姚**与上**局一案二审民事判决书

审理经过

上诉人上*路局与被上诉人姚*借用合同纠纷一案，德*民法院于2014年9月3日作出（2014）湖德武民初字第356号民事判决，上诉人上*路局不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年1月23日公开开庭进行了审理，上诉人上*路局委托代理人朱*、陈*，被上诉人姚*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2006年11月1日，姚*与案外人德清县武康镇三桥村星*十组（以下简称案外人星*十组）签订《合同书》，约定姚*租用“原砩石厂边铁路旁星*拾组（门牌号：下街头1号）集体土地”（以下简称“下街头1号土地”），租期十年，租金每年3000元，租金每二年付一次。另有案外人翁银岁（别名翁银山），于2006年11月7日也与案外人星*十组签订土地租赁《合同书》，约定其租用“星*拾组原砩石厂边铁路旁星*拾组集体土地”（以下简称“铁路旁土地”），租期十年。姚*与案外人翁银岁按上述土地租赁合同实际占用使用土地至2008年9月19日，期间因姚*与案外人翁银岁均有意使用对方所租赁的土地，故2008年9月19日当日，双方在案外人星*十组同意下又签订了《换地协议书》，约定案外人翁银岁将“铁路旁土地”使用权换给姚*，姚*将“下街头1号土地”使用权换给案外人翁银岁，但双方仍各自负担原租赁土地的租金。该《换地协议书》签订后，姚*开始实际使用该“铁路旁土地”，并于2009年4月16日将该土地转租于案外人李*，但姚*继续向案外人星*十组交付“下街头1号土地”的租金至今。2008年5月26日，上*路局与姚*签订合同编号为2008年字第72号《借用铁路用地协议书》，约定姚*向上*路局借用“宣杭线德清站至妙西站（区间）自K169+700至K169+720止”的土地，土地类型为工务留用地、面积为200平方米；借用期为2008年4月1日至2008年12月31日止；管理费全年900元；本协议应逐年签订。2009年5月6日，姚*因该年《借用铁路用地协议书》中土地位置表述发生变化未在2009年借用合同上签名，但向上*路局支付了2009年的借用费。2010年、2011年上*路局均与姚*重新签订《借用铁路用地协议书》，其中借用土地位置中除站点名称变化外均表述为“宣杭线K169+703至K169+723止”，借用期分别为2010年、2011年全年，姚*依约支付借用土地管理费。2009年、2010年、2011年的借用合同中均加盖“续签”印文。但2011年12月31日借用合同到期后，双方未继续签订新的借用合同。上*路局认为，姚*实际转租使用的“铁路旁土地”，就是本案上*路局曾借用给姚*的“宣杭线K169+700至K169+720止”的土地，故于2012年7月24日，上*路局向姚*发送《告知书》一份，要求姚*退出该地。但姚*认为并非同一片土地，并且，姚*对其实际使用的“铁路旁土地”的使用权系用其租赁的“下街头1号土地”的使用权置换而来，并非向上*路局借用而来。另查，1960年至1961年间，为修建杭长铁路，上*路局对沿线村民进行了补偿，其中“铁路旁土地”所在地（即案外人星*十组处）村民也领取了补偿，但直至2011年10月31日一直未办理权属证书或其他证明凭证。而1984年至1985年间，“铁路旁土地”所在的村又将“铁路旁土地”及周边土地作为承包地分配到户，作为村民的承包地，并为部分村民颁发了《承包土地使用证》。后至2011年10月31日，德清县人民政府向上*路局颁发地号为《国有土地使用权证》（地号为017-101-000-00434-000，证号为德清国用（2011）第01700909号），其中载明上*路局享有土地使用权的土地范围，包括姚*通过《换地协议书》换得使用权的“铁路旁土地”。

一审法院认为

原审法院审理认为：本案的争议焦点主要集中在姚*使用（包括自用或转租）现有土地有无依据？上*路局是否有权主张返还使用费并支付费用?该院认为，姚*、案外人翁*岁分别向案外人星华十组租用“下街头1号土地”、“铁路旁土地”，双方又在案外人星华十组同意下签订了土地使用权交换合同，将通过租赁而得的土地使用权交换给对方。姚*换得“铁路旁土地”并使用，其对该土地的使用权系源于姚*自身和案外人翁*岁对上述两片土地的租赁权，因此，在土地的租赁期届满前（以姚*、翁*岁的两份土地租赁合同中最临近的租期届满时间为准），姚*有权使用该“铁路旁土地”。上*路局诉请姚*返还土地并支付相应费用，主要依据两点理由：一是姚*、上*路局之间的《借用铁路用地协议书》到期后未续签；二是上*路局对姚*使用的土地享有所有权。对理由一，该院认为:姚*在上述土地租赁关系存续期间与上*路局签订《借用铁路用地协议书》，并不影响姚*、案外人翁*岁各自签订的土地租赁《合同书》与其二人之间签订的《换地协议书》的效力。因此，姚*是否与上*路局续签《借用铁路用地协议书》不影响对其该“铁路旁土地”的使用权利，对上*路局的该点主张不予支持。对理由二，该院认为：上*路局虽已取得包括上述“下街头1号土地”、“铁路旁土地”在内土地的《国有土地使用权证》（证号为：德清国用（2011）第01700909号），但该证书系2011年10月31日取得，只能证明该取得证书时间点之后的所有权权属状况。而对于证书取得之前“铁路旁土地”的权属状况，因对土地直接确权系行政部门的处理权限，不属于法院的主管范围，该院不能主动进行调查认定，只能根据双方提供证据的证明力高低作出判断。但双方提供的证据相互冲突（《承包土地使用证》与铁路修建补偿凭证等证据之间出现冲突），因此任何一方证据的证明力均无法达到“高度盖然性”的民事诉讼证明标准。也即，在“2011年10月31日土地所有权属上*路局所有”这一要件事实的认定上，虽经双方举证与该院审查，但最终该事实至辩论终结时止仍处于真伪不明的状态，该院只能依证明规则，将无法证明该事实成立的不利后果判归负有证明责任的当事人即上*路局负担。根据《最*法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，对“2011年10月31日土地所有权属上*路局所有”不予认定。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，上*路局未能证明其在姚*、案外人翁*岁的土地租赁《合同书》签订前享有对土地的所有权，故无法否认土地租赁《合同书》的效力，无法否认姚*据此土地租赁《合同书》取得的土地使用权。因此，该院对上*路局的该第二点理由亦不予支持。综上，该院认为，上*路局基于租赁权享有在租期内使用土地的权利，上*路局未与姚*续签土地租用合同、上*路局在姚*土地租赁合同签订后取得使用权证书等理由均不能阻碍姚*在租期届满前对土地的使用权，故该院对上*路局主张返还土地的诉请不予支持。又依据合同的相对性，姚*使用土地的租金无须向非租赁合同当事人的上*路局支付，该院对上*路局主张姚*支付使用费用的诉请不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最*法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回上*路局的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币50元，由上*路局负担。

上*路局不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称一、一审判决有违本案基本事实。我国相关的土地办理权属证书是从九十年代中期开始实行的。由于客观原因上*路局对涉案铁路两侧土地在内取得权属证书有所迟延，但可以明确的是，涉案铁路旁土地在六十年代初即已经征用并给予了相应的补偿，铁路用地的红线图已经确定。且在2003年浙江省统一征地办已有相同的红线图予以明确。本世纪初，上*路局按规定进行土地确权初始登记申请过程中，均包括了案外人三桥村在内盖章确认铁路局的土地使用权等资料，据此国土管理部门予以审查通过方能取得相关权属证书。因此，现有证据能够证明涉案土地的合法使用人为上*路局，这一基本事实从涉案铁路线路建设乃至运营开始即告成立。并且在本案案发前，姚*一直是予以确认的，否则其于2008年亦不会与上*路局再行签订《借用铁路用地协议书》；二、一审判决明显违反法律规定。租赁合同关系的合法有效，首先取决于出租人对租赁物是否具有合法的所有权、使用权和收益权。一审判决以姚*的土地使用权系与案外人交换所得、而不问其租赁关系是否成立、是否合法有效，显属不当。一审以“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”为由，判决姚*无需支付占用涉案场地的使用费，哪怕即使是自2011年10月31日上*路局取得权属证书之后。如果一审判决成立，那么可以得出结论，房客不论房屋产权是否变更，其承租费用仍然应当向与其第一次签订租赁合同的老房东支付，显然是错误的；三、一审法院既不要求案外人星*十组参加本案诉讼，却又以该具有利害关系的案外人到庭作证来证明其与姚*之间的租赁合同关系并全部采信，明显违反民事诉讼基本常理，也违反了民事诉讼法定程序；四、一审判决也违反了民事诉讼证据的相关规定。姚*应对其与案外人的租赁合同关系合法性、有效性承担举证责任，即证明案外人具有合法出租涉案土地的资格承担举证责任。但一审却将该举证责任分配给上*路局承担，违反了民事诉讼举证责任的一般分配原则。上*路局所举的证据证明力，远胜于与姚*提供的证据，一审认为上*路局的证据不足以证明涉案土地权属状况，有悖于民事诉讼证据证明力认定的明文规定。另外，一审对上*路局出示的1960年至1961年间修建杭长桥铁路补偿费发放清册等原件未予认定，严重违反民事诉讼证据原则。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，改判姚*立即搬出、返还承租场地并支付场地使用费计2640元，一、二审诉讼费用由姚*承担。

姚*答辩称：自己现在租赁的土地是三桥星华十组的，而非上*路局所有。上*路局从2011年10月31日才取得使用权，而本人于铁路局的租赁土地协议是2008年签订的，铁路局无权将土地对外租赁，因此其与铁路局的协议是无效的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。

二审中，上*路局向本院提供以下证据：证据1、2003年-2005年建设用地许可证，证明从2003年建设用地已经属于铁路用地，并不是姚*所称的土地归村委会所有；证据2、租赁合同，证明换地的事实不存在；证据3、1998年租赁合同，证明在1998年时铁路用地即由铁路局对外出租。姚*经质证认为，对证据1无异议，证据2无法达到相关证明目的，证据3与本案不具有关联性。

本院认为

本院经审查认为，姚*对证据1的三性均无异议，故本院对该证据的证明效力予以认定，证据2、证据3与本案不具有关联性，无法达到相关证明目的。

姚*向本院提交发票一份，证明其2015年向生产队缴纳场地费，因此土地系向生产队租赁而来。上海*质证认为，该证据不能达到证明目的。即使根据一审判决，2011年10月31日以后涉案土地使用权就是由上*路局合法持有，姚*与三*委会发生的任何与涉案土地有关的合同关系都是非法的。

本院经审查认为，该证据不能证明涉案土地属于三桥村村委会所有，对该证据的证明效力本院不予认定。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为，本案二审的争议焦点为：2011年10月31日前涉案土地权属状况如何，进而姚*对涉案土地是否享有使用权。一审中上*路局与姚*就涉案土地的权属问题产生争议，上*路局向法院提供了铁路修建补偿凭证，证明其已经于上世纪60年代对涉案用地进行征收补偿。该凭证经上*路局、德**员会、德*县*理委员会共同盖章确认，上*路局已对星华生产队作出征收补偿，由于上世纪60年代相关法律尚未完备，上*路局当时未取得土地使用权相应证件，但其在2011年10月31日取得了相应土地的《国有土地使用权证》，已经形成较为完整的证据链，可以证明上*路局对涉案土地具有使用权。虽然姚*亦提供了承包土地名册、马*的承包土地使用证等证据，但承包土地名册系三桥乡星华村10队制作，而马*承包土地使用证上的发证机关亦为德*县*民委员会，上述证据均仅为村民组织单方面制作，而村民组织将涉案土地租赁给姚*，本身系利害关系人，因此前述证据的证明效力低于上*路局所提供的证据。另外，一审法院曾通知星华十组村民席*、翁*等人出庭作证，其均承认村委会始终未取得过涉案土地的权属证明，且姚*也未能进一步向本院提供证据证明。因此，本院认定上*路局对涉案土地享有使用权，姚*在未与上*路局续签借用铁路用地协议的情况下，无权使用涉案土地，应当返还土地并支付逾期返还承租场地使用费2640元。至于姚*此前向三桥村星华十组缴纳的土地租金，其可另案主张。一审判决存在不当之处，本院予以纠正。

综上，原审认定事实不当，导致实体处理错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销浙江省德清县人民法院(2014)湖德武民初字第356号民事判决；

二、姚*于本判决生效之日起十日内返还承租场地并支付上*路局逾期返还承租场地使用费2640元。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费50元，由姚*负担；二审案件受理费50元，由姚*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月三日