哈尔滨市**业主委员会4号6号8号10号与哈尔滨**有限公司占有物返还纠纷一审民事判决书

审理经过

原告哈尔滨市**业主委员会4号6号8号10号（以下简称业主委员会）与被告哈尔滨**有限公司（以下简称华能供热公司）占有物返还纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告业主委员会的委托代理人吕**、马**，被告华能供热公司的委托代理人冯**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告业主委员会诉称：华**公司于2010年末擅自将业主委员会小区物业服务用房200平方米私自租给了私企，用做麻将馆从中牟利，扒窗改门，将室内公用设施、设备出售谋利。小区原物业服务公司，不辞而别，财务不清，新来的物业公司因无办公用房无法进驻。现业主委员会要求：1、华**公司将坐落于经纬十一道街10号地下室（以下简称10号地下室）的小区物业用房归还给小区全体业主；2.华**公司就其出售小区的公共设施、设备（包括大锅炉、水箱、水泵）给业主委员会赔偿费1万元；3.华**司将私自出租10号地下室5年租金10万元交付给市物业办作为小区的专项维修基金。

被告辩称

华**公司辩称：业主委员会不具备诉讼主体资格，其主要只能是业主之间的自制性组织，根据物业管理条例等相关的法律法规规定其基本的职能仅仅是与业主生活相关的物业服务，如供水、供热、供电等项目，而本案中其请求返还所谓的物业用房，业主委员会作为诉讼主体并不适格，其他诉讼请求也同样如此；对于业主委员会而言，其要作出某项重大决定，按照法律规定应取得全体业主书面表决的同意票，方能对外进行，而本案中业主委员会缺乏该项前置性条件；业主委员会的诉讼请求错误，其在诉状中所称的物业用房在其居住的小区内并不存在，华**公司所使用的是锅炉房，其基本功能是为小区业主供热所用，作为供热企业有权利使用该房屋；随着城市供热的发展小锅炉供暖的方式被政府逐渐取缔，故此将锅炉房应有处分集中到华**公司的集中管网，依照相关法律涉及到供热设施改造的，所产生的费用应该由全体业主共同承担，但当时因情况比较特殊，故此供热企业暂时垫付相关费用完成了变网改造，对此华**公司仍然保持该项请求的保留权；业主委员会所提的其他诉讼请求中自称是给业主赔偿，或者交维修基金，但是业主是谁，从诉讼权利而言，业主本身是具有权利行为能力人，并不用委托业主委员会行使其权利；本案中所涉及小区房屋的性质为公产房，后根据哈尔滨市政府的地方性政策部分房屋逐渐买断，变为私产，根据**务院及哈尔滨市政府的政策对公产房买断所产生的公摊面积及建筑总面积不包括锅炉房，业主委员会所称的其对锅炉房拥有产权和所有权的说法与法无据，请求人民法院驳回业主委员会的诉讼请求。

在本案开庭审理过程中，业主委员会、华**公司为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。

业主委员会举示证据情况如下：

证据A1、李**房产证及土地使用权证、蔡**房产证、吕**房产证、杜**购买商品房的协议及房地产买卖契约及商品房销售专用发票（契约、发票、协议为复印件）。拟证明经纬十一道街4u0026mdash;10号整栋楼是商品房，房产性质为私产；根据**设部制订的商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第5条关于商品房销售面积等于套内建筑面积+分摊公用建筑面积的规定，该栋楼购房者购房款中包含了公用建筑面积即包括经纬十一道街10号地下室（指锅炉房），故该房屋分摊的公用建筑面积其产权归该栋楼所有业主所有。

证据A2、产权登记表。拟证明哈尔滨市道里区经纬十一道街4-10号（以下简称4-10号房屋）全体业主登记签名的统计表，而且4、6、8号的地下室也都是私产，整栋楼56套房也是私产，10号地下室为全体住户所有。

证据A3、4-10号房屋立面图及地下室平面图。拟证明开发商依照法律法规的规定，实际上在申报建筑用地规划许可和建设工程规划许可的时候，就把物业和公用设施设备、公共服务用房已经留出来了，从平面图来看并不是如华**公司所说是锅炉用房，还包括消防泵房、水泵房、物业用房、锅炉房、休息室、厕所、淋浴及水箱房，实际上是按照哈尔滨市物业管理条例24条建设单位按地上总建筑面积千份之二比例，在物业管理区域设置管理用房，工程规划时就已经批了；10号地下室系本座楼公用面积，按照物权法第72、73条的规定公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有，所以该地下室的公用建筑面积、产权属于本楼全体业主共有；1997年至2010年哈尔滨**管理中心（以下简称海格物业）办公地点就是在10号地下室。

证据A4、海格物业收费票据五张（复印件）。拟证明2010年之前海格物业承担该大楼的物业服务和物业管理。

证据A5、哈尔滨**道办事处工部南段社区居民委员会情况说明及哈尔滨市房产管理监察大队情况说明（复印件，是从该大队复印的）及部分业主证明、2013年3月7日新晚报（复印件）。拟证明1997年至2010年海格物业承担物业管理和物业服务，10号地下室除供水、供热、供电外，为物业服务用房；2010年海格物业撤出，华能供热公司私自将小区锅炉房、水泵房、物业用房出租，本楼10号地下室变成麻将馆；该大楼自2010年起被弃管，因为没有物业服务用房，无法聘请物业公司管理和服务，故5年来该楼的物业问题，业主们怨声载道，而且给社区和街道办添了不少麻烦。

证据A6、照片五张。拟证明地下室10号是麻将馆。

证据A7、市物业管理领导小组办公室给市物业管理供热集团的函。拟证明华**公司两次回复**领导小组时承认地下室被华**公司出租了；2014年底租期结束。

证据A8、业主委员会成立备案表十页。拟证明该业主委员会是依法成立的，有上级批准；从业主大会会议的决议和业主大会议事规则可见，该楼被弃管后，维修管理、卫生垃圾、安全等问题无人管理，困难重重，急需物业用房；是业主大会决议要求追回被华**公司违法出租的10号地下室，而且是业主委员会经征求广大业主同意后要求将华**公司私自出售的属于业主所有的锅炉、水箱、水泵予以赔偿损失；5年的出租的租金也是经过业主委员会讨论决定的。

华**公司对业主委员会举示的证据质证认为：对证据A1产权证、土地证是原件的真实性无异议，对其中的发票、契约、合同是复印件有异议，对该份证据的证明问题均有异议，根据土地使用证上所载明的土地使用权的类型，是划拨的，事实上本案中提到的小区是哈尔**十厂厂区内建的房子，建房之初的性质都是公产房，华**公司知道基本的常识就是如果是商品房的情况土地使用权类型应该是出让的，不能代表全部的房屋所有的产权性质。从业主委员会提交的证据中体现不出来10号楼的归属。对证据A2是当庭提交的，并且属于业主委员会自制证据，不具备证明案件事实的基本性质，而且从业主委员会所提交的登记表可以看出，在第二页中工商所的产权性质为单位产，第三页胡炜4套房的性质是公产（集体），从原告所提交的自制证据上来看，房产的性质有私产、有公产还有集体产权所有证，产权性质应该根据房产部门土地部门的登记为准，不应该是自己制作的证据为准，也谈不到地下室是不是全体业主所有。对证据A3真实性有异议，上面没有加盖市规划局的公章和档案章，根本没有写物业用房，看不出来房屋的位置，写的是锅炉房，跟物业用房无关，无法证明业主委员会的待证事实。对证据A4是复印件，不予质证。对证据A5工部南段的情况说明真实性有异议，对于单位出具的证明应该加盖公章及经办人的亲笔签名，业主委员会所提供的证据签名和盖公章处是不清晰的，从证据的形式要件来看欠缺书面证据的形式要件的重要条件；从其证明的内容来看这份证明的基本情况与事实不符，2010年接管4u0026mdash;10号楼的供热公司是哈尔滨**限责任公司（以下简称锅炉供暖公司），而不是华**公司，华**公司大概是在2012年才接管这部分供热，所以这份证据所能证明的问题与事实出入较大，从工作职能上划分的话，社区居委会也不能证明一栋楼的用途；对房产监察队的情况说明真实性有异议，是复印件，即真实性无法核实，作为行政部门，如果出具情况说明，按照基本公文规则，应该有去函对象，并且这份证据上没有经办人的签字，不能作为一份有效的证据；对部分业主证明属于证人证言范畴，根据证据规则规定这种证人证言不出庭，无法核实证言的效力，所以华**公司认为这份证据不能起到证明案件事实的作用；对报纸是复印件，所谓新闻媒体的报道本身是不能作为一份有效的证据来证明案件事实的。对证据A6真实性有异议，照片照的都是室内部分，无法确定是不是锅炉房的基本情况。对证据A7是复印件，不予质证。对证据A8真实性无异议，但对证明的问题有异议，业主大会成立是应该根据法律法规规定向相关部门申请，审批后才能成立的，其全部的权利及职责从管理公约中有明确的规定，根据业主委员会所提供的证据中的管理公约，议事规则、会议决定、筹备情况报告等材料中并没有全体业主授权业主委员会对外行使诉讼权利，在意识规则中没有该项权利，管理公约中也没有，在这种情况下，业主委员会提供的证据可以充分说明业主委员会本次诉讼并没有获得全体业主的同意，其行使诉讼权利也超出了管理公约的范畴，证明业主委员会并无诉权。

华**公司举示证据情况如下：

证据B1、交接协议书。拟证明海格物业将道里区经纬街十一道街锅炉房（指10号地下室）移交给锅炉供暖公司，无偿将设备一并交给锅炉供暖公司，锅炉供暖公司依次对锅炉房有产权及所供热房屋供热的权利，华**公司对此才是该锅炉房的产权人。

证据B2、文件二份。拟证明业主委员会所说是房屋所有权人和包含锅炉房是不成立的。

业主委员会对华**公司举示的证据质证认为：对证据B1真实性及证明的问题均有异议，2004年海格物业还在为小区服务，认为海格物业没有权利将房产都转让出去，海格物业是一个物业服务公司，不是10号地下室的房屋产权所有人，所以无权转让和处分他人财产。对证据B2真实性无异议，但对证明的问题有异议，这栋楼过去有一部分是公产房，但是房改已经改了，房改以后买断补交土地出让金都变成私产，现在全楼都是私产。

本院确认：证据A1中的李**的房产证及土地使用权证，蔡**的房产证，吕**的房产证与本案有关联性本院予以采信；杜**购买商品房协议及房地产买卖契约及商品房销售专用发票系复印件，本院不予采信；证据A2系业主委员会单方制作，无其它证据相佐证，本院不予采信；证据A3无其他证据相佐证，本院不予采信；证据A4系复印件，本院不予采信；证据A5中的哈尔滨**道办事处工部南段社区居民委员会情况说明，与本案具有关联性，本院予以采信；新晚报2013年3月7日A21版的涉案报道和哈尔滨市房产管理监察大队情况说明虽然是复印件，但能与哈尔滨**道办事处工部南段社区居民委员会出具的情况说明相印证，本院予以采信；部分业主证明材料属于证人证言，鉴于证人未出庭接受询问，本院不予采信；证据A6无其他证据相佐证，本院不予采信；证据A7虽系复印件，但与其他证据相互印证，本院予以采信；证据A8与本案具有关联性，本院予以采信；证据B1与本案具有关联性，本院予以采信；证据B2与本案不具有关联性，本院不予采信。

本院查明

本院经审理查明：4-10号房屋在2004年11月前是由海格物业负责物业部分工作，其在该居民楼中的10号地下室办公。2004年11月海格物业与锅炉供暖公司签订《交接协议书》，协议约定：海格物业将位于道里区经纬十一道街-10号锅炉房移交给锅炉供暖公司。海格物业负责该小区的物业管理及室内供水系统的维修，锅炉供暖公司负责该小区的二次加压供水、设备维修及二次加压供水费的收缴。海格物业无偿将该锅炉房（即业主委员会诉请所称的10号地下室）的产权、锅炉及附属设备一并交于锅炉供暖公司。因锅炉供暖公司将其片区的供热交给华能供暖公司，锅炉供暖公司也将锅炉房的占有移交给华能供热公司。

该居民楼的供热已变成集中供热，现该锅炉房华能供热公司未予使用，其也未取得该房屋的权属证书。

2010年11月经纬十一道街4-10号居民楼全体业户筹备成立业主委员会，由李**担任主任。2012年6月8日在哈尔滨**道办事处及哈尔滨市**理办公室备案。

本院认为

本院认为：业主委员会代表4-10号全体业主行使权利，履行义务。从本案情况看，业主委员会诉称中的小区物业服务用房即10号地下室与《交接协议书》所指的经纬十一道街-10号锅炉房系同一房屋。海格物业在该房屋中履行职能，海格物业离开后，该栋楼无物业公司接管，供热并网后华**公司占有该房屋但并没有使用。本案争议房屋应系建筑区划内的物业服务用房，由全体业主共有。业主委员会要求华**公司将经纬十一道街-10号房屋归还给小区全体业主的诉请本院予以支持。业主委员会要求华**公司出售小区的公共设施、设备（包括大锅炉、水箱、水泵）给业主委员会赔偿费1万元；华**公司将私自出租10号地下室5年租金10万元交付给市物业办作为小区的专项维修基金的诉讼请求，因业主委员会未能提供证据证明且未补交案件受理费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，第七十二条判决如下：

裁判结果

被告哈尔滨**有限公司于判决生效之日起十日内将哈尔滨市道里区经纬十一道街10号地下室物业用房（锅炉房）返还给哈尔滨市道里区经纬十一道街4-10号房屋的全体业主使用。

二、驳回原告哈尔滨市**业主委员会4号6号8号10号的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由被告哈尔**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于黑龙江**人民法院。

裁判日期

二○一五年十月二十四日