上诉人杨**、李**因与被上诉人张**借用合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**、李**因与被上诉人张**借用合同纠纷一案，不服太康县人民法院（2014）太民初字第2117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人杨**、李**及其委托代理人刘*，被上诉人张**委托代理人朱**、均到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

一审法院查明

原审法院经审理查明，原告张**与被告杨**同系纱厂职工，在上世纪八、九十年代同居住在纱厂生活区，系邻居关系，并且关系较好，被告李**系被告杨**之子。1991年4月13日，原告张**与太康县纱厂签订了一份租房协议书，租赁纱厂公房两套，即纱厂生活区3号楼2单元202室和205室，交押金2990元，双方在协议中约定，出租方对房屋有管理维修的责任，承租人对房屋有使用权，但不得私自转租、转让、交换和改变房屋结构。

1998年，原告承租的该两套房屋空闲，1998年5月的一天，原告张**通过孙**给被告杨**捎信，问被告杨**是否要原告的房屋，如果要明天中午12点前把钱给原告送来，第二天被告杨**把18000元给孙**，孙**给张**送去，原告张**留下15000元，余下的3000元让孙**退还给被告杨**。双方未签订买卖房屋合同。后来原告张**让孙**给被告杨**捎信说，等原告儿子结婚了，原告还回来居住。

上述事实，有租房协议书、证人证言、庭审笔录等在卷为证。

一审法院认为

原审法院认为，本案争议的纱厂生活区3号楼2单元202室和205室是原告张**租赁纱厂的房屋，租房协议书中明确约定，承租人对房屋有使用权，没有出卖的权利，所以原、被告之间买卖房屋的行为无效，根据有关法律规定，双方应当返还财产，所以被告杨**、李**应当返还该两套房屋，原告张**应返还被告款15000元。被告辩称原告在卖房时，故意隐藏该房屋手续，现在以此要挟被告，是一种欺诈行为，因是否转移该房屋手续与房屋买卖行为无效没有必然的因果关系，所以被告辩称不能成立。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，因被告居住房屋是一种持续状态，所以原告起诉并未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：

一、被告杨**、李**于本判决生效后十日内将太康**镇纱厂生活区3号楼2单元的202室和205室返还原告张**使用。

二、原告张**于本判决生效之日起十日内返还被告

杨**购房款15000元。案件受理费元100元，原、被告各负担50元。

如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法﹥第二百五十三条之規定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

上诉人杨**、李**不服原审判决上诉称：一、一审法院认为根据《合同法》第52条规定：上诉人与被上诉人之间的买卖协议无效是不正确的。事实部分：1991年时，纱厂因经济困难急需回笼资金，所以对纱厂职工进行房改，以租代卖的形式把职工的住房卖掉。纱厂为了应付上级检查，所以当时签的都是租赁协议书，而事实上纱厂收取的是卖房款。以上事实由出庭作证的证人证明，而且可以从众多纱厂职工中调查取证。纱厂在接到房屋转让款后就再没有让各购房户收过任何费用，也没有过问过各购房户的改造、转让等行为。以上事实有现任纱厂领导的主调查笔录证明。法律部分：从本案看，双方之间的合同没有损害到国家、集体与第三人的利益，更没有利用合法手段掩盖非法目的，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，所以不属于《合同法》第52条合同无效的五种情形。二、双方之间转让的是租赁权。虽然被上诉人与纱厂之间签订的合同约定不允许转租，但是自双方租赁权转让合同成立以来，纱厂在明知的情况下没有提出异议，而是默认了双方的合同。所以，根据《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人将房屋转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。所以，本案中双方之间的转让租赁权的行为应当得到法律支持。综上，请求二审法院依法查明事实，给予公正处理。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。1、纱厂与张**所签的租赁协议写的非常清楚，此房张**只有使用权，但不得私自转租、转让、交换和改变房屋结构。所以，双方当事人无权买卖该房屋。2、《合同法》规定，恶意串通损害国家、集体利益或第三人利益的合同无效。原审法院认定合同无效正确。3、《合同法》第224条及最高院关于城镇房屋租赁案件的规定，均不适用于本案，该两条规范的是房屋租赁行为，而当事人的行为是买卖房屋，所以对本案没有约束力。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，现任纱厂领导张*证明，1991年将职工宿舍（即涉案房屋）租赁给职工，职工交纳一定的现金后，即对占有房屋拥有使用权，承租人不得将房屋私自转租、转让、交换和改变房屋结构。对杨**、李**与张**之间的房屋纠纷，该厂未追认。其他所查明的案件事实与原审法院所查一致。

本院认为

本院认为：本案为效力待定合同，张**在租赁纱厂的房屋以后，又转让给了杨**及李**，该合同的特征为当事人签订的合同由于不具备某种行为能力或者权利，需要经过具备相应的行为能力或者权利人的追认才能生效。本案中，纱厂对当事人的转让行为未追认，故双方的转让行为无效。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人杨**、李**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十三日