陈*与吴**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）陈*与被告（反诉原告）吴**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员梁*担任审判长，人民陪审员董**、董**参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈*及其委托代理人李*，被告（反诉原告）吴**的委托代理人王*、吴**均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告（反诉被告）陈*起诉称：2012年12月8日，原、被告经中介介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等，约定了被告出售房屋的权属情况、交易的方法、成交价格、付款方式、房屋交付、违约责任等。合同签订后，原告按合同约定交付给被告购房定金2万元。此后，原告一直与被告联系要求其按合同约定履行义务，但被告一直借故推脱至今，致使合同不能继续履行。双方多次协商无果。原告诉至法院，诉讼请求：请求判令被告退还原告定金20000元，并赔偿原告已支付的中介费40000元，支付原告逾期过户不承担税费的违约金334000元，赔偿原告房屋市场价差款480000元。

被告（反诉原告）吴**答辩称：不同意原告的诉求。被告没有违约，实际是原告违约。根据双方签订的其中一份补充协议第二条，双方约定原告在房屋初审前交付首付款115万元。这是原告应该首先履行的合同义务，但原告没有履行，导致合同不能履行。合同第一条是指逾期交房日期，被告收到尾款才交房，但现在没有收到尾款，只有2万元定金。双方交易房屋属于央产房，不具备上市条件。主要因为被告房屋面积超标，按照有关规定，应该补足超标部分款项后才可上市。但是这部分款项还未补足，所以不具备上市条件。中介费是中介公司收的，原告应当向中介公司主张。原告同时主张违约金和房价款差有违法律规定，应当其一主张。被告没有违约，不应赔偿违约金。就此被告提出反诉，反诉请求：1、请求判令解除原、被告2012年12月8日签订的北京市存量房屋买卖合同及双方同日所签订的装修款补充协议；2、请求判令陈*支付逾期付款违约金230000元。

反诉被告（本诉原告）陈*针对反诉答辩称：原告支付款项需要对方提供帐号，但是对方未提供。中介公司也和被告联系要求办理过户手续，但对方不收钱。吴**的房屋涉及其爱人第二套央产房，不能办理过户，因此并不是陈*违约。陈*具备购买房屋能力，录音可以证明不是陈*不交首付款，而是与吴**多次沟通未果。出卖人应当保证央产房没有产权纠纷，且中介公司也发过通知。所以不同意吴**的反诉请求。

本院查明

经审理查明：位于北京市石景山区玉泉路x号乙x号楼x单元x号的房屋（以下简称诉争房屋）所有权证书载明的所有权人为吴**。诉争房屋系成本价购买的央产房。

2012年12月8日，吴**（出卖人）与陈*（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中载明：说明：6、存量房屋所有权转移登记时所涉及的主要税费包括但不限于：契税、印花税、土地出让金（已购公有住房有此项）、综合地价款（经济适用住房有此项）、营业税及附加、所得税、土地增值税等。出卖人所售房屋位于北京市石景山区玉泉路x号乙x号楼x单元x号，建筑面积56.4平方米。该房屋性质为已购公有住房。出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交。房地产经纪机构名称：北京我爱我家房地**限公司（以下简称我爱我家公司）。房屋成交价格为167万元。买受人向出卖人支付定金2万元。买受人申办抵押贷款，拟贷款金额为50万元。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承当相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。出卖人应当在收到尾款当天或次日前将该房屋交付给买受人。逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在10日以内的，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。逾期付款责任：逾期在10日内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。双方当事人同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在房屋交付之日就是日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人责任，买受人有权退房。

同日，陈*给付吴**定金2万元。

同日，吴**（甲方、出卖方）与陈*（乙方、受买方）、北京伟**有限公司（丙方、见证方）就购买诉争房屋签订《补充协议》，其中约定：乙方在初审之前交接首付款115万元。收到尾款当天或次日前交接房屋。经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《保障合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金。若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。本协议不因丙方未对丙方权利义务盖章部分而影响甲乙双方权利义务约定之条款的效力。

同日，吴**（甲方）与陈*（乙方）签订《装修款补充协议》，其中载明：甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为85万元，标的房屋的配套设施折价款为82万元，因此甲方出售该房屋的交易总价款为167万元。如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权追究乙方的违约责任。

同日，吴**（甲方）与陈*（乙方）签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》及交易方留存信息表。

同日，北京伟**有限公司出具收据载明收到陈*3260元。同日，我爱我家公司出具收据载明收到陈*服务佣金36740元。

陈*称最初双方协商以贷款50万元的方式支付房款，但此后双方协商采用支付全款的方式购买诉争房屋，双方约定2012年12月20日进行初审。吴**对此不予认可，称未约定明确初审日期，但双方约定初审前陈*应当支付首付款。对于初审程序，吴**称初审指双方至房屋登记管理部门提供相关手续，由相关部门进行审查。陈*称初审指双方提交所有材料到中介公司，由中介公司办理网签手续，并到蓝岛**交易中心办理央产房上市手续。吴**称其未配合陈*过户交房的原因系陈*未支付吴**首付款。陈*称其未给付首付款的原因系吴**未提供房屋可以过户的材料，即央产房上市许可的相关材料。吴**认可确实未将央产房上市许可的相关材料给付陈*或中介公司。陈*提供了显示2012年12月21日至2013年1月11日期间其具有足额余额全款支付房款能力的存折作为证据。

另查，陈*在庭审时提供了中央在京单位职工住房档案，其中载明：诉争房屋为吴**已购成本价房，售房单位或原产权单位为中科院，建筑面积56.40平方米。吴**配偶王*英名下房屋一套，为已购标准价房（含优惠），售房单位或原产权单位为北京北**限公司，建筑面积60.30平方米。庭审时，吴**认可诉争房屋为吴**工作单位中国科**研究所分配的中央在京房屋，诉争房屋因超过规定面积，需要补足超标部分款项才可以上市。该部分款项需要至吴**配偶单位办理，但现吴**配偶对于吴**出售陈*诉争房屋一事不知情亦不同意。

2013年6月19日，本院至中国科**研究所调查，该所就诉争房屋上市一事答复：诉争房屋产权人为中科院行政管理局，是央产房，中国科**研究所时管理人。诉争房屋非限制上述住房，但需做超标处理。诉争房屋不限制上市，但吴**配偶单位的央产房按照规定需要做超标处理。如未做超标处理，二套房屋均不得上市。2013年11月22日，本院至央产房交易中心调查，该中心答复：需要诉争房屋所在单位同意，且交纳完超标款即可上市。后本院多次与北京北**限公司联系上述情况，询问吴**配偶名下房屋是否能够上市，该单位均未明确答复。

庭审时，陈*申请中国科**研究所行政处绿化部主管陈*出庭作证，证人称：证人与陈*、吴**弟弟系同事。陈*要购买吴**的诉争房屋，但吴**不知什么原因反悔突然不卖了。陈*积极去找吴**，一些手续都在积极配合，证人参与过×。吴**对证人证言不予认可。庭审时，陈*提供了中介公司工作人员等的录音作为证据，吴**对该证据的真实性不予认可。

庭审时，双方均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》。吴*才主张因陈*逾期付款而解除《北京市存量房屋买卖合同》，并主张陈*支付违约金。陈*主张吴*才因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，从而主张解除解除《北京市存量房屋买卖合同》，并向吴*才主张违约金及损失等。吴*才提供了交易税费提示作为证据，原告认可该证据的真实性，但认为与本案并无关联关系。被告在否认存在违约行为的前提下，认为违约金条款约定标准过高，如认定其违约，则申请法院对于违约金酌情予以减少。经法庭多次反复释明，陈*最终对于房屋差价款的数额不申请专业评估鉴定，申请法院酌情确定。

上述事实，有当事人陈述、定金收据、《北京市存量房屋买卖合同》、房屋所有权证书、《补充协议》、《装修款补充协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、交易方留存信息表、中央在京单位职工住房档案、收据、存折、调查笔录、工作笔录、联系笔录、查询结果、录音、交易税费提示等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：原、被告于2012年12月8日签订的北京市存量房屋买卖合同及装修款补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应按照协议约定履行各自义务并享受权利。当事人协商一致的，可以解除合同。原、被告现均主张并同意解除2012年12月8日签订的北京市存量房屋买卖合同，对此本院不持异议。北京市存量房屋买卖合同既已被解除，则作为其附属的装修款补充协议亦无继续履行的基础，本院依法判令解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

对于上述合同解除的原因，本院做如下分析：被告作为央产房的所有权人，应当对于房屋权属及性质等为明知，且被告作为房屋买卖合同的出售人，应当保证房屋具备上市条件。现经与各单位进行调查，可以证实被告所有的房屋并未具备上市条件，从而导致合同解除，被告应当合同的解除承担主要过错。原告作为房屋买受人，应当对于房屋的性质有合理的审查义务，现原告对此并未尽到合理审查义务，其应当对于合同的解除承担次要过错。当然，各方当事人与居**司的权利义务，各方可另行解决。

原告已经支付居**司及担保公司相应款项，对于上述费用已经形成，可以确定为原告为履行合同造成的合理必要损失，被告应当按照过错程度对于原告该项损失进行赔偿。现合同已经解除，但现诉争房屋市场价格相较于原告购买时确实存在一定程度升值，对于该项房屋升值损失应由被告按照过错程度进行赔偿，具体数额本院参照房屋所在位置的一般市场价格的具体数额，综合本案中当事人履行各项义务的情况、原、被告各方行为过错程度、原告实际损失及预期利益等因素，结合原告已付款项数额，根据公平和诚实信用原则，对于该费用依法予以酌情确定。定金被告亦应按照上述认定退还原告。

对于原告主张被告给付其逾期过户且不承担税费的违约金的诉讼请求，首先，超标款项并不在双方合同合同及提示约定范围内。其次，被告对于诉争房屋具备上市条件，并不一定必须采用交纳补齐超标款项的方式进行处理。因此原告该项主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。

对于被告主张原告给付*延付款违约金的诉讼请求，首先，双方约定款项给付期限为初审之前，现被告并未提供有效证据证实初审时间，从而不能认定原告存在迟延付款情形。其次，被告并未使诉争房屋具备上市条件，因此原告对于给付款项具备相应的抗辩权。因此被告该项主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除陈*与吴**于2012年12月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》；

二、吴**于本判决生效后七日内赔偿陈*定金、中介费损失、房屋升值差价损失共计十六万八千元；

三、驳回陈*的其他诉讼请求；

四、驳回吴**的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一万二千五百四十元，由陈*负担八千八百八十元（已交纳三十五元，剩余八千八百四十五元于本判决生效后七日内交纳），由吴**负担三千六百六十元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费二千四百一十元，由吴**负担二千三百七十五元（已交纳），由陈*负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月五日