安徽省**有限公司与汤家东物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人汤**因与被上诉人安徽省**有限公司（以下简称长**公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）合高新民二初字第01280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法查明：2008年9月12日，安徽碧**限公司委托长**公司对其投资兴建的公园道1号小区提供前期物业服务，双方签订《公园道1号前期物业管理服务合同》1份，合同约定：长**公司在房屋正式销售之前配合安徽碧**限公司制定《临时管理规约》，安徽碧**限公司与购房人在签订物业买卖合同时，让购房人对《临时管理规约》予以书面承诺，物业买卖合同应当包含本合同约定的内容。汤家东系公园道1号小区19幢108室业主，其在购买房屋时安徽碧**限公司向其发放了《碧城公园道1号业主临时规约》，该规约第三章第十九条第1项规定，禁止损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途。

公园道1号小区19幢108室设计为商铺，安徽碧**限公司建设该房屋面临小区为两扇玻璃窗户（单扇宽约1米），窗户距离地面高约90厘米墙体。汤**入住房屋后用于经营超市，并将房屋内靠临小区的玻璃窗户改造成入户门，破坏了原有的墙体、窗户，致使人员可以直接通过该房屋自由进出小区，为此长**公司要求汤**进行整改、恢复原状，汤**拒不履行，长**公司遂具状诉至本院要求判如所请。

一审法院认为

原审法院院认为：根据《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》的相关规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，禁止侵占、损害物业的公共部位、共用设施设备，禁止擅自改变房屋外貌，影响他人生活、工作或市容环境。本案中，汤**擅自将其房屋外窗户改造成入户门，致使人员通过此门能够自由进出小区，给小区物业管理带来不便，并造成安全隐患，且此行为也违反了《碧城公园道1号业主临时规约》的规定，长**公司主张汤**封闭擅自改造的入户门，恢复原状，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《物业管理条例》第五十条，《最**法院关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：被告汤**于本判决生效之日起十五日内封闭u0026amp;amp;ldquo;公园道1号小区u0026amp;amp;rdquo;19幢108室擅自开的入户门，恢复原状。本案案件受理费80元，减半收取为40元，由被告汤**承担。

上诉人诉称

汤**上诉称：一、上诉人没有与被上诉人签订任何书面协议，也未对被上诉人制定的《临时管理规约﹥作出书面承诺，一审法院判决依据证据不足。上诉人自购房、交房至实际入住经营，从未与被上诉人签订任何的书面协议，也未作出任何书面承诺。一审过程中，被上诉人拿出的《碧城公园道l号业主临时规约》是空白的合同文本，一审判决中说明：u0026amp;amp;ldquo;让购房人对《临时管理规约》予以书面承诺u0026amp;amp;rdquo;、u0026amp;amp;ldquo;上述事实u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;hellip;《碧城公园道1号业主临时规约》l份u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;hellip;足以认定u0026amp;amp;rdquo;。一审法院对于空白的合同文本予以认定并作为判决依据，显然是违反了证据规则的相关规定，其判决所依据的证据明显不足。

二、上诉人的改造行为是经过该楼栋三分之二以上业主同意的，符合法律规定，一审法院对于该事实未予查明，判决事实不清。根据《物权法》第七十六条：u0026amp;amp;ldquo;下列事项由业主共同决定：u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;hellip;（六）改建、重建建筑物及其附属设施；u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;rdquo;，《物业管理条例》第十一条：u0026amp;amp;ldquo;下列事项由业主共同决定：u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;hellip;（六）改建、重建建筑物及其附属设施；u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;hellip;u0026amp;amp;rdquo;，《物业管理条例》第二十七条：u0026amp;amp;ldquo;业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分u0026amp;amp;rdquo;。一审中上诉人提供了19号楼业主出具的情况说明，该说明19号楼业主的真实意思表示，上诉人的改造行为是经过本楼栋三分之二以上业主许可的，符合相关法律规定。一审法院在判决中对于该组证据未说明审理意见，因此上诉人认为一审法院对于本案事实没有查清，其判决事实不清。

三、上诉人的改造行为是基于消防安全的需要，没有妨害被上诉人的服务与管理。上诉人经营所用房屋没有任何消防通道，存在极大的安全隐患。上诉人改造是基于消防安全的需要。一审法院认为上诉人的行为妨害了上诉人的服务与管理，造成小区安全隐患与事实不符。上诉人改造后加装了栅栏门，平时并不用于通行使用，而且其出口处为单元门栏杆，栏杆与外墙仅10多公分间隔，也不具备通行条件。上诉人一审中提交了被上诉人管理的大门处于敞开并无人看管的混乱状态的证据，被上诉人一审诉称的小区安全隐患反而是其自身管理不当所致，与上诉人无关。一审判决对于上述事实均为作出说明，该判决显然没有尊重客观事实，依法应当改判。综上，上诉二审法院请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

长**公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，上诉人擅自改造房屋经营，违反了被上诉人管理的需求，上诉人作为业主虽然可以对房屋进行改造，但是不能损害管理者及其他业主的利益，实际上上诉人已经损害的相应理由，即使改造成商铺也不能违反被上诉人对其的管理权力，一审判决正确，上诉人称改造行为得到相关业主的同意，但是没有相应的证据证明，也不能证明其真实性，由于上诉人的改造行为给我方管理带来困难，同时也造成了其他业主的利益损害。

二审中汤**提交合肥市公安局井岗派出所责令改正通知书、消防安全检查合格证，证明在一审判决出来后收到责令整改通知书，上诉人经改造后经相关单位检验认定为消防通道，并得到认可。

长**公司质证认为：该真实性、合法性没有异议，针对物业管理条例上看，但没有我公司意见的盖章，对其证明目的有异议，上诉人已实际损害我公司的管理及其他业主的利益。

本院认为

本院认为汤**为其经营虽取得消防合格证明，但其物业使用不能违背相关法律规定，故对该证据的证明目的不予确认。

其他查明的事实与原审一致。

本院认为：长**公司与汤**双方间的物业服务合同关系明确。汤**作为公园道1号小区19幢108室业主，虽该室设计为商铺，但该房屋内临小区墙面设计建造为窗户，汤**现将此窗户改造成入户门，已改变了房屋原貌。汤**作为小区业主，应当遵守该小区管理规约并不得违反有关物业管理的相关法律规定。外窗户墙面的改变，已涉及对公共建筑的改变，且使用用途已相应改变，存在一定安全隐患，影响小区统一管理的要求，故长**公司有义务予以制止，按合同约定，诉请汤**将擅自所开入户门，恢复原状，依法应予支持。综上，汤**上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由汤**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月四日