北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人赵**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年11月，雷**起诉至原审法院称：2014年2月21日，我与赵**签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我将位于北京市丰台区×××910号的房屋（下称910号房屋）出售给赵**，房屋总价款为126万元。合同签订后，赵**支付定金5万元和第一期首付款15万元后，一直拒绝履行后续付款义务，并提起诉讼要求解除我们双方之间的合同。现赵**起诉的案件已经审结，生效判决认定是赵**的行为导致合同履行出现障碍，驳回了其要求解除合同的诉讼请求。但是赵**至今仍未履行合同，并表示其没有付款能力，无法继续履行合同。赵**的行为已经构成了根本违约，我有权解除合同，2015年3月3日，我向赵**寄送了律师函，但均被退回，未送达成功。2015年3月11日，我又通过手机给赵**发送了解除合同的短信以及律师函的照片，并打了多个电话通知赵**，但其均未接听。我已经尽了充分的通知义务，因此，我认为双方之间的合同已经解除。赵**的违约行为给我造成了巨大损失，910号房屋的价格在一年间下跌了40余万元，其应当依照合同的约定承担相应的违约责任。综上，我请求法院依法判令：确认我与赵**之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经于2015年3月11日解除，并要求赵**向我支付违约金25.2万元，用其已付的20万元购房款抵扣后，向我另行支付5.2万元违约金。

一审被告辩称

赵**辩称：我不同意雷**的全部诉讼请求。造成合同无法履行的原因，是雷**未按期办理还款解押手续，与我无关，我没有配合其还款的义务。在雷**未办理完毕解押手续前，我也没有向其先行支付房款的义务，因此，我并没有违约。同时，我没有收到雷**寄送的律师函，也没有收到其解除合同的短信通知，我不认可雷**所主张的合同已在2015年3月11日解除。合同不能继续履行是雷**的根本违约行为造成的，雷**应返还我已付购房款，因此我不应当承担违约责任。房屋市场价格有涨有跌，我不认为910号房屋有那么大的差价损失，雷**所主张的违约金数额较高，我请求法院进行调整。综上，我不同意雷**确认双方的合同已经解除，也不同意支付违约金。

一审法院认为

原审法院经审理认为：雷**与赵**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应当依照约定履行各自的义务。根据已有生效判决的认定，双方之间的合同无法继续履行系赵**的行为所导致，赵**未在合同约定的时间支付购房款，已经构成违约。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在《北京市存量房屋买卖合同》中约定了，赵**逾期付款超过10日后，雷**有权解除合同，本案中，雷**已通过多种方式通知赵**解除双方之间的合同及补充协议。经法院确认，雷**所拨打及发送短信、彩信的手机号码为赵**所使用的手机号码，结合雷**向法院提交的短信彩信详单，法院认为，2015年3月11日，雷**向赵**的手机发送短信及《律师函》的照片彩信，应当视为已送达赵**。赵**称自己未收到相关短信及彩信，但并未向法院提供相关证据，故法院对其答辩意见不予采信。双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2015年3月11日已经解除，法院对此予以确认。根据双方之间《补充协议》的约定，如果赵**不购买该房屋，为赵**违约，其应当按房屋总价款20%的标准向雷**支付违约金，赵**向雷**已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。庭审中，雷**要求赵**支付25.2万元的违约金，赵**已经支付的20万元购房款不退，与违约金进行冲抵后，要求赵**支付剩余的违约金5.2万元。赵**认为雷**主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。法院结合双方签订合同及履行合同期间房屋市场价格的变化情况，认为雷**主张的违约金数额并不高于其遭受的损失，对赵**要求调整违约金数额的答辩意见不予采纳，对雷**要求赵**支付25.2万元违约金的诉讼请求予以支持。此外，雷**提出用赵**已支付的购房款冲抵违约金的主张，为双方的合同约定，法院亦予以支持，购房款冲抵违约金后，赵**应当向雷**支付剩余违约金5.2万元。据此，原审法院于2015年4月判决：一、确认雷**与赵**于二〇一四年二月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于二〇一五年三月十一日解除；二、赵**于判决生效之日起五日内给付雷**剩余违约金五万二千元。

上诉人诉称

判决后，赵**不服，上诉至本院称：原审判决认定事实不清，本案系雷**拒不办理房屋解押手续导致买卖合同无法履行，雷**已经构成根本违约；根据合同约定，雷**应于2014年3月4日当天向银行申请还款，在2014年5月22日前办理房屋权属转移登记手续，雷**均违反上述约定；双方另约定，我应于雷**办理房屋解押扣款当日，在中介公司见证下，支付36万元，而雷**从未告知我解押扣款日的确切时间，如其口头通知也属无效行为，应书面通知；我方支付的36万元是首付款不是解押款，雷**应当先解押我方再付款；面积小于910号房屋近似户型的房屋报价是120万元，不应支持雷**主张的违约金。综上，我在合同履行中无任何过错，请求二审法院撤销原审判决第二项，依法改判驳回雷**要求支付违约金的诉讼请求，雷**返还我20万元。雷**同意原审判决并答辩称：我方按照约定去银行办理解押手续，银行亦通知了中介和赵**，但赵**未去；后来房价下跌，赵**要求解除合同并起诉，已经被法院判决驳回；故不同意赵**上诉请求。

本院查明

经审理查明：2014年2月21日，雷**与赵**签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：雷**将910号房屋出售给赵**;赵**于2014年2月21日向雷**支付定金5万元，该定金视为首付款的一部分；赵**应于2014年2月28日前，通过自行划转的方式向雷**支付20万元（含前期已支付的全部定金5万元），同时雷**向所贷款银行提交还清贷款的申请；赵**应于办理上述房屋解押扣款当日，通过自行划转的方式向雷**支付36万元；赵**应于办理贷款申请后3个工作日内，通过自行划转的方式向雷**支付35万元；剩余房款以银行贷款方式付清，双方应于办理完毕解除抵押后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在签订协议后，如果赵**不购买该房屋，为赵**违约，赵**应在违约行为发生之日起5个工作日内，按房屋总价款20%的标准向雷**支付违约金，赵**向雷**已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；赵**逾期付款超过10日后，雷**有权解除合同。雷**与赵**共同确认，910号房屋的成交总价款为126万元。

上述协议签订后，赵**向雷**支付首付款共计20万元（含定金5万元）。后，雷**于2014年3月向招商银行提出提前还款申请，银行通知扣款日为4月1日。雷**称，其随后通知北京我爱我家房地**限公司（以下简称我爱我家公司）工作人员金*，并由金*向赵**转达了4月1日银行即将扣款的通知，赵**未于该日付款导致银行扣款未完成及房屋解抵押未能及时完成。赵**称，其并未收到4月1日付款的通知。

2014年7月16日，雷**自行还清910号房屋贷款本息。

2014年7月，赵**以雷熙义违约为由向原审法院提起诉讼，要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，原审法院于2014年10月作出（2014）丰民初字第12165号民事判决：驳回赵**的诉讼请求。赵**不服，上诉至本院，本院经审理，于2015年2月作出（2015）二中民终字第01016号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院二审判决认定：系赵**的行为导致合同履行出现障碍，其要求解除合同的诉讼请求，不予支持。在该案中，我爱我家公司陈述：其工作人员金*表示，在3月29日接到雷熙义4月1日办理扣款解押通知后，及时向赵**进行了转达，赵**当时说因在内蒙古有一套房没卖出，不能拿出36万元，才导致没有及时解押。

2015年3月3日，雷**向赵**发送《律师函》，通知赵**解除合同，该《律师函》未成功送达。2015年3月5日，雷**致电赵**通知其解除合同之事，但赵**未接听电话。2015年3月11日，雷**向赵**的手机发送短信及《律师函》的照片，通知赵**解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。上述雷**所拨打及发送信息的手机号码为赵**所使用的手机号码。

原审审理中，雷**提供了910号房屋在中介公司的网上报价，显示与910号房屋同地理区位的31平米的房屋报价在85万、88万、92万元不等。

二审审理中，赵**提交我爱我家公司工作人员金*的书面证言，在该书面证言中，金*对我爱我家公司在（2015）二中民终字第01016号一案中的部分陈述进行了否认。雷**对金*的书面证言不予认可。

另查，赵**至今未再支付剩余房款。

上述事实，有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、（2014）丰民初字第12165号民事判决书、（2015）二中民终字第01016号民事判决书、个人贷款结清证明书、《律师函》、快递单、通话记录、手机信息、网上房屋报价单等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：雷熙义与赵**签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。生效判决认定，赵**未能于4月1日付款导致银行扣款未完成及房屋解抵押未能及时完成，赵**至今亦未再支付剩余购房款，赵**未在合同约定的时间支付购房款。二审审理中，赵**提交我爱我家公司工作人员金*的书面证言，以推翻上述认定，但该书面证言与我爱我家公司在另案中的陈述矛盾，且该证人未出庭作证，故对该证人证言，本院不予采信。

双方约定，赵**逾期付款超过10日后，雷**有权解除合同。根据查明事实，雷**已通过多种方式向赵**手机及住所发送解除双方之间的合同及补充协议的通知。原审法院据此认定，2015年3月11日雷**向赵**手机发送信息的行为应视为雷**已向赵**送达解约通知，并认为双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于当日解除，并无不当，本院予以确认。赵**关于雷**违约在先的上诉意见，并无证据证明；赵**亦无证据推翻生效判决的认定。故对其该上诉意见，本院不予采纳。

根据双方约定，赵**违约，其应当按房屋总价款20%的标准向雷**支付违约金。雷**根据上述约定，要求赵**支付25.2万元的违约金，赵**认为违约金数额过高，请求法院予以调整。本院以雷**的实际损失为基础，同时结合房屋价值、双方履行情况、赵**过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则，整体衡量，认定双方约定的违约金数额确高于雷**的实际损失，赵**请求予以调整，本院予以支持，具体数额，本院综合考虑前述各项因素，酌定为16万元。雷**已经收取的赵**给付的20万元购房款，雷**主张按照双方约定冲抵违约金，本院予以采纳。赵**支付的20万元购房款冲抵16万元违约金后，剩余的4万元，雷**应予返还。

综上所述，赵**的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00233号民事判决第一项；

二、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第00233号民事判决第二项；

三、雷熙义于本判决生效之日起七日内返还赵**人民币四万元；

四、驳回雷熙义的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1100元，由赵**负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费1100元，由赵**负担698元（已交纳），雷**负担402元（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二Ｏ一五年十月二十日