见。谷*与王**之间合同不存在欺诈的行为，不属于可撤销合同的范畴。

本院查明

经审理查明：2014年3月4日，谷*作为出售方与作为买受方的王**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，谷*将涉案房屋出售给王**，该房屋的抵押情况为已设定抵押。房屋成交价为740万元。买受方可以在签订本合同的同时支付定金5万元。出售方应当在收到首付款300万元前将该房屋交付给买受方。买卖双方任何一方签订合同后，不履行合同或不按合同约定履行合同，经守约方催告人不履行或不按合同履行的，因此导致合同无法继续履行时，违约方向守约方承担该房屋买卖合同总价款20%的违约金。

同日，谷*作为出卖方（甲方）、王**作为买受方（乙方）与作为服务方（丙方）的北京伟**有限公司（以下简称伟**公司）签订房屋交易保障服务合同，约定甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，丙方为甲乙双方提供如下服务：办理房屋解抵押手续；办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；协助办理公证手续；及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务；协助发送履约催告函件或告知函件等。乙方明确采取公积金方式购买交易之房屋。我爱我家公司称伟**公司为其全资子公司。

同日，谷*作为出卖方（甲方）、王**作为受买方（乙方）与作为见证方（丙方）的我爱我家公司签订补充协议，约定鉴于在签署买卖合同时，甲方还没有获得国家有关部门核发的《房屋所有权证》，因此买卖合同中约定的有关房屋地址、面积、建成年代以及产权性质等房产相关内容以甲方提供的北京市商品房现房买卖合同为准，乙方认可上述内容，并同意甲乙双方交易信息以上述信息为准。若上述内容和最终下发的标的物《房屋所有权证》内容不符，则甲方不属于恶意行为，也不构成违约，并双方约定的房屋出售价格不因上述信息与《房屋所有权证》上记载信息不一致而发生变化。甲方承诺在本协议签署后的40个工作日内，将标的房屋的《房屋所有权证》办理完毕。同时甲方在办理完毕后5个工作日必须立即将新《房屋所有权证》等产权转移登记所需资料交给丙方，用于丙方协助甲乙双方办理产权转移登记手续。若甲方未按本条款约定时间完成《房屋所有权证》的办理以及相关文件资料的移交工作，则视为甲方违约，甲方应按照买卖合同、保障合同中违约条款的约定承担违约责任。

2014年3月11日，谷*作为出卖方（甲方）、王**作为受买方（乙方）与作为见证方（丙方）的我爱我家公司签订补充协议，约定因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后＿日内与甲方共同到银行代甲方提前还款300万元，乙方代甲方向银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。甲方应于办理提前还款手续前与乙方指定人员就甲方全权委托乙方指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证并公证费用由乙方支付。公证办理完毕后，在还贷、解抵押当天，甲乙双方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证等产权转移登记必要文件交给丙方用于办理产权登记手续。如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应按照买卖合同、保障合同中违约条款的约定承担违约责任。甲乙双方协商同意，在签署本协议后收到首付款后5日内，共同办理房屋交验手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、水费、电费等。乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续。房屋交付后所发生的风险由乙方承担。

2014年3月4日，王**向谷*支付定金5万元。

2014年3月24日，谷*办理了涉案房屋的产权证。

庭审中，关于合同未继续履行的原因各方陈述如下：谷*称，因王**未寻找公证处、交纳公证费、指定人员，并通知谷*及我爱我家公司，且王**未向其支付300万元首付款。王**称，虽然约定公证费由王**承担，但指定公证处不是王**的责任。谷*并未向我爱我家公司提交房产证原件，谷*并不具备办理公证的条件。我爱我家公司称，由买方替卖方还贷的情况，很多情况下为了保障交易安全才约定公证。谷*要求王**做解抵押手续，王**以出差不在京等这种理由拖着，然后王**要谷*的房产证，谷*没有拿出来。王**要购买涉案房屋，需要出售自己的其他房屋筹款，根据我爱我家公司了解，王**2014年5月就把房屋出售了，有支付条件了，但一直拖着，没有支付300万元的意思。谷*说房产证办下来了，但是没有交给我爱我家公司，我爱我家公司认为双方都没有达到公证的前提，就没有做后续手续。

庭审中，谷*称合同签订后，因王**不向其支付300万元首付款，亦不配合办理公证手续，致使合同无法继续履行，已构成违约。谷*提交其与王**的短信记录，用以证明其已履行合同义务，于2014年3月24日办理了房产证并四次书面通知王**，要求王**配合公证，同时支付300万元，但王**均拒收。短信中显示3月25日，谷*向王**发送了房产证照片。8月28日，谷*向王**发送催促履行合同通知。

2014年7月3日，谷*以快递形式向王**发函，要求王**三日内支付首付款300万元，否则认为王**已放弃该房屋。该函被王**拒收并退回。

2014年8月26日，谷*以快递形式向王**发送要求履行合同义务通知书，被王**拒收。该过程由北京**证处进行了公证。谷*支付公证费1010元。该通知书同日向我爱我家公司进行了送达。

2014年9月1日，伟**公司以快递形式向王**发函，称因王**未配合办理网签、未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，影响了合同的正常履行。请王**于2014年9月8日前与该公司联系，尽快配合办理上述事宜。该函被王**拒收并退回。

庭审中，王**称签订合同时，涉案房屋的抵押事实并不存在，且谷*未按合同约定将涉案房屋的房产证交给我爱我家公司，致使房屋出售的公证手续无法办理。因此谷*构成欺诈，房屋买卖合同应当撤销。

2014年7月9日，王**以快递形式向谷*发送违约事项通知书，称谷*未按合同约定将涉案房屋的房产证交给我爱我家公司，致使房屋出售的公证手续无法办理，合同无法履行。该通知书被谷*拒收。

2014年7月14日，王**以快递形式向谷*发送违约事项通知书。该通知书被谷*拒收。该过程由北京**证处进行了公证。王**支付公证费1000元。

2014年8月18日，王**以快递形式向谷*发送解除合同事项通知书，要求解除与谷*签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求谷*双倍返还定金。谷*否认收到该通知书。该过程由北京**证处进行了公证。王**支付公证费1000元。

庭审中，王**提交其银行账户明细，欲证明其有支付首付款300万元的能力。其中王**中**银行账户显示，自2014年3月24日至2014年8月18日期间，其账户余额最多的日期为2014年6月6日，金额为1551588.4元。谷*对该证据真实性认可，称该证据恰恰证明王**不具备支付首付款的能力。在合同履行过程中，我爱我家公司告知谷*，因为王**的经济实力不足，需要卖掉其名下的一套房屋才能支付涉案房屋的首付款。王**不能履行合同的原因就是不具备履行合同的能力。

庭审中，张X艳、季X鹏、李X作为王**的证人出庭作证，欲证明王**为购买涉案房屋，曾提出向该三人借款共计250万元。季X鹏、吴X华作为王**的证人出庭作证，欲证明2014年7月9日，谷*未将房产证交到我爱我家公司。谷*对上述证人证言的质证意见为证人与王**系同事或朋友，有利害关系，且借款并未实际发生，也证明了王**的支付能力。我爱我家公司对上述证人证言的质证意见为证人与王**有利害关系，不具备见证人的资格。

庭审中，谷*称，签订房屋买卖合同后，其积极办理房屋产权证，于2014年3月24日办理完房屋产权证，2014年3月25日，谷*将房产证拍照发给王**及我爱我家公司，告知可以继续履行房屋买卖合同。因购买涉案房屋时，办理了银行贷款，因此房产证办理完后在开发商处，由开发商交给银行办理他项权利登记。

本院前往招商**分行进行调查，该行答复称，涉案房屋的房产证由开发商北京市**有限公司于2014年6月16日交给银行，银行于2014年7月15日将房产证送至朝阳建委办理抵押登记，于2014年7月23日，从朝阳建委取回已办理抵押登记的房产证。谷*于2014年8月18日从招商**分行东直门支行领取房产证原件。涉案房屋的产权证登记的登记时间为2014年3月24日，已设立抵押登记的日期为2014年7月7日。

本院前往北京**屋管理局进行调查，2013年4月12日（后该日期被改为2014年6月26日），谷*与招商银**北京分行签订房屋最高额抵押贷款合同，上载明贷款用途为购房，最高债权额及币种为320万元，债权确定的期间为2013年4月12日（后该日期被改为2014年3月24日）至2043年4月12日，抵押房屋为涉案房屋。

本院向北京**证处就办理出售房屋的公证委托书事项进行调查。该公证处答复称：办理房屋出售的公证委托书，卖方应夫妻双方到场，并提交身份证、户口本、结婚证、购房合同、房产证原件。如果房产存在有银行抵押贷款尚未还清的情况下，卖方无法提供房产证原件，则卖方应向公证处提交房管局开具的证明或银行出具的房产证复印件（加盖银行的章），同时提交贷款合同。在此种情况下，公证的委托书中会写明：一、还清银行贷款；二、解抵押；三、完成上述工作后委托某某出售房屋，并办理房屋过户手续。

案件审理过程中，2015年2月8日，谷*作为出卖人与作为买受人的李X凤签订北京市存量房屋买卖合同，约定谷*将涉案房屋出售给李X凤，房屋成交价为720万元。定金为5万元。出卖人应在拿到所有房款前将房屋交付给买受人。同日，谷*作为出卖方（甲方）、李X凤作为买受方（乙方）与作为见证方（丙方）的北京共创房地**限公司签订补充协议，约定涉案房屋的成交价为720万元，甲方承担房屋所有税费，计37万元。签合同当日乙方支付甲方定金5万元。房屋内甲方承诺没有户口。付款方式为全款。乙方承诺在购房资格满足后，网签当日支付首付款300万元，剩余尾款415万元在房产转移当日前支付。

2015年2月9日，李X凤向谷*支付定金5万元。2015年3月9日，李X凤向谷*支付房款300万元。2015年3月19日，涉案房屋变更登记至李X凤名下。2015年3月20日，李X凤向谷*支付房款415万元。

庭审中，谷*称其将涉案房屋出售给李X凤，与将涉案房屋出售给王**差价为20万元。另，谷*将涉案房屋出售给李X凤，再次支付了中介费和税费共计37.7万元。以上共计57.7万元，是因王**违约给谷*造成的实际损失，要求王**赔偿。关于37.7万元的具体组成，谷*表示并不清楚，并表示交纳税款时自己并未到场，相关税费的发票都在李X凤手中，故无法提供。该37.7万元，谷*通过转账方式分次支付给北京共创房地**限公司的吴X，支付时间及金额为：2015年2月9日支付4万元，2015年3月3日支付1万元，2015年3月17日支付3万元，2015年3月18日支付20万元，2015年3月19日支付9.7万元。

本院前往北京**屋管理局进行调查，经查，涉案房屋出售给李X凤的档案中有收现缴款书号为00281103，纳税人为李X凤，税种为契税，金额为129600元的税收缴款书复印件一张。本院持该税收缴款书前往北京市朝阳区地方税务局第六税务所进行调查，经查，该税收缴款书为假发票，收现缴款书号为00281103的真实交易情况系案外人及案外房屋。谷*将涉案房屋出售给李X凤，在税务局并没有缴税记录。

本院传唤北京共创房地**限公司（以下简称共创公司）的经理吴X到庭，吴X称，谷*将涉案房屋出售给李X凤是我爱我家公司白XX（音）介绍给我的，说二人已经谈好价格，仅让我办理资质审核、网签、交税过户。按照谷*和李X凤网签合同的价格432万元，应交的营业税和契税应当为371520元。谷*问我可不可以省点儿税，我这个圈里的人都在做合理少缴税，我先问了姓刘的（姓名不知道），姓刘的当时没有答应我。我又问了共创公司的李XX，李XX说姓韩的（姓名不知道）一个人能办。我就把材料交给李XX，李XX交给姓韩的。李XX说姓韩的已经先垫上税，先把票出了，过完户再给钱，让我带谷*、李X凤直接去办理过户手续，交税的时候就不用谷*和李X凤去了。姓韩的人派姓刘的人去的房管局。我向姓刘的人要税票，姓刘的人说钱是他们垫的，发票不能给我。姓韩的这个人是做假发票的，我是后来才知道的。李X凤当时不具备在北京购房的资格，我给李X凤找了一个北京人结婚，买完房后再离婚。这个人是我亲戚范XX。假结婚的事谷*是知情的。谷*共给我37.7万元，该款项一共分给了五个人，我分得50500元、白XX分得43000元、范XX分得13000元、李XX分得13500元、姓刘的人分得257000元。

关于谷*主张的违约金和经济损失，谷*表示，若法院不能同时支持，其选择主张违约金，因为违约金已经覆盖了经济损失。

上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房产证、调查笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。合同对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

依据房屋买卖合同及补充协议的约定，谷*应在合同签署后40个工作日内，将涉案房屋的房产证办理完毕。因涉案房屋处于抵押中，谷*无力自行还清债务，王**应与谷*共同到银行代谷*提前还款300万元，谷*应于办理提前还款手续前与王**指定人员就谷*全权委托王**指定人员办理涉案房屋的出售事宜办理公证，公证费由王**支付。公证办理完毕后，在还贷、解抵押当天，双方共同前往银行和相关部门办理还款和解抵押手续，解抵押手续办理完毕后，谷*需将房产证交给我爱我家公司用于办理产权转移登记手续。合同及补充协议虽未对履行上述义务的具体时间进行明确约定，但根据上述约定，履行义务的先后顺序应为：一、办理涉案房屋的产权证，二、办理公证手续，三、还贷、解抵押，四、办理产权过户手续。谷*、王**就履行上述义务的过程中，双方应承担义务的具体内容及先后顺序产生争议。

关于办理涉案房屋的产权证，谷*已按约定办理完毕。但由于涉案房屋存在抵押的情况，且设定抵押时房产证尚未办理，在房产证办理完毕后，还需交给银行办理他项权利登记证等设定抵押等手续。在该段期间内，房产证原件不在谷*手中。

关于办理公证手续。依据合同约定和本案实际情况，可以得出王**应承担选择公证处、指定人员，交纳公证费并通知谷*做公证的在先义务。谷*仅应承担携带相应材料、配合办理公证的在后义务。本案中，虽王**曾向谷*发函，要求谷*提交房产证原件，并称谷*不具备办理公证的前提条件。但由于涉案房屋存在抵押的情况，且设定抵押时房产证尚未办理，存在前述的房产证办理完毕后，还需交给银行办理他项权利登记证等设定抵押等手续的情况。在该段期间内，房产证原件不在谷*手中属于正常情况。在该种情况下，根据本院的调查，谷*也可提供其他证明房屋权属的材料，而并不影响公证的办理。王**并未举证证明其履行了联系公证处、将公证处名称、指定人员姓名、做公证的时间通知谷*的义务，应认定王**构成违约。且该公证的办理，仅系为办理房屋过户提供便利，而并非合同履行的必要条件。

关于还贷、解抵押，王**应承担替谷*偿还剩余贷款、配合谷*办理解抵押的义务。但就王**提交的证据来看，其并不完全具备支付首付款，替谷*偿还剩余贷款的能力。在王**明知涉案房屋的产权证已办理完毕的情况下，并未实施支付首付款、替谷*偿还剩余贷款并解除涉案房屋抵押的行为，亦系导致合同未能履行的重要原因。

综上，王**在合同履行过程中，未按约履行其应承担的义务，致使合同无法履行，合同目的不能实现，已构成违约，应当承担相应的违约责任。谷*作为守约方有解除合同的权利。合同解除的时间应为谷*起诉主张权利之日，即2014年9月28日。

关于谷*既要求王**支付违约金，又要求王**赔偿因合同无法履行而转售房屋的差价和税费、中介费的经济损失。因谷*已将涉案房屋另售，与将涉案房屋出售给王**少获利20万元，该损失是谷*的实际损失。且经本院查明谷*所谓的转售房屋的税费等损失，是为逃避国家税收，规避北京市限购政策而支出，该支出并不合法，对该部分损失，本院不予考虑，谷*可向相关人员主张权利。

约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。王**提出合同中约定的违约金标准过高，请求法院予以酌减。本院依据谷*的实际损失情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等酌情确定违约金的数额。鉴于谷*主张的违约金金额，已足以弥补谷*的损失，且谷*也选择主张违约金，因此，对于谷*主张的经济损失本院不再支持。

关于王**以谷*虚构涉案房屋存在抵押的事实已构成欺诈，要求撤销房屋买卖合同及补充协议的请求，于法无据，本院不予支持。因在合同履行过程中，王**违约在先，其无权主张适用定金罚则要求谷*双倍返还定金。鉴于谷*已选择适用违约金而非定金罚则，要求王**承担违约责任，则王**已交纳的定金，谷*应当返还。

谷*和王**在合同履行过程中，为敦促对方履行合同进行公证送达的费用，应当各自承担。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）谷*与被告（反诉原告）王**于二○一四年三月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及二○一四年三月十一日签订的《补充协议》于二○一四年九月二十八日解除。

二、被告（反诉原告）王**于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）谷*违约金三十五万元。

三、原告（反诉被告）谷*于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）王**定金五万元。

四、驳回原告（反诉被告）谷*的其他诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）王**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费23264元，由原告（反诉被告）谷*负担16714元（已交纳）；由被告（反诉原告）王**负担6550元[原告（反诉被告）谷*已预交，被告（反诉原告）王**于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）谷*]。

反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）王**负担625元（已交纳）；由原告（反诉被告）谷*负担525元[被告（反诉原告）王**已预交，原告（反诉被告）谷*于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）王**]。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一五年十二月三十日