熊水粮、邓*与陆**、韩**农村建房施工合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陆**、韩**与被上诉人熊水粮、邓*农村建房施工合同纠纷一案，因不服安徽省利辛县人民法院（2015）利民一初字第1321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陆**及其委托代理人陆白雪、上诉人韩**，被上诉人熊水粮、邓*及其委托代理人熊建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2012年9月8日原告熊水粮、邓*与被告陆**、韩**签订了建房协议，协议约定：一、被告将位于韩寨村的一块土地以每亩人民币55000元永久性租给原告建村民住宅多套，每套建筑面积在195-200平方米之间，以施工图纸的设计为准，被告负责代收每幢住房不低于199980元；二、施工规划：原告负责土地无纠纷；建房占地多长被告负责修多长水泥路面；三、付款方式：倒完梁每幢付壹万元，倒完一层楼面付每幢30000元，倒完二层楼顶付50000元，直至收清每幢余额109980元为止，付款时以原告收据为准；四交付标准；住房砖混结构，楼面现浇，水泥砂浆粉刷，外墙刷漆、铝合金窗子。二楼平台装不锈钢护栏，装大门一片，围墙门一扇，此后楼房可交付给村民装修；五、补充协议：在保证房屋质量的前提下，原被告应认真执行双方达成的协议，原被告不得在中途以任何提出废除、修改协议，如有一方违约，违约方应向对方扣罚违约金100000元。2014年3月原告建成房屋四套交付给被告，占地1.25亩，被告交付给村民使用，被告给付了原告建房款426000元，被告房屋存在质量问题，拒付余款，为此原告诉讼要求二被告支付二原告建房款373920元及从2014年3月至付清止的利息；判令被告返还土地使用款69500元；并承担本案的诉讼费用。

一审法院认为

原审法院审理认为，原、被告签订了建房协议，该协议未违反法律强制性规定，且原、被告均履行了部分协议内容，其建房协议内容合法、有效。原告履行了建房四套的内容，且约定每套房屋199980元，计款799920元；被告履行了给付建房款426000元，尚欠建房款373920元。被告应予偿还。原告建房四套用地1.25亩，用了租赁土地的二分之一，被告应返还租赁费69500元。原告要求偿还欠建房款的利息，因原、被告在协议中未约定，其诉讼请求不予支持；被告抗辩原告所建房屋不符合质量要求，未在举证期限内申请对房屋质量进行鉴定，其要求对房屋进行质量鉴定的申请不予支持。被告抗辩被告韩**不是本案适格的被告，因被告韩**在建房协议有签字画押，其抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百六十九条、二百八十六条的规定，判决：一、被告陆**、韩**于判决书生效之日起十日内给付原告熊水粮、邓*建房款373920元；返还土地租赁费69500元；二、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费7951元，由被告陆**、韩**承担7000元，原告熊水粮、邓*承担951元。

上诉人诉称

宣判后，陆**、韩**不服，向本院提起上诉称，一审认定事实错误，被上诉人并未按照图纸效果施工，且建房协议中并非199980元，而是199800元；协议中约定在保证房屋质量的前提下，才会给付剩余房款，但上诉人提交的照片亦能显示房屋质量严重不合格。被上诉人建房实际用地1.296亩，剩余1.204亩被上诉人挖坑用于污水排放终端，此终端经常满溢便会顺着管道再次进入购房人卫生间，购房人均拒付剩余房款且要求退房。协议中已经说明上诉人为代收，并不是偿还，上诉人与被上诉人之间并无债务关系，当购房人不履行付款义务时，被上诉人应向购房人主张购房款，若上诉人是建房人的话，上诉人完全不用将代收的建房款426000元交于被上诉人，韩**与两被上诉人之间无直接利害关系，不是本案适格的被告。一审法院适用法律不当，严重损害了上诉人的利益，上诉人仅为代收，与被上诉人并无债务纠纷，不应承担所谓的偿还义务。请求二审法院依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人熊水粮、邓*答辩称，两答辩人建房是按照设计图纸进行施工，之前的前期准备工作都是由上诉人提供，包括通水、通电、通路。每幢住房价格双方协议中有明确约定，即每幢住房不低于199980元，上诉人所谓的199800元不知从何而来。两答辩人完全按照协议约定履行了修路义务，不存在违约行为。两被答辩人所建四幢住房已达到使用条件并已交付，不存在质量问题。因建房四幢仅使用上诉人提供土地面积的一半即1.25亩，在此之前按2.5亩交纳了土地租赁费139000元，根据协议第一条规定，其理应退回多收取款项69500元。另一半土地答辩人并未建房使用，不存在实际使用的事实。从建房协议看，答辩人只负责建房，上诉人负责支付建房款给答辩人，并非为答辩人代收房款。韩**作为合同主体一方参与建房协议的协商与签订，在建房协议上有签名及按印，在协议上韩**与陆**均承诺以自己购买的宾馆作为对未付房款的抵押担保，怎么不是本案适格的被告？请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为

根据上诉人的上诉请求及理由和被上诉人的答辩意见，本案争议的焦点是：一、上诉人是否按图纸施工，每幢住房的价格是多少？二、被上诉人所建房屋质量是否合格？三、上诉人建房用去多少土地？四、双方是合作建房还是上诉人只负责代收房款？五、韩**是否本案适格被告？

一、上诉人与被上诉人双方签订协议后，按照协议约定被上诉人进行建房，房屋建成后，2014年3月被上诉人将四套房屋交给上诉人，上诉人也给付被上诉人建房款426000元，足以说明上诉人对被上诉人所建房屋是认可的，上诉人称被上诉人未按图纸建房，理由不能成立。协议第一条约定每幢住房不低于199980元，上诉人称房价并非199980元而是199800元，无证据证明，本院不予采信。

二、被上诉人将房屋建成交给上诉人后，上诉人已支付被上诉人部分房款，并且被上诉人所建四套房屋中，已有三套房屋由购房者实际占有使用。上诉人称，房屋质量严重不合格，理由不能成立。

三、陆**、韩**上诉称，被上诉人建房实际用地1.296亩，剩余1.204亩被上诉人挖坑用于污水排放终端。但上诉人对其主张亦未提供证据予以证明，本院难以认定。

四、2012年9月8日，双方签订的建房协议第三条载明，付款方式：倒完梁每幢付壹万元，倒完一层楼面付每幢叁万元，倒完二层楼顶付五万元，直至收清每幢余额109980元为止。（如有未付清的款项由陆**、韩**以本人在沙河中路买王**、刘**的宾馆抵押），此款约定确定了上诉人有支付房款的义务。因此，一审判决两上诉人支付剩余款项并无不当。

五、2012年9月8日，双方签订的建房协议中，有韩**的签字，韩**对此无异议，上诉人称韩**与两被上诉人之间无直接利害关系，与上述事实相矛盾，故该上诉理由不能成立。

综上，原审判决陆**、韩**给付熊水粮、邓*建房款及返还土地租赁费并无不当。但《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，2012年9月8日熊水粮、邓*与陆**、韩**签订的建房协议应属无效协议。一审认定其建房协议合法、有效不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

案件受理费7000元，由上诉人陆**、韩**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十二日