苏**与眉山市住房和城乡建设局拆迁行政裁决二审行政判决书

审理经过

上诉人苏**因与被上诉人眉山市住房和城乡建设局（以下简称眉山市住建局）拆迁行政裁决一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2014）眉东行初字第16号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月7日公开开庭审理了本案。上诉人苏**、被上诉人眉山市住建局的委托代理人刘**、樊*、原审第三人四川**有限公司（以下简称四**公司）的委托代理人蒋**等到庭参加诉讼。因开庭审理前三方当事人均申请本院主持协调，庭审后均同意继续协调，故协调期间不计入本案审理期限。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，原告苏**房屋位于眉山市东坡区诗书路北段，房屋建筑面积1761.64平方米（有房屋所有权证面积1128.64平方米，其中非住宅198.97平方米，住宅929.67平方米；无房屋所有权证面积633.27平方米）。因“盛景名居”居民安置小区项目建设，原眉山市规划和建设局（现眉山市住建局）向第三人即拆迁人四**公司颁发了拆许字（2007）第05号房屋拆迁许可证，原告房屋位于该拆迁范围内。之后第三人与除原告外的被拆迁人签订了房屋拆迁补偿安置协议，与原告协商未达成协议。2009年8月6日，第三人经申请取得拆许字（2009）02号拆迁许可证，拆除范围为原告房屋，并于2009年8月7日发出拆迁公告，公告了相关事宜，拆迁实施单位为眉山市**有限公司，拆迁期限经审批延长至2014年8月6日。2009年9月1日，原告与第三人共同委托铸铭评估公司对原告房屋进行价值评估，2009年9月24日，该公司出具了原告被拆迁房屋的房地产拆迁估价报告（川*铭房评字（2009）第005号），有效期为2009年8月7日至2010年8月6日止，原告有房屋所有权证面积房屋估价为2913881元，无房屋所有权证的633.27平方米建筑物估价253308元，总估价3167189元。后第三人与原告就拆迁补偿事宜多次协商未果。

2010年8月12日，第三人向被告递交裁决申请书，申请拆迁行政裁决。被告组织召开了行政裁决受理前听证会并于2010年8月23日依法予以受理，向原告送达受理裁决通知书、答辩通知书、行政裁决（调解）通知书等，告知其权利义务。被告对第三人提供的材料、程序合法性进行审核。2010年9月6日，眉山市城乡规划局出具《关于“盛景名居”农安小区被拆迁人苏**房屋合法性鉴定有关问题的函》载明，建设项目的《建设工程规划许可证》是判断被拆迁房屋城市规划合法性的依据。2010年9月3日，因川铸*房评字（2009）第005号房地产拆迁估价报告的应用有效期届满，第三人向被告申请暂停拆迁裁决，并与原告协商另行选定评估机构，后久*评估公司接受委托对原告房屋及拟建安置房进行估价，于2010年9月24日出具了久*房估2010第515、516号房地产估价报告，2010年10月12日第三人申请恢复裁决。被告组织原告、第三人调解，原告对久*评估公司的估价报告提出异议，未达成调解协议。2010年12月3日，被告召集第三人、原告协商确定评估机构，后确定为抽签选定评估机构，第三人于2010年12月4日在《眉山日报》上刊登《邀请公告》，面向社会邀请具有评估资质的单位参与评估，2010年12月9日，在报名参与的两家评估机构中抽签确定铸*评估公司为评估机构，四川省眉山市东坡公证处进行了现场公证。2011年10月9日，铸*评估公司出具川铸*房评字（2011）第027号房地产拆迁估价报告，原告的房屋评估价值为4426549元，该评估报告送达原告后，原告对评估报告仍持异议，2011年11月28日，被告根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（四）项规定，委托省房地产价格评估专家委员会对铸*评估公司出具的该估价报告进行鉴定，2011年12月25日，该专家委员会出具川房评鉴字（2011）2号鉴定意见书载明，因该房地产估价报告不符合《房地产估价规范》和国家、省相关法律法规的规定，对铸*评估公司该评估报告不予维持，原因为该报告存在以下主要问题：一是执业签字估价师注册单位与出具估价报告的机构名称不一致；二是估价对象的建筑面积、用途与事实不符；三是市场法的运用不符合《房地产估价规范》。

2012年5月25日，铸*评估公司出具川**房估字（2012）第029号房地产估价报告，对原告被征收房屋评估价值为310.16万元，同年12月20日铸*评估公司出具拟建住宅和商业安置房屋价值预评估报告（川**房估字（2012）第115号），对拟建安置房屋价值评估为408.41万元。原告对铸*评估公司出具的川**房估字（2012）第029号估价报告仍持异议，2013年3月5日，被告委托省房地产价格评估专家委员会对该估价报告进行鉴定，2013年3月12日，该专家委员会出具川房评鉴字（2013）1号鉴定意见书，对该估价报告予以维持，被告将该鉴定意见书送达原告并组织双方调解未果。2013年5月8日，第三人向被告提交《补充裁决申请书》及相关资料，请求进行拆迁行政裁决。被告将补充裁决申请书、答辩通知书、裁决（调解）通知书送达原告，并组织第三人与原告进行裁决前调解，原告未参与调解。经被告领导班子集体讨论决定，被告于2013年5月21日作出眉市建拆裁字（2013）第01号《房屋拆迁行政裁决书》，后送达原告，对原告无房屋所有权证的633.27平方米建筑物按建筑成本500元每平方米给予补偿，裁决内容为：一、被申请人可自由选择以下两种方式之一进行拆迁补偿与安置。（一）货币补偿：由被申请人在本裁决送达后十日内，凭房屋所有权证、土地使用权证（原件）到申请人处结算，并由申请人一次性付给被申请人被拆迁房屋补偿款、搬迁费和过渡费共计3431323.79元。（二）房屋产权调换：由被申请人在本裁决书送达之日起十日内，按川**房估字（2012）第029号《房地产评估报告》和川**房估字（2012）第115号《房地产预估价报告》与申请人结算互补差价。安置地点和安置用房面积为：盛景名居2号楼底246㎡全框架结构商铺，2号楼二层163.3㎡商业用房，2号楼三、四、五楼1、2号住房6套（88.59㎡／套），六层1、2号楼住房2套（117.43㎡／套）。二、被申请人选择房屋产权调换方式安置的，申请人提供位于盛景名居5号楼4单元202、302和13号楼底楼同运街99号门市作为过渡用房，过渡期限为12个月。三、被申请人应当在收到本裁决书之日起十五日内自动搬迁并腾空眉**诗书路100号房屋交申请人拆除。原告对被告作出的该房屋拆迁行政裁决不服，向四川省住房和城乡建设厅申请行政复议，复议中经调解未果。2014年3月18日，四川省住房和城乡建设厅作出川建厅（2013）复决房字第003号行政复议决定书，对被告作出的眉市建拆裁字（2013）1号《房屋拆迁行政裁决》予以维持。原告不服，遂提起诉讼，请求撤销被告作出的眉市建拆裁字（2013）01号《房屋拆迁行政裁决》。

一审法院认为

原判认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，因本案涉及的拆迁许可证颁发日期为2009年8月6日，故针对本起拆迁裁决仍应依照《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等规定进行。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条规定，市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。被告眉山市住建局作为眉山市的城市房屋拆迁管理部门，具有作出房屋拆迁行政裁决的职权，其作出眉市建拆裁字（2013）第01号《房屋拆迁行政裁决》主体适格。2010年8月，第三人向被告申请裁决并按规定提交了相关资料，被告组织召开了行政裁决受理前听证会后依法予以受理，向原告送达裁决申请书及答辩通知书等，告知了相关权利，被告审核了相关资料、程序的合法性，在原告对房屋评估结果有异议时，委托了四川省房地产价格评估专家委员会进行鉴定，以鉴定后的估价结果作为裁决依据，并多次组织双方进行调解，在原告与第三人达不成拆迁补偿安置协议的情况下，经被告领导班子集体讨论决定，作出房屋拆迁行政裁决，符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条的规定，程序合法。

关于原告认为房屋估价机构的选择和估价报告不符合规定的意见，根据本案证据材料和查明事实表明，原告房屋曾历经多次评估，作为裁决依据的估价报告是铸**公司2012年5月25日出具的川铸*房估字（2012）第029号房地产拆迁估价报告，铸**公司是经公开邀请报名参加并抽签确定的评估机构，其作出评估报告后按规定送达原告，原告对评估结果有异议，被告按照规定委托省房地产价格评估专家委员会对该估价报告进行鉴定，省房地产价格评估专家委员会对该报告予以维持，因此该评估报告应当认定为合法有效。关于原告提出无产权证的633.27平方米建筑物按合法建筑予以补偿的意见，眉山市城乡规划局《关于“盛景名居”农安小区被拆迁人苏**房屋合法性鉴定有关问题的函》载明，建设项目的《建设工程规划许可证》是判断被拆迁房屋城市规划合法性的依据。本案中，苏**在行政裁决和行政诉讼阶段未对该633.27平方米建筑物提供房屋产权证书或其他合法的审批手续，被告对该部分建筑物以每平方米500元建筑成本进行裁决，不违反法律规定，该院予以认可。原告要求对该633.27平方米建筑物按合法建筑予以补偿无法律、法规和政策依据，该院不予支持。综上，被告作出行政裁决主体适格、程序合法、认定事实清楚、计算正确。遂依据《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第一款第（四）项之规定判决：驳回原告苏**的诉讼请求。案件受理费50元，由原告苏**负担。

上诉人诉称

上诉人苏**上诉称，被上诉人在行政裁决程序中对评估机构的选定违反法律法规，上诉人的房屋估价偏低。上诉人无产权证的600余平方米建筑物是经眉山市人民政府允许修建的，不是违法建筑，被上诉人对此裁决以500元／平方米进行补偿违反法律规定。请求撤销原判，撤销被上诉人作出的眉市建拆裁字（2013）1号《房屋拆迁行政裁决》。

被上诉人辩称

被上诉人眉山市住建局辩称，行政裁决程序中对估价机构的产生，符合法定程序；估价时点符合《四川省城市房屋拆迁管理条例》第十六条第三款规定；上诉人有633.27平方米的房屋无房产证，上诉人所举证据不能证明经市政府允许修建，即使市政府允许修建，仍须依法办理规划许可，否则属违章建筑，被上诉人酌情按建筑成本确定为每平方米500元，比较适当，能够兼顾双方利益。原判认定事实清楚，适用法律法规正确。请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人四**公司述称，估价机构的确定符合规定，上诉人无产权证的房屋也无规划许可，系违章建筑，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定，不应予以补偿；对上诉人拟拆迁房屋的估价时点与置换房屋的估价时点相同，客观公正。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明的基本事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。

另查明，2010年8月，眉山市人民政府眉府办发（2010）40号《关于印发眉山市住房和城乡建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》确定，眉山市住建局具有城镇房屋拆迁的法定职能和负责城市建设项目的行政审批和行政许可管理工作。上诉人苏**的房屋位于眉山市东坡区诗书路北段，该路段于1998年即列入眉山城市总体规划范围。上诉人的房屋总建筑面积1761.91平方米，其中有房屋所有权证的面积1128.64平方米，无房屋所有权证面积633.27平方米（该部分房屋系2001年以后修建，诉讼中上诉人未提供规划许可证等建房审批手续）。因“盛景名居”居民安置小区项目建设，原眉山市规划和建设局（现眉山市住建局）于2007年7月18日向原审第三人四**公司颁发了拆许字（2007）第05号房屋拆迁许可证，上诉人的房屋位于该拆迁范围内。因原审第三人与上诉人协商未达成协议，经原审第三人申请，2009年8月6日，原眉山市规划和建设局重新向其颁发了拆许字（2009）02号拆迁许可证，拆迁范围为上诉人的房屋，拆迁期限为2009年8月7日至12月6日。2009年8月7日原眉山市规划和建设局发出拆迁公告载明了拆迁人及实施单位，拆迁范围、期限、拆迁补偿安置、奖励、执行政策文件，该公告中评估机构的确定载明，拆迁人与被拆迁人共同协商确定估价机构，协商不成的，当场以抽签方式确定估价机构。因上诉人与原审第三人的拆迁安置补偿争议迟迟未解决，经被上诉人眉山市住建局多次审批延期，该拆迁许可期限延长至2015年8月6日。2010年8月12日，原审第三人向被上诉人递交裁决申请书，被上诉人于8月20日组织召开了行政裁决受理前听证会。2010年12月3日，被上诉人召集原审第三人、上诉人协商确定评估机构，上诉人与原审第三人协商确定评估公司通过公告邀请，抽签确定，评估时点为2009年8月6日。原审第三人于2010年12月4日在《眉山日报》上刊登了《邀请公告》，但只有两家评估公司报名。2010年12月9日，被上诉人主持抽签确定评估公司，上诉人以两家评估公司均曾参与评估且自己提出异议为由拒绝抽签，遂由原审第三人在两家评估机构中抽签确定铸*评估公司为评估机构。2012年5月25日，铸*评估公司出具的对上诉人拟拆迁房屋的川铸*房估字（2012）第029号房地产估价报告的评估时点为2009年8月6日，同年12月20日铸*评估公司出具的对原审第三人拟建且用于安置上诉人的住宅和商业房屋的川铸*房估字（2012）第115号价值预评估报告的评估时点仍为2009年8月6日。川铸*房估字（2012）第029号房地产估价报告作出后，铸*评估公司曾向上诉人送达，但上诉人以有异议为由拒收。因上诉人提出异议，该评估报告经被上诉人委托四川省房地产价格评估专家委员会进行鉴定，鉴定结论为予以维持后，被上诉人组织双方调解未果。2013年5月20日经被上诉人局长办公会讨论同意，同月21日，被上诉人遂依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条，《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第十七条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第三十一条，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条、第十四条，《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条之规定，作出眉市建拆裁字（2013）第01号《房屋拆迁行政裁决》。

以上事实，有被上诉人在一审中提供并随卷移送本院，原判决载明的证据、法规依据和上诉人在一审中提供并随卷移送本院，原判决载明的证据，二审中原审第三人提供的房屋拆迁许可证（延期许可）、一审庭审笔录、二审庭审笔录等证据证实。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为，被上诉人眉山市住建局于2013年5月21日作出的眉市建拆裁字（2013）第01号《房屋拆迁行政裁决》是否合法。

本案中，原审第三人四**公司于2009年8月6日取得房屋拆迁许可证，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日**务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”、《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款“县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。……”、第十六条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……”的规定和眉山市人民政府的授权，被上诉人眉山市住建局具有本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决的法定职责，其作出行政裁决的主体适格。

参照《国有土地上房屋征收评估办法》第三十三条“本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原**设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定”的规定，本案涉及的房屋拆迁行政裁决合法性的审查，仍应依照《城市房屋拆迁管理条例》和参照《城市房屋拆迁估价指导意见》及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等规定进行。本案中，被上诉人收到原审第三人的裁决申请及相关资料后，进行了行政裁决受理前听证会，决定依法予以受理后，向上诉人苏**送达了裁决申请书及答辩通知书、裁决（调解）通知书等，告知了其相关权利，被上诉人组织上诉人与原审第三人协商确定了拟拆迁房屋的评估时点、评估机构的确定方式并抽签确定了铸*评估公司为评估机构，铸*评估公司作出川铸*房估字（2012）第029号房地产估价报告后向上诉人进行了送达，在上诉人对房屋估价结论提出异议后，被上诉人委托了四川省房地产价格评估专家委员会进行了鉴定，经鉴定维持房屋估价结论后，被上诉人多次组织双方进行调解，在达不成拆迁补偿安置协议的情况下，被上诉人审核了争议双方提交的相关资料和程序的合法性，以估价结论作为裁决依据，经其局长办公会讨论同意，作出眉市建拆裁字（2013）第01号《房屋拆迁行政裁决》，符合《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条的规定，程序合法。

参照《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”、第七条“拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同”、第十一条第二款“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点”、第十二条第二款“被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估”、第十二条第三款“对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。……”第二十八条第一款“以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见执行”的规定，拆迁评估机构的确定由被拆人投票或拆迁当事人抽签确定，本案中因上诉人拒绝确定评估机构，被上诉人确定由原审第三人抽签确定评估机构，符合规定要求；评估报告确定的时点为房屋拆迁许可证颁发之日且经双方当事人同意，也符合规定；因拟拆迁的上诉人的房屋部分有房产证，部分无房产证，经原审第三人向眉山市城乡规划局申请鉴定，该局明确答复建设项目的《建设工程规划许可证》是判断被拆迁房屋合法性的依据，而上诉人的房屋所在地在1998年即列入城市规划范围，行政裁决和行政诉讼中上诉人均未提供其无房产证的633.27平方米房屋修建时经规划许可的证据，故行政裁决时被上诉人参照曾经的评估价对此酌情按建筑成本每平方米500元给予补偿并无不当；上诉人虽对铸*评估公司作出的川铸*房估字（2012）第029号房地产估价报告提出异议，但该报告经被上诉人按程序委托四川省房地产价格评估专家委员会鉴定，予以了维持，上诉人否定该报告的理由和证据不足，本院不予支持。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”、第二十四条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”、第二十五条第一款“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”的规定，被上诉人在上诉人未选择补偿方式的情况下，裁决上诉人可选择货币补偿或房屋产权调换，若选择产权调换，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价，符合以上规定。故被上诉人作出的眉市建拆裁字（2013）第01号《房屋拆迁行政裁决》事实清楚，证据确凿，适用法规正确。

综上所述，被上**住建局于2013年5月21日作出的眉市建拆裁字（2013）第01号《房屋拆迁行政裁决》主体适格，认定事实清楚，证据确凿，适用法规正确，符合法定程序。上诉人苏**的上诉理由及请求均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费50元，由上诉人苏**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十八日