原告郴州成盛房**限公司与被告谭**确认合同无效纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告郴州成盛房**限公司（以下简称成盛房产公司）与被告谭**确认合同无效纠纷一案，本院于2015年6月4日立案受理后，依法由代理审判员李**，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成盛房产公司及其委托代理人，被告谭**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，2013年12月4日，被告以王**个人向其借款未还为由，逼迫原告公司财会人员向其出具收据，写明收到被告谭**购买余美花园B栋一楼1、2、3、4、5、6、12、13号门面购房款，共计104万元。且注明此款是王**本人借款，作抵押的，加盖了原告公司的财务章。此后，2014年6月，被告向法院起诉，要求确认其与原告所达成的购买余美花园B栋一楼1、2、3、4、5、6、12、13号门面的协议有效。2014年7月20日被告又撤回了起诉。此时，原告公司法定代表人王**才知道了此事。桂阳县**告公司开发的房产项目，现原告虽然办理了工商登记，但仅有房产开发资质，没有办理商品房预售许可证，整栋楼也未验收。而且，王**个人债务与原告公司无关。原、被告双方仅有收据，没有购房合同，法定代表人也未签名认可，非原告的真实意思表示，且违反法律的强制性规定，系无效合同。为此，原告诉至法院，要求确认该合同无效。

为支持其诉讼请求，原告**公司向本院提交证据材料如下：

1、营业执照、机构代码、法定代表人身份证明，拟证明原告的身份情况；

2、收据一张，拟证明原告向被告出具的购房收据，双方购房交款的事实；

3、（2014）桂阳法民初字第583号民事裁定书，拟证明被告因与原告购房一事向法院起诉，后又撤诉的事实；

4、（2013）桂阳法民保字第91号民事裁定书，拟证明2013年5月14日，桂**院已查封余美花园B栋一楼的15个门面，包括被告所购买的8个门面；

5、（2014）桂阳法恢执字第18号执行裁定书，拟证明桂**院于2014年6月13日解除了对余*花园B栋一楼的15个门面的查封；

6、执行和解协议书，拟证明被告购买的8个门面已经评估，原告与刘**、陈**达成执行和解协议，将上述门面赔偿给了刘**、陈**；

7、协助执行通知书，拟证明桂**院已经向房管局送达协助执行通知书，，将余*花园B栋一楼的12个门面（包括被告所购买的8个门面）执行给刘**、陈**。

被告辩称

被告谭**辩称，原、被告之间的买卖合同有效，被告已经支付了购房款，原告也出具了购房收据，现被告已经实际占有门面，且进行了装修。而且被告还将门面出租给了他人，原告一直未予阻拦，说明原告已经认可将8个门面出卖给被告的事实。原、被告之间的房屋买卖合同也没有违反法律的强制性规定，合同应该有效。如果合同无效，根据相关法律规定，原告有返还被告购房款及门面装修等损失的义务。

为支持其答辩意见，被告谭**向本院提交证据材料如下：

8、购房收据，拟证明原、被告双方已成立房屋买卖合同关系，原告已收到购房款的事实；

9、门面装修收据，拟证明原告对所购房门面无异议，才给购房者使用；

10、门面租赁合同，拟证明买卖门面是事实，否则原告不会允许被告出租；

11、水电落户发票，拟证明原告对买卖合同无异议，否则不会给予安装水电。

经本院组织原、被告双方进行庭审质证，被告对原告提供的证据材料质证意见如下：证据1王**的身份证有异议，不是王**本人出具的，上面的时间不对。营业执照、机构代码、证明书没有异议。证据2、3无异议。证据4、5、6、7有异议，与本案无关联性。

原告对被告提供的证据材料质证意见如下：证据8的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议，原告并没有收到被告的购房款，被告也没有支付购房款，公司财务是不收取现金的，且法定代表人没有签名认可。证据9的真实性、证明方向有异议，被告是否对门面进行了装修，原告不清楚。证据10的真实性有异议，是否出租原告不清楚。合法性也有异议，这个门面法院已经执行给了其他人，被告不能将该门面出租，这是违法的。证据11的真实性有异议，不清楚是不是余美花园的水电落户。

根据原、被告的举证、质证情况以及本院对证据的核实，本院对原告提供的证据材料认证如下：证据1系企业法人的工商登记情况，有记录可查，法定代表人的身份也有登记，本院予以采信。证据2的真实性，原、被告均无异议，本院予以采信。证据3系法院已生效的裁定书，本院予以采信。证据4、5系法院出具的已生效裁判文书，本院予以采信。证据6、7具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。

本院对被告提供的证据材料认证如下：证据8与证据2系同一证据，本院予以采信。证据9、10、11与本案无关联性，本案系确认原、被告之间买卖合同是否有效纠纷，门面装修、租赁水电费落户均不影响合同效力问题，因此本院不予采信。

本院查明

根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院查明事实如下：

原告法定代表人王**与被告之间存在借贷关系。2013年12月4日，被告以王**欠款为由，要求购买原告开发的余*花园项目房产B栋一楼的1、2、3、4、5、6及12、13号8个门面，以王**尚欠被告的欠款作为购买门面款。原告公司的财会人员于当日向被告出具了收据，写明：“今收到谭**B栋1、2、3、4、5、6、12、13号门面款104万元（注：此款是王**本人借款，作抵押）”。收据上加盖了原告公司的财务专用章。原告公司办理了工商登记，具有房产开发建设资质，但余*花园B栋尚未取得商品房预售许可证。

另查明，2013年5月14日，桂阳县人民法院作出（2013）桂阳法民保字第91号民事裁定书，将原告开发建设的上述门面进行了查封。2014年5月26日，原告作为被执行人，与申请执行人刘**、陈**达成执行和解协议，将上述门面进行评估作价，抵偿给了执行人刘**、陈**。2014年6月13日，该院作出（2014）桂阳法恢执字第18号执行裁定书解除了对原告开发建设的上述门面的查封。2014年8月16日，该院又向桂阳**理局发出协助执行通知书，要求将原告所开发建设的上述门面过户到刘**、陈**名下。

本院认为

本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合内容确定，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思表示。合同的成立必须具备要约和承诺两个要素。本案中原告所开发建设的余美花园尚未取得商品房预售许可证，整栋楼房也未经验收。原告并没有向被告发出预售商品房的要约。相反，被告因为原告公司法定代表人王**尚欠其借款，希望购买原告公司开发建设的余美花园B栋一楼的门面，并以原告法定代表人王**尚欠其借款104万元作为购房款，订立房屋买卖合同。被告该意思表示才是向原告发出订立合同的要约。

本案争议的焦点就在于原告针对被告的上述要约是否做出了承诺，原告公司财务部门出具的收据是否符合承诺的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十二条的规定，“承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外”。本案中，针对被告的购房要约，只有原告公司财务部门出具的一张收款收据，且收据中明确注明：“此款是王**本人借款，作抵押”，说明原告公司财务部门并没有同意被告要约的意思表示，即原告公司财务部门并没有承诺要将余*花园B栋一楼的8个门面出售给被告。原告公司财务部门出具的收据也没有原告法定代表人的签字确认，也没有原告公司的盖章，并没有获得原告的认可。与此同时，根据《中华人民共和国合同法》第十条的规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。本案中，原、被告并没有书面的房屋买卖合同。又根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”。现本案原告并未与被告订立书面商品房买卖合同，说明原告对被告发出的要约也没有做出承诺的意思表示。

被告认为，其已经缴纳了购房款（以王**的欠款抵偿），且现在也已经实际占有上述门面，双方的买卖合同成立且生效。根据商品房预售的交易习惯，原告出具收到购房款的收据，从保护买受人利益的原则出发，通常可以认为原告已经对买受人购买商品房的要约作出了承诺，合同成立。但本案原告公司财务部门出具收款收据，特别在收据中注明了“此款是王**本人借款，作抵押”，说明原告公司财务部门对被告的购房要约明显不愿作出承诺。王**虽然是原告公司的法定代表人，但王**的借款与公司无关，不能以王**的个人借款抵偿原告公司的购房款。因此，本案中原告公司财务部门出具收据，不能认定为是对被告购房要约的承诺。此外，被告现在实际占有上述门面，并不能因此就改变合同是否成立或生效的事实。买卖合同的成立如否，不以买卖标的物的交付或登记为要件。所以被告的上述辩论意见，本院不予支持。

综上所述，本案被告向原告发出购买原告开发建设的余美花园B栋一楼8个门面的要约，原告并未对该要约作出承诺。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定：“承诺生效时合同成立”。因此，原、被告之间的买卖合同并未成立。既然合同尚未成立，就无法确认合同是否有效。因此，原告要求确认合同无效的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十二条、第二十五条、第二十六条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告郴州成盛房**限公司的诉讼请求。

本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告郴州成盛房**限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月三日