黄**、曾**与刘**、伊丹球借用合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄*、曾*诉被告刘*、伊丹球借用合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，先由审判员吴*适用简易程序审理，后依法组成合议庭在本院公开开庭进行了审理。结合本案的实际情况，本院依法将本案的案由变更为物权保护纠纷。原告黄*及两原告委托代理人范*、两被告共同委托代理人刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄*、曾*诉称：2013年9月份，两原告从案外人刘*处购得遂昌县妙高街道牡丹亭西路151号201室房屋，建筑面积为140.31平方米。2013年11月下旬原告办理了产权过户登记手续，权属证号为遂房权妙字第00051984号、第00051985号，遂政国用（2013）第02514号。原告购得上述房屋后，曾口头答应被告在原告未对所购房屋装修入住之前，两间小杂间暂时无偿借于被告使用。2014年4月上旬，原告对房屋进行了装修准备入住，向被告说明要求其腾空两间小杂间返还给原告，但被告却予以拒绝。综上，原告认为，被告作为借用人依法负有返还义务，被告拒绝返还的行为，损害了原告的合法权利。据此，请求判令：一、被告及时返还位于遂昌县妙高街道牡丹亭西路151号201室的两间小杂间（约7平方米）并支付按每月100元计算起诉之日起至两间小杂间实际返还交付之日止的占用损失费；二、被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告刘*、伊*辩称：两被告于2013年5月19日通过中介向刘*购得房屋包括诉争的杂间，而两原告于2013年11月25日办理的房屋产权证，之前原、被告双方互不认识，所以不存在借用的问题。即便原告起诉，也是中介将属于两被告的杂间又卖给了两原告。另，被告在装修房子时，原告黄*曾来看过房子，当时被告的委托代理人刘*向原告黄*告知，一楼的房子买来是价格偏高的，因为二楼的杂间是给被告用的，原告若购买二楼房子，价格会便宜点。当时原告黄*说自己想买这个房子，杂间的事情不能让她丈夫（曾*）知道。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

1、身份证、户籍信息，分别待证原、被告的主体资格；

2、房产证、土地证（复印件），待证原告对位于遂昌县妙高

街道牡丹亭西路151号201室房产享有所有权，房产平面图中也包含了诉争的两个杂间。

对原告提供的上述证据，被告经质证后认为：证据1无异议；证据2，真实性无异议，但被告对原告办理房产证和土地证的程序持有异议，利用二楼楼梯下方空间搭建的杂间属于公用部分。

被告为支持其辩称主张，向本院提交如下证据：

1、房地产转让合同，待证案外人刘*委托潘*出售房产

时将诉争的两个杂间交由一楼户主（刘*、伊*）使用；

2、补充协议一份，待证因政策原因，当时涉案房屋的各层户

主写下协议，约定二楼楼梯转台过户在二楼户主名下，但其他户主均有使用权；

对被告提供的上述证据，原告经质证后认为：证据1，对该房地产转让合同中“附注”部分的真实性有异议，可能是在事后添加，且两被告与案外人的约定不能对抗原告；证据2、该补充协议只对通行进行了约定，不包含对诉争的两个杂间所有权的约定。

被告为证明刘*出售房产给两被告时，承诺诉争的两个杂间归两被告使用，两原告向刘*购买二楼房产时，放弃了诉争两个杂间的使用权，申请证人潘*出庭作证。潘*陈述，牡丹亭西路151号原房主刘*于2013年4月委托本中介将其房屋分层出卖，5月份刘*购一楼、刘*购买三楼。6月份刘*购买四楼、刘*保留二楼。与刘*一楼购买合同中特别约定：二楼楼梯头平台及内楼梯转台下归一楼刘*使用。在房产部门办理房产产权变更过程中，二楼楼梯头平台不能纳入一楼办证。通过协商，各户主同意将二楼楼梯平台搭车二楼办证。各户共同使用。二楼房主已将使用权转给一楼，不享有使用权。在将二楼房屋出售给原告时，我也将相关情况明确告知了原告。我同原告黄*说好产权办在二楼名下，但不归她所有。办理过户手续时，我要求将该内容补充到合同中，但原告黄*亲口陈述说到做到，不用写明。

对证人潘*的证言，原告无异议；被告经质证后认为，对证人陈述真实性有异议，原告在购买房产时，中介方（不记得是王*还是潘*）曾向原告黄*告知一楼的住户没有卫生间，原告购买二层的房产是进行投资，以后也要出售，将卫生间给一楼的住户使用，原告黄*的确说用去就行了，并没有承诺将卫生间赠送，且并未谈及另外一间存放自行车的杂间。

为查明本案的事实，本院依职权到遂昌*管理处调取《补充协议》、《房地产转让合同》（相对方刘*，刘*、伊*）、遂昌县*绘中心测绘的平面图。

对本院调取的上述证据，原告经质证后认为，补充协议只对通行权进行了约定，不包含对诉争的两个杂间所有权的约定；房地产转让合同，因原告方未参与订立合同，三性无法确定；平面图无异议，该平面图也可以证实楼梯口的杂间是单独封闭的；被告对《补充协议》、《房地产转让合同》无异议，对平面图的真实性无异议，但被告看不懂。

对上述证据，本院评析如下：本院依职权调取的证据，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认；原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认；证据2，经审查房地产平面图，诉争的两个杂间，楼梯口处的杂间（以下简称杂间A）是独立封闭的空间，另外一个杂间是利用楼梯下方空隙搭建的卫生间（以下简称杂间B），载明内容为楼梯，并非独立封闭的空间，故对杂间A登记在原告的产权证范围内予以确认；被告提供的证据1，结合本院调取的《补充协议》以及潘*的陈述，经审查该证据符合证据三性，本院对该证据的待证事实予以确认；被告提供的证据2，与本院依职权调查的《补充协议》为同一证据，本院予以确认。证人潘*关于刘*出售房产给两被告时，约定将诉争的两个杂间交由两被告使用的陈述，与被告提供的证据1内容相吻合，本院予以确认；但潘*关于原告黄*放弃诉争的两个杂间的使用权的陈述，并无其他证据予以佐证，且诉争的杂间A产权已经登记在两原告名下，故对该陈述，本院不予确认。

本院查明

结合上述有效证据以及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：案外人刘*有坐落于遂昌县妙高街道牡丹亭西路151号的房屋一幢，该房屋共4层，每层均独立办理了产权证。2013年5月9日，刘*委托案外人潘*将该幢房屋的第一层卖给被告刘*和伊丹球，买卖合同中还另外约定：2楼楼梯转台下及楼梯头（诉争的杂间A、B）归一楼店面（两被告）单独使用。2013年7月18日，当时该幢房屋各楼层的权利人签订《补充协议》一份，该协议约定：坐落于妙高街道牡丹亭西路151号房屋一幢，现经各户主协商，二楼楼梯转台产权归二楼户主所有，每层每户都有使用权。当时二楼房屋的产权人为刘*，第三楼和第四楼的权利人为被告的亲属。该《补充协议》在遂昌*管理处存档。2013年9月份，刘*委托案外人王*和潘*将涉案房屋的第二层卖给两原告，由王*与原告签订房屋买卖合同，并于2013年11月份办理过户手续。原告黄*陈述，在购买房产时，其向案外人潘*口头承诺，在原告对房屋进行装修前，同意将杂间B给两被告使用。

原、被告诉争的两间小杂间，分别位于该幢房屋第二层楼梯转台一个封闭的房间（杂间A），利用第二层至第三层楼梯下的空间搭建的一个卫生间（杂间B）。杂间A登记在两原告的房屋所有权证范围内，杂间B的所处位置在该房屋所有权证上登记为楼梯。

本院认为

本院认为：不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力。虽然两被告购买房产的时间先于两原告，且两被告与案外人刘*之间有约定，诉争的两个杂间的使用权归两被告享有，但两被告并未对诉争杂间进行产权登记。诉争的杂间A现已依法登记为两原告所有，且根据现有证据，无法证明两原告放弃了诉争杂间的使用权，故两原告要求两被告腾空杂间A的诉请，符合法律规定，本院予以支持。杂间B是利用涉案房屋第二层至第三层楼梯下的空间搭建的一个卫生间，并未形成独立的空间，且楼梯为公用通道，故两原告要求两被告腾空杂间B的诉请，本院不予支持。原告黄*在两原告取得第二层房屋的产权之前，就已经得知案外人刘*将诉争的两个杂间交由两被告使用，应当知道诉争的杂间可能会发生权属纠纷，自身有一定的过错，且两原告并未提供证据证明两被告占有杂间A对其产生的损失数额，故其要求两被告支付占有使用费，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最*法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘*、伊丹球自本判决生效之日起十日内腾空位于遂昌县妙高街道牡丹亭西路151号的杂间A。

二、驳回原告黄*、曾*的其他诉讼请求。

本案收取案件受理费100元，由原告黄*、曾*负担50元，由被告刘*和伊丹球负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省*民法院。

裁判日期

二〇一四年十月二十二日