北京泰宁**份有限公司与北京西**发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京**股份有限公司（以下简称泰**司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第11408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

泰**司在原审法院起诉称：2010年11月29日，我公司与西**公司签订《商品房现房买卖合同》，我公司向西**公司购买1024号房屋。转让时，标的房屋已设有抵押，抵押权人为中国工商**京和平里支行（以下简称工商银行和平里支行）。因工商银行和平里支行在我公司与北京西**发有限公司（以下简称西**公司）签署房屋买卖合同前已知悉标的房屋拟转让事实，其于2010年11月17日向北京**屋管理局出具书面证明，明确同意标的房屋的转让。2011年12月9日，西**公司将1024号房屋交付给我公司，但至今西**公司仍未按合同约定为我公司办理房屋所有权证。根据《商品房现房买卖合同》的约定，买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人应在商品房交付之日起450天内取得房屋所有权证书，如未能在约定期限内取得房屋所有权证书的，出卖人应向买受人支付违约金。由于我公司已按照合同约定向西**公司支付全部购房款，西**公司应将所得房款向工商银行和平里支行提前清偿房屋所担保债权，此外，我公司与西**公司签订房屋买卖合同在工商银行和平里支行设定借款抵押合同之前，工商银行和平里支行在此情况下办理抵押登记违反法律规定，据此，为维护我公司合法权益，现起诉请求法院：1、判令西**公司为我公司办理1024号房屋的转移登记手续。2、判令西**公司向我公司支付违约金72850元（截至2013年12月31日）。3、判令西**公司和工商银行和平里支行办理1024号房屋的抵押登记注销手续。本案诉讼费用由西**公司承担。

一审被告辩称

西**公司在原审法院答辩称：我公司不同意泰**司的诉讼请求。我公司出售1024号房屋时，已将房屋进行抵押的情况明释泰**司，因房屋的价格非常便宜，泰**司自愿承担不能取得房产证的风险。双方在补充协议已经明确约定，买受人未能在约定的期限内取得房屋所有权证书的，买受人无权退房，出卖人应按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金，自出卖人向买受人支付上述违约金之日起，合同约定的取得房屋所有权证书的期限自动顺延一年，泰**司已在该协议及该条款页签字确认，故其无权要求我公司交付房屋产权证。此外，我公司与第三人签署的抵押协议是合法有效的，我们在卖房的时候也告知泰**司出售房屋的抵押情况。在抵押债务没有全部清偿的情况下，泰**司要求我公司办理房屋所有权转移登记手续，缺乏法律依据，请求法院驳回泰**司的诉讼请求。

工商银行和平里支行在原审法院陈述称：在泰**司起诉后，我行才知道双方之间存在房屋买卖合同的情况，而且，在他们双方发生房屋买卖行为后，没有任何一方向我行支付相应抵押物的款项，据此，泰**司在本案中要求我行直接解除相关房屋的抵押登记没有法律依据，我行不予认可。现我行的意见是如果西友瑞**司或泰**司能将抵押房产所对应的主债权偿还，我行愿意解除相关房屋的抵押登记。

一审法院查明

原审法院审理查明：2010年2月8日，西**公司（出卖人，甲方）与泰**司（买受人，乙方）签订《购房协议》，泰**司以967470元购买西**公司所有的1024号房屋。《购房协议》第四条约定：本协议生效之日起，甲方向乙方交付该房屋。《购房协议》第五条约定：甲方应保证房屋过户时不存在任何抵押、担保、司法限制、第三方权利等影响合同履行的情形，并保证按以下期限将房屋过户至乙方名下：1、于2010年10月1日之前，与甲方办理现房网签手续。2、于2011年6月1日之前，将本协议约定房产过户至乙方名下。《购房协议》第六条约定：如非买受人原因，出卖人迟延履行本协议约定的房屋网签和房屋产权过户义务的，每迟延履行一日，应按已支付金额的万分之叁向买受人支付违约金；迟延履行超过五十日的，买受人有权解除合同，并要求出卖人按本协议总价款的3%支付违约金。《购房协议》签订后，泰**司按协议履行了合同付款义务，西**公司于2010年2月10日向泰**司出具购房款967470元发票。

2010年9月27日，西**公司（出卖人，甲方）与泰**司（买受人，乙方）签订《购房协议补充协议》。该协议内容为：“……2010年2月8日甲乙双方签订了乙方用工程款抵扣的方式购买甲方开发的1024房间的购房协议。协议中约定2010年10月1日前甲乙双方正式签订《北京市商品房买卖合同》，因银行同意销售证明2010年10月初方能签订，甲乙双方经友好协商达成以下协议：1、甲乙双方均同意将现房网签（正式签订《北京市商品房买卖合同》）的日期延至2010年11月1日前。2、如因甲方原因继续延迟履行本协议第1条，则甲方同意按双方于2010年2月8日签定（订）的《购房协议》中第六条履行违约责任。”

2010年11月29日，西**公司（出卖人）与泰**司（买受人）签订《商品房现房买卖合同》，双方约定，西**公司将1024号房屋出售给泰**司，房屋实测建筑面积为37.94平方米，总价967470元；该商品房已经设定抵押，抵押权人为工商银行和平里支行，抵押登记部门为海淀**理局，抵押登记日期为2010年9月13日。《商品房现房买卖合同》第十八条约定：出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担相应责任。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用2000元。买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件九《补充协议》第三条的约定处理。《商品房现房买卖合同》附件九《补充协议》第三条第1款约定：如因出卖人责任，买受人未能在约定的期限内取得房屋所有权证书的，双方约定按照下述方式处理：买受人无权退房，出卖人应按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金，该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失，买受人同意在接受该违约金后，不再向出卖人提出任何其它形式的损失赔偿、违约金等要求；自出卖人向买受人支付上述违约金之日起，合同约定的取得房屋所有权证书的期限自动顺延一年，在顺延期届满后，如因出卖人的责任，导致买受人仍不能取得房屋所有权证书的，相关处理方式参照前述约定处理。《商品房现房买卖合同》附件九《补充协议》第十三条约定：本补充协议是《买卖合同》不可分割的一部分，具有同等法律效力，除买卖双方另有明确约定外，《买卖合同》、《买卖合同》其他附件与本补充协议有不一致的，以本补充协议为准。本补充协议未作约定的，仍以《买卖合同》、《买卖合同》其他附件为准。同时，上述合同附有工商银行和平里支行同意西**公司出售该房屋的证明。

另查，2009年9月16日，西**公司以包括1024号房屋在内的53号房屋设定抵押与中诚**任公司办理房屋抵押权登记手续，被担保主债权数额1.1亿元，债务履行期限15个月。2010年5月18日，工商银行和平里支行与西**公司签订借款合同，约定西**公司向工商银行和平里支行借款4亿元，借款期限10年。2010年9月9日，工商银行和平里支行与西**公司签订《抵押合同》，西**公司以包括1024号房屋在内的53号房屋设定抵押。2010年9月13日，双方办理53号房屋抵押登记手续，债权数额为4亿元。现工商银行和平里支行为53号房屋抵押权人。

本案审理过程中，工商银行和平里支行否认事先知道西**公司与泰**司于2010年2月8日签订有关1024号房屋《购房协议》一事，工商银行和平里支行明确如1024号房屋所担保的债权能得到清偿，其同意解除上述房屋设定的抵押权。经询问，西**公司、泰**司均不同意在本案中向工商银行和平里支行清偿1024号房屋的相关债务。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《购房协议》、《购房协议补充协议》、《商品房现房买卖合同》及附件、购房款发票、抵押权设立登记申请表、《抵押合同》、房屋他项权证、庭审笔录等材料在案佐证。

原审法院判决认定：泰**司与西**公司就1024号房屋签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，双方均应当按照相关约定全面履行各自的义务。尽管西**公司于2010年2月8日与泰**司就1024号房屋签订买卖协议时，未告知泰**司1024号房屋已被抵押的情况，但该房屋已被设定抵押权是一个客观法律事实。据此，虽然泰**司在与西**公司签订房屋买卖协议后即时按协议约定向西**公司支付了全部购房款，但因1024号房屋抵押权人并不知道西**公司将1024号房屋出售给泰**司的情况，且西**公司亦未与抵押权人办理解除1024号房屋抵押权手续，故1024号房屋所设抵押权并不因泰**司向西**公司支付购房款而当然被消灭。此后，在西**公司与泰**司正式就1024号房屋签订《商品房现房买卖合同》及附件时，西**公司将该房屋被抵押给工商银行和平里支行的情况告知了泰**司，在此情况下，泰**司同意与西**公司继续履行原房屋买卖合同并就房屋权属转移登记等具体事项重新进行了补充约定，应视为泰**司认可1024号房屋被西**公司进行抵押的事实。据此，泰**司购买的1024号房屋所设定的抵押权继续有效，泰**司以其在工商银行和平里支行与西**公司设定该房屋抵押权之前已取得该房屋产权，工商银行和平里支行与西**公司之后所设房屋抵押权无合法依据之主张，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。西**公司收取泰**司支付的全部购房款后，未积极履行解除房屋抵押手续配合泰**司办理房屋所有权证登记手续，违反了诚信原则和合同约定，其行为已构成违约，应当承担违约责任，由于西**公司与泰**司在合同中明确约定了相关违约金的计算方式，故西**公司应按照约定支付相应的违约金。泰**司当庭主张西**公司支付违约金标准不符合合同约定，故法院对泰**司主张西**公司支付超出合同约定违约金的部分不予支持。鉴于1024号房屋目前仍设定有抵押，而泰**司与西**公司均不同意在本案中向工商银行和平里支行提前清偿相关担保债权，故泰**司主张西**公司为其办理1024号房屋所有权转移登记手续以及要求西**公司与工商银行和平里支行办理1024号房屋抵押登记注销手续等请求，缺乏事实和法律依据，法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京西**发有限公司于本判决生效后七日内给付北京泰宁**份有限公司合同违约金九千六百七十四元七角；二、驳回北京泰宁**份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

泰**司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第一项，改判被上诉人向上诉人支付违约金72850元，被上诉人承担本案二审全部诉讼费。上诉理由是：一、被上诉人在售房过程中的欺诈责任不能依据《商品房现房买卖合同》而免除；二、双方签订的《商品房现房买卖合同》中对违约金的约定无效。

西**公司服从原审法院判决，不同意泰**司的上诉请求及理由。

工商银行和平里支行陈述称：服从原审法院判决，上诉人与被上诉人之间在本案中诉争的情况与我行不产生直接的法律关系，我行不是合同当事人，对于上诉人与被上诉人的答辩意见，我行不发表直接意见。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：2010年2月8日，泰**司与西**公司就1024号房屋签订买卖协议时，泰**司并不知晓1024号房屋已被抵押的客观事实。此后，在西**公司与泰**司正式就1024号房屋签订《商品房现房买卖合同》及附件时，西**公司将该房屋被抵押给工商银行和平里支行的情况告知了泰**司，在此情况下，泰**司同意与西**公司继续履行原房屋买卖合同并就房屋权属转移登记等具体事项重新进行了补充约定，原审法院认定应视为泰**司认可1024号房屋被西**公司进行抵押的事实是正确的，故泰**司购买的1024号房屋所设定的抵押权继续有效。西**公司收取泰**司支付的全部购房款后，未积极履行解除房屋抵押手续配合泰**司办理房屋所有权证登记手续，违反了诚信原则和合同约定，其行为已构成违约，应当承担违约责任。原审法院依据双方合同约定，判令西**公司向泰**司支付相应的违约金并无不妥，本院予以维持。泰**司上诉理由缺乏依据，本院不予采信。其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千六百二十一元，由北京泰宁**份有限公司负担一千三百元（已交纳八百一十一元，其余四百八十九元，于本判决生效后七日内交纳）；由北京西**发有限公司负担三百二十一元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一千六百二十一元，由北京泰宁**份有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十三日