中国信达资产**自治区分公司与宁夏青铜**媒贸易公司、宁夏青铜**发有限公司、宁夏**限公司、吴*、张**、杨**、吴*债权债务概括转移合同纠纷一案执行裁定书

案件描述

被执行张**，女，1979年9月11日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区青铜峡市紫薇小区13-1-201室（系吴*妻子）。

被执行人吴*，男，1973年6月12日出生，汉族，宁夏**限公司总经理，住宁夏回族自治区青铜峡市南苑小区25#2-202东6-495号。

被执行人杨**，女，1976年3月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市南苑小区25#2-202东6-495号（系吴*妻子）。

本院在执行中国信达资产**自治区分公司（以下简称信达资产管理公司）与宁夏青铜峡**易有限公司（以下简称汇**公司）、宁夏青铜**发有限公司（以下简称汇**产公司）、宁夏**限公司（以下简称汇**公司）、吴*、张**、杨**、吴*债权债务概括转移合同纠纷一案过程中，案外人陆**提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。

案外人陆**称，2012年2月20日，案外人与汇**产公司签订《汇众.精装.CBD认筹协议书》两份，约定汇**产公司将其开发的位于青铜峡市小坝镇小坝宁塑东路u0026ldquo;汇众.CBDu0026rdquo;2号楼10号和12号营业房出售给案外人，两套营业房使用面积分别为364平方米、440.55平方米，单价均为每平方米5000元，两套营业房总价款3522750元。双方还约定付款方式以及汇**产公司不得与第三方签订该营业房的《商品房认筹协议书》或《商品房买卖合同》等。协议签订后，案外人如约将购房款支付给汇**产公司，且汇**产公司向案外人出具了收款收据，案外人已付清购房款，汇**产公司也将营业房交付给了案外人使用。2015年4月23日，案外人得知银**院在委托拍卖汇**产公司开发的包括案外人购买的两套营业房在内的所有营业房、住宅房以及公寓的房屋产权。案外人认为，信达资产管公司申请拍卖案外人购买的两套营业房的产权明显错误，侵害了案外人合法权益，请贵院依法解除对案外人购买的两套营业房产权的冻结和拍卖。

案外人陆**为支持其异议请求，向本院提交的证据有：1.汇众.精装.CBD认筹书；2.收据、取款凭条、转款凭证及收条。

申请执行人信达**公司称，汇**产公司于2011年11月24日将其名下的青铜峡小坝CBD38号项目在建工程和青国用（2011）第60013号土地使用权抵押给建行青铜峡支行，并依法办理了抵押登记，抵押权人为建行青铜峡支行，取得青他项（D2011）第333号《土地他项权利证明书》及青铜峡房建小坝字第312412号《在建工程抵押登记证明》。上述抵押权已经银**院生效判决确认，在抵押权优先的前提下，《认筹协议书》不产生物权变动的效力，请求驳回案外人的异议请求。

信达**公司向本院提交的证据有：1.最高额抵押合同、抵押清单、在建工程抵押登记证明、土地使用权证、土地他项权利证明书、债权收购协议；2.（2014）银民商初字第41号民事判决书。

本院查明

本院查明，2011年8月18日，汇**公司与建**峡支行签订借款合同，由汇**公司向建**峡支行借款2000万元，期限自2011年8月19日至2012年8月18日。2011年11月24日，汇**公司又与建**峡支行借款500万元，期限自2011年12月8日至2012年12月7日。2011年11月24日，汇**产公司与建**峡支行签订《最高额抵押合同》，约定汇**产公司为汇**公司在2011年8月19日起至2014年8月18日期间签订的人民币资金借款合同、外汇资金借款合同、银行承兑协议等主合同项下的债务提供最高额2695万元连带责任保证担保，用青国用（2011）第60013号国有土地9740.2平方米及其开发建设的青铜峡小坝镇13203.39平米在建工程进行抵押。上述两笔借款到期后，双方签订《人民币借款展期协议》，分别将两个合同项下的1900万元和500万元借款展期至2013年8月17日和2013年12月6日。

借款期满后，因汇**公司未归还借款而被诉至法院。2014年7月4日，本院作出（2014）银民商初字第41号民事判决书，判决：一、被告宁夏青**贸易有限公司于判决生效后十日内支付原告中国信**有限公司宁夏回族自治区分公司借款本金23175000元，利息16483.44元（自2013年9月20日起计算至2013年10月20日），共计23191483.84元，并支付违约金（从2013年10月21日起按每日万分之六支付违约金至判决确定的付款之日止）；二、原告有权对被告宁夏青铜**发有限公司抵押登记的青国用（2011）第60013号土地使用权及其开发建设的小坝汇众CBD38号地下车库项目在建工程（青铜峡房建小坝字第312412）以折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿；三、被告宁夏青铜**发有限公司、宁夏**限公司、吴*、吴*、张**、杨**对上述款项承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。

本院在执行（2014）银民商初字第41号民事判决过程中，于2014年4月4日向青铜峡市房屋产权产籍管理所发出协助执行通知书，要求其协助将宁夏青铜**发有限公司开发的位于青铜峡市小坝汇众CBD38号14套商贸、11套住宅及地下车库予以查封（在建工程抵押登记证号：青铜峡房建小坝字第312412号，包括案外人提出的涉案房屋），查封期间不得办理房屋产权抵押、过户等手续，查封期限自2014年4月4日至2016年4月3日，后经评估现已进入拍卖程序。

另查明，案外人陆**于2012年2月20日与汇**产公司签订《汇众、精装、CBD认筹协议书》两份，分别约定汇**产公司将其开发的位于青铜峡市小坝镇小坝宁塑东路u0026ldquo;汇众.CBDu0026rdquo;2号楼10号和12号营业房出售给案外人，两套营业房使用面积分别为364平方米、440.55平方米，单价均为每平方米5000元，两套营业房总价款为352.275万元。协议签订后，案外人通过转账方式将购房款348万元支付给汇**产公司，剩42750元未付，由汇**产公司向案外人出具了收款收据，并于2013年11月将营业房交付给案外人使用。

2013年8月19日，建**峡支行与信达**公司签订《债权收购协议》，信达**公司收购了建**峡支行对汇**公司的债权2317.5万元。

经审查认为，汇**公司与建**峡支行于2011年8月18日和11月24日签订借款合同，由汇**产公司提供最高额2695万元连带责任保证担保，并约定了抵押物，包括涉案的青铜峡市小坝镇小坝宁塑东路u0026ldquo;汇众.CBDu0026rdquo;2号楼10号和12号营业房，后建**峡支行的该项债权被信达**公司收购。2012年2月20日，案外人陆**与汇**产公司签订《汇众、精装、CBD认筹协议书》，购买上述营业房。信达**公司的抵押权在先，符合法律规定，信达**公司具有优先受偿权，案外人陆**的异议理由不能对抗信达管理公司，本院的查封措施符合法律规定，故案外人陆**提出的排除执行异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最**法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回案外人陆**的执行异议。

如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年八月十二日