赵**与赵**、赵**、赵**、赵**、甄×1确认合同无效纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**因确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2015）西*初字第17121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人赵**及其委托代理人杨*、左×1，被上诉人赵**、赵**，被上诉人甄×1之委托代理人赵**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年6月，赵**、赵**、赵**、赵**（以下简称赵**等四人）诉至原审法院称：甄**于2010年12月24日将位于北京市西城区宏汇园×号的家庭共有房屋（以下简称诉争房屋）以买卖协议的方式出售给了赵**（实际办理人为赵**的父亲赵**、母亲左**）。由于赵**与左**于2014年闹离婚，我们才得知甄**将×房屋出售给赵**。诉争房屋于1998年10月24日购买，为甄**与其丈夫赵**共同所有。赵**于2000年7月27日病逝。此房屋没有分割、析产，应为甄**与子女共同所有。然而在我们不知情的情况下，甄**擅自将房屋与赵**、左**签订了房屋买卖协议，将房屋过户给了赵**。甄**与赵**的行为严重侵犯了我们的合法权益。我们认为，甄**、赵**、左**等人明知此房为共有财产，还进行买卖，主观存在恶意。现我们起诉至法院，请求确认2010年12月24日甄**与赵**就诉争房屋签订的房屋买卖合同无效。

一审被告辩称

甄**辩称：诉争房屋的来源是回迁房屋，我丈夫去世后没有办理继承，房屋买卖合同侵犯了赵**等四人的利益，我同意他们的诉讼请求。

赵**辩称：我的父母赵**和左**正在离婚诉讼中，赵**等四人与甄**恶意诉讼。2000年7月27日赵**去世，而甄**于2002年5月与房**公司签订房屋买卖协议，2003年11月8日取得房产证，故甄**有权处理该房屋。甄**将房屋过户给赵**时，甄**本人在场，并按手印，且有正规发票，故我与甄**之间的《存量房屋买卖合同》应为有效合同。甄**与子女之间在赵**去世后有过分家协议，对赵**的遗产有过处理，协议在赵**等四人手中。我不同意赵**等四人的诉讼请求。

一审法院认为

原审法院经审理认为：本案争议的焦点问题为甄×1与赵**就诉争房屋签订的《存量房屋买卖合同》是否为无权处分合同。

赵**等四人主张该房屋为甄**与五名子女的共同财产，甄**擅自出售房屋，侵犯了赵**等四人的合法利益。依据现有证据显示，1998年10月24日和2000年7月1日，甄**因房屋拆迁向房地产开发部门交纳了回迁购房款，此款应为甄**与赵**的夫妻共同财产。在回迁过程中，赵**于2000年7月27日去世，即使《成本价出售回迁住宅楼房协议书》于赵**去世后签订的，该房屋也应为甄**与赵**的夫妻共同财产。赵**去世后，房屋未进行析产继承，故该房屋应归甄**与五名子女共同所有。甄**以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，该合同应为无权处分合同。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上法律规定了善意取得的三个必备条件。甄**与赵**签订的《存量房屋买卖合同》，约定成交价格为42万元，达不到交易地的市场交易价百分之七十，应视为明显不合理低价，且赵**未实际向甄**支付购房款。根据以上法律规定，赵**不属于房屋买卖的善意取得。现赵**等四人主张甄**与赵**签订的《存量房屋买卖合同》无效，理由正当，本院予以支持。庭审中，赵**称甄**与子女之间在赵**去世后有过分家协议，但未提供相关证据，法院不予采信。

综上，原审法院于2015年12月15日判决：确认二○一○年十二月二十四日甄×1与赵**就位于北京市西城区宏汇园×号房屋签订的存量房屋买卖合同无效。

上诉人诉称

判决后，赵**不服，上诉至本院，请求二审法院撤销原判，驳回赵**等四人的全部诉讼请求。赵**的主要上诉理由为：虽然诉争房屋曾为甄**与赵**的夫妻共同财产，但在赵**去世后，甄**及其五个子女曾于2001年1月17日就赵**的遗产及甄**的个人财产签订了《关于赵**（父亲）和甄**（母亲）财产的分配意见》（以下简称《财产分配意见》）并已履行完毕，依据该《财产分配意见》，诉争房屋应归赵**之父赵**所有，赵**对该房屋享有使用、占有、支配和处分权。诉争房屋登记在赵**名下，是赵**本人主动、真实的意思表示，且办理房屋过户手续时赵**尚未成年，赵**系作为赵**的法定代理人代为办理了房屋过户的相关手续。虽然赵**代赵**与甄**签订了《存量房屋买卖合同》，但双方之间并非真实的房屋合同关系，仅是为了办理房屋过户手续，双方之间实质上是赠与的法律关系。赵**等四人及甄**均同意原判。

本院查明

经审理查明：赵**与甄×1系夫妻关系，二人共育有五名子女，即赵**、赵**、赵**、赵**和赵**。赵**已于2000年7月27日去世。赵×1系赵**之子。

2002年5月27日，甄**与北京市**开发公司签订《成本价出售回迁住宅楼房协议书》，约定甄**购买诉争房屋。2003年11月，甄**取得了诉争房屋的房屋所有权证。

2010年12月23日，北京**证处出具（2010）京国立内证字第23493号《公证书》，公证证明赵**系赵**的父亲，赵**是其未成年儿子赵**的法定监护人之一。2010年12月24日，赵**作为赵**的法定代理人以赵**的名义与甄**签订《存量房屋买卖合同》，约定甄**将诉争房屋以42万元的价格卖与赵**。当日，诉争房屋所有权转移登记至赵**名下。

原审审理中，赵**等四人主张诉争房屋于1998年10月24日购买，应为甄**与赵**共同所有，并提交了2003年9月2日的购房发票用以证明其上述主张。该发票显示：“1998年10月24日宏汇园×回迁购房款52675元，2000年7月1日宏汇园×回迁购房款2256元，2000年7月1日宏汇×回迁初装费、收视费372元，合计55303元”。甄**对赵**等四人的主张及提交的证据均认可。赵**主张上述发票的开具时间应认定为交款时间，房屋应属于甄**个人所有。

二审审理中，赵**主张：虽然诉争房屋为赵**与甄**的夫妻共同财产，但在赵**去世后，甄**及其五名子女曾于2001年1月17日就赵**的遗产及甄**的个人财产签订了《财产分配意见》并已履行完毕，依据该《财产分配意见》，诉争房屋应归赵**所有，赵**有权处分该房屋；赵**代赵**与甄**签订的《存量房屋买卖合同》仅仅是赵**为了将诉争房屋过户给赵**，双方并非真实的房屋买卖合同法律关系，赵**系自愿将该房屋无条件赠与给赵**，甄**本人亦配合办理了诉争房屋的过户手续。赵**提交了2001年1月17日的《财产分配意见》、2010年12月23日的（2010）京国立内证字第23493号《公证书》、《存量房屋买卖合同》、左×证人证言、北京市海淀区东升镇人民政府网站关于《其他地名》变迁的文章，用以证明其上述主张。2001年1月17日的《财产分配意见》的主要内容为：（一）原则：增加团结，互谦互让，享受权利，承担义务，提供方便，履行承诺（二）分配方案：1、由甄**（母亲）提议，赵**、赵**、赵**、赵**同意，海淀区中关村保福寺×号平房一间的使用、占有、支配、处分权归赵**所有，赵**支付给甄**（母亲）人民币伍万元整。2、由甄**（母亲）提议，赵**、赵**、赵**、赵**同意，西城**×室，西城区新街口正党夹道×号平房一间的使用、占有、支配、处分权归赵**所有，赵**支付给甄**（母亲）人民币柒万元整。3、由甄**（母亲）提议，赵**、赵**、赵**、赵**同意，海淀区红专村×1室的使用、占有、支配、处分权对赵**所有，赵**支付给甄**（母亲）人民币伍万元整。4、甄**（母亲）的居住问题，由赵**负责购买一套楼房供其使用，产权归赵**所有。5、甄**的生活，医疗等费用，每个儿女根据自己的实际情况，尽自己应尽的义务。以上意见一式陆份，甄**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**各一份，以签字之日起生效。甄**、赵**、赵**、赵**、赵**、赵**均在该《财产分配意见》上签字。北京市海淀区东升镇人民政府网站关于《其他地名》变迁的文章中显示：罗家庄也称罗庄，文革时的该村名称曾改为“红专村”。证人左×出庭作证称：其姐左×1曾于2000年左右向其借款2万元。

赵**等四人、甄**对上述《财产分配意见》、《公证书》、《存量房屋买卖合同》的真实性认可，并认可：上述《财产分配意见》签订后，赵**、赵**、赵**分别向甄**支付了5万元、7万元和5万元；《财产分配意见》中所涉的“海淀区红专村×室”房屋即为现在登记在赵**名下的“罗庄南里×号房屋”，但称：《财产分配意见》并非析产继承协议，仅仅是家庭内部对财产如何使用的一个暂时性的分配方案，赵**对诉争房屋不享有所有权，甄**亦无权单独处分。

上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《财产分配意见》、《公证书》、《成本价出售回迁住宅楼房协议书》、发票、房屋所有权证、死亡证明书、户籍证明及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。根据现已查明的事实，赵**去世后，其继承人甄**、赵**、赵**、赵**、赵**及赵**于2001年1月17日签订了《财产分配意见》对赵**的遗产及甄**的个人财产进行了分配。依据《财产分配意见》之约定，本案诉争房屋的使用、占有、支配、处分权归赵**所有，赵**支付给甄**7万元。《财产分配意见》签订后，赵**亦依约向甄**支付了7万元。而本案诉争的《存量房屋买卖合同》亦系赵**本人作为赵**的法定代理人与甄**所签，故该《存量房屋买卖合同》应为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。赵**等四人以诉争房屋系甄**与赵**的夫妻共同财产、甄**系无权处分为由要求确认赵**与甄**之间的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，赵**的上诉请求，具有事实和法律依据，应予支持。原审法院所作判决处理结果有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市西城区人民法院（2015）西*初字第17121号民事判决书；

二、驳回赵**、赵**、赵**、赵**的诉讼请求。

一审案件受理费3800元，由赵**、赵**、赵**、赵**负担（已交纳）；二审案件受理费7600元，由赵**、赵**、赵**、赵**负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日