刘**与北京味**责任公司一案二审民事判决书

审理经过

上诉人北京味多美食*任公司（以下简称味多美公司）因与被上诉人刘*、北京金*有限公司（以下简称金*公司）定金合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第6593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月11日受理后，依法组成由法官甄*担任审判长，法官吕*、王*参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

味多美公司在一审中起诉称：2012年4月13日，原告与被告刘*签署了位于北京市昌平区东小口镇天通苑东一区一层面积为84平方米的房屋的《定金协议》，原告租赁此位置用于办理味多美西饼店。协议中约定：原告向被告刘*支付定金五万元，本协议签订后，双方一个月内签订正式协议。签署协议的当日，原告即支付被告金额为伍万元的空头支票，后该支票于2012年4月18日入账于金*公司。至今定金合同租赁房屋仍被被告出租着，没有交付原告。根据定金协议的约定，如一方违约拒绝签订租赁合同，向另一方承担定金责任，即双倍返还定金或定金不退。被告金*公司作为此定金的入账方，承担返还该定金的连带责任。为维护原告合法权益，特依据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求法院判令：1、判决二被告返还原告所支付的定金本金五万元，定金罚则人民币五万元，共计十万元；2、本案的诉讼费由二被告承担。

一审被告辩称

刘*、金*公司在一审中辩称：原告所称与事实完全不符，提出的理由自相矛盾。2014年3月4日，原告曾向出租方发出了一个《关于要求退还我司伍万元定金的函》，因为函中写道：“现因你非产权方，亦未取得该位置房屋的出租权，双方未能就此签订正式的《房屋租赁合同》”的说法是违背事实的。在签订《定金协议》之前，出租方已按原告的要求提供了相关资料，其中包括顺天通*有限公司与刘*于2007年8月28日签订的《协议书》。事实证明，不是被告违约拒绝签订租赁合同，而是原告以被告“非产权方，亦未取得该位置房屋的出租权”为由拒绝签订租赁合同，是原告违反《定金协议》的约定。由于原告原因，曾有几个租户准备承担高于原告年租金6万至10万的租金求租都未签署，原告方在2014年3月4日前都在敷衍被告，两年来给被告造成了12万至20万的损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2012年4月13日，刘*（甲方）与味多美公司（乙方）签订一份《定金协议》，内容是：租赁标的物位于北京市昌平区东小口镇天通苑东一区15#7-101一层，使用面积84平方米，铺位用途：味多美西饼店。租赁期限为10年。其中装修免租期30天，甲方收到乙方定金后负责办理乙方的环保评估、工商注册、乙方在甲方办理完环保评估后进场装修，实际起租日为进场日期三十天后为起租日。租金标准为每年人民币21万元，每三年递增百分之五。上述条款为双方租赁合同的必备条款。为此双方约定，乙方向甲方交付定金五万元。本协议签订后，双方一个月内签订正式协议。如一方违约拒绝签订租赁合同，向另一方承担定金责任，即双倍返还定金或定金不退。如签订正式协议，则定金转为第一笔租金。上述协议签订后，味多美公司向刘*交纳了定金五万元。被告刘*的母亲李*向味多美公司出具了收条。后双方未能签订租赁合同。

另查，2014年3月4日，味多美公司向被告刘*出具一份《关于要求退还我司伍万元定金的函》，主要内容是：……现因你方非产权方，亦未取得该位置的房屋出租权，双方未能就此签订正式的《房屋租赁合同》。根据合同约定，你需双倍返还我公司的定金即十万元。考虑到后续仍有合作的机会，我公司同意你仅返还伍万元定金即可。

再查，原告味多美公司与被告刘*签订《定金协议》时，租赁房屋由被告刘*租赁给案外人北京鑫*限责任公司使用，味多美公司实地考察了租赁房屋的现状。2007年8月28日，顺天通*有限公司（以下简称顺*公司）与刘*（乙方）签订一份《协议书》，内容是：乙方欲购买甲方开发建设的北京市昌平区东小口镇天通苑东一区15#7-101商业用房（最终以网签房号为准），总房款2320915元。由于乙方欲购买甲方所拥有的此房屋网上签约手续正在办理中，致使甲、乙双方暂时无法签署《北京市商品现房买卖合同》，而乙方于2007年8月3日已向甲方交纳了930915元，为了双方利益不受损害，达成如下协议：1、甲方保证上述房屋产权清晰，在办理完网上签约手续后3日内通知乙方签署《北京市商品现房买卖合同》；2、……3、为避免乙方损失，甲方同意乙方在签署《北京市商品现房买卖合同》之前以每日1元/平方米的价格从签订本协议之日起租用该房屋，在签署《北京市商品现房买卖合同》时甲方同意将乙方使用期实际发生的租金全部转为房款。如乙方在签署《北京市商品现房买卖合同》前提出不购买此房，乙方必须向甲方支付购房总款的5%违约金，租金据实结算，同时乙方应立即将房屋交还给甲方，由甲方另行销售。4、如发生本协议2、3条约定，则乙方承担其违约责任，其装修所形成的所有财产归甲方所有，因其装修给甲方造成的损失由乙方承担，并且房屋由甲方收回另行出售。6、乙方在签订本协议后必须办理物业入住手续，应向物业公司缴纳包括但不限于物业费、供暖费、水、电等费用，遵守物业管理规定。本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份。现刘*已经于2014年5月20日取得位于昌平区东小口镇天通东苑一区15号楼1至4层107号房屋的所有权证书。

上述事实，有《定金协议》、收条、《关于要求退还我司伍万元定金的函》、《协议书》、房屋所有权证书及当事人的当庭陈述等相关证据在案予以佐证。

一审法院认为

该院认为：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。现原告主张被告双倍返还定金，但原告提供的证据不足以证明被告刘理智拒绝与原告签订租赁合同，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告北京味多美食品有限责任公司的诉讼请求。

味多美公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审认定事实错误。1、一审法院以被上诉人与开发商签订的协议书、房屋产权证作为判决理由是错误的。《定金协议》签订时，刘*并不是房主，应当证明自己对合同标的房屋的转租权，但被上诉人迟迟无法提供。后刘*与开发商签订《商品房买卖合同》、获得房产证，也未告知上诉人。2、双方签订正式合同的争议焦点，即为刘*一直未取得出租权的资格，导致双方无法签订正式的《房屋租赁合同》。刘*在签署《商品房买卖合同》后，故意不告知味多美公司该事实的存在，由此可以证明并非味多美公司不想签合同，而是刘*拒绝签署合同。二、一审法院适用法律错误。双方签订的《定金协议》属立约定金协议。协议签订双方均有义务签署正式的立约合同（房屋租赁合同），而不应是一方主张签订另一方接受的法律认定。刘*在签订合同时没有出租的资格，在取得出租权资格后，故意不告知味多美公司，并与原来的租户又续签租赁合同，这些事实可以表明刘*不想与味多美公司签订正式的房屋租赁合同，味多美公司要求刘*返还定金，应该得到法律支持。综上，请求二审法院依法改判，支持味多美公司的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人刘*、金*公司负担。

刘*服从一审法院判决，其向本院提交书面答辩意见称：1、味多美公司上诉状中陈述的内容与事实不符，在签订《定金协议》之前，刘*已经按照味多美公司的要求提供了相关资料，包括租赁标的房屋地址的《协议书》，即顺天通*有限公司与刘*于2007年8月28日签订的《协议书》，且味多美公司也多次派人员实地考察后，才与刘*签订了《定金协议》。2、《定金协议》中并未附加其他约定，并未约定刘*与开发商签订了《北京市商品房买卖合同》和取得房产证后要及时通知味多美公司。3、本案实际情况是味多美公司一直在2014年3月4日前都拖延和敷衍刘*，拒绝签订租赁合同。综上，希望二审法院驳回味多美公司的上诉，维持原判。

金*公司服从一审法院判决，其未向本院递交书面答辩状，在二审期间其口头答辩称：同意刘*的全部答辩意见，希望二审法院驳回上诉，维持原判。

本院二审期间补充查明以下事实：味多美公司二审期间陈述称，在与刘*签订《定金协议》前，刘*向其出示过购买涉诉房屋的购房款收据。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，尚有各方当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：本案为定金合同纠纷，味多美公司以刘*未按照《定金协议》约定与味多美公司签署租赁协议为由，要求刘*、金*公司退还5万元定金，并按照定金罚则支付5万元。结合味多美公司的上诉理由，本案的争议焦点在于，刘*是否违约拒绝签订租赁合同的认定问题，即刘*是否应当在取得房产证后及时向味多美公司出示的问题。对此本院认为，首先，《定金协议》中对于刘*应当在获得涉诉房屋房产证后及时出示的问题未予约定，即该告知行为并非是双方签订正式租赁协议的前提条件，故味多美公司以此认为刘*拒绝签署正式的租赁协议构成违约，没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，在签署《定金协议》前，味多美公司委派其员工调查了涉诉房屋的基本情况，刘*亦向味多美公司出示了其购买涉诉房屋的购房款收据、房屋开发商顺天通*有限公司的房屋所有权证、房屋结构草图，由此，味多美公司对于刘*是否有权对外出租涉诉房屋的问题应当明知，味多美公司通过上述了解与刘*签署《定金合同》，现又以刘*在签署《定金合同》时未取得涉诉房屋所有权为由主张刘*违约，没有事实及法律依据，本院亦不予支持。

综上所述，味多美公司上诉请求所依据的事实和理由不足，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千一百五十元，由北京味*责任公司负担（已交纳）。

二审案件受理费二千三百元，由北京味*责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一四年十一月二十日