张*、赵**与无锡东**有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**、张**与被上诉人**展有限公司（以下简称凯**司）损害赔偿纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初字第0540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：

2003年6月23日，张*与凯**司签订《商铺转让合同》，载明张*购买无锡市中山路260号第三层3007号商铺，张*经70%以上物业权利比例的业主同意的商场统一经营格局、经营管理、运作等的决定等内容。2003年6月23日，张*（协议甲方）、无锡**限公司（以下简称无**公司，协议乙方）、凯**司（协议丙方）签订《同意函（代房屋租赁合同）》（以下简称《同意函》）1份，载明：甲方或丙方统称为出租方；出租方同意将涉诉商铺出租给乙方使用，乙方同意承租该铺位并依约定向出租方支付租金；租期从2003年6月30日起至2013年4月30日止；该铺位按现状于2003年6月30日前交付给乙方使用；乙方应向甲方缴付的租赁金加超销售收入分红提成的方式支付，固定租赁金为每年10686元，甲方在乙方年销售收入达到4.27亿元后享有浮动租赁金；丙方为甲方就该商铺出租予乙方事宜的受托方，甲方与乙方就本合同有关事宜，全权委托丙方与乙方协商等内容。后涉诉商铺于2003年8月31日登记至张*、赵**名下。2013年5月9日，凯**司与无**公司签订《大洋百货无锡店场地交付确认表》，确认无**公司承租的天安大厦1－7层房屋及设备交付完毕。

2014年4月30日，赵**、张云诉至法院称：其系无锡市中山路260-3007号商铺（以下简称涉诉商铺）所有权人。因涉诉商铺系凯**司统一出租给无**公司，而租赁期限届满后，无**公司与凯**司于2013年5月9日签订了场地交付确认表，无**公司将天安商厦整幢楼交付给了凯**司，其商铺也在其中，故凯**司有向其归还商铺的义务，现凯**司未向其归还商铺，系侵权。请求判令：凯**司向其返还无锡市中山路260-3007商铺并赔偿其租金损失（自2013年5月1日至判决给付之日止起，按年租金2万元的标准计算）。

凯**司原审辩称：1、赵**、张**购涉诉商铺为分割产权商铺，即将整个商场分割为若干区域进行出售的商铺，各商铺之间没有独立隔断，所有商铺整体联系在一起，赵**、张*购买涉诉商铺时大洋百货已经在经营，赵**、张*对涉诉商铺的情况是明知的，且《商铺转让合同》第七条中也明确约定赵**、张*同意经70％以上物业权利比例的业主同意的商场统一经营格局、经营管理、运作等的决定，故赵**、张*行使权利应当受到其他业主权利的限制，赵**、张*不要凯**司继续对天安大厦进行管理，应当经过70％以上业主形成一致性意见后提出。2、其并未占有使用涉案商铺，其非商铺的返还义务人，其系基于《无锡市崇安**合治理委员会的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）对天安大厦大楼进行管理，且该管理系无因管理，故其并未对赵**、张*实施任何侵权行为，也无需赔偿赵**、张*租金损失。综上，请求法院驳回赵**、张*的诉讼请求。

上述事实，有房屋产权证、国有土地使用权证、房屋共有权证、《商铺转让合同》、《同意函（代房屋租赁合同）》、《大洋百货无锡店场地交付确认表》、《会议纪要》以及当事人陈述等证据在卷佐证。

一审法院认为

原审法院认为：根据《同意函》，赵**、张*明确就《同意函》有关事宜全权委托凯**司与无**公司协商，在协商内容不明确的情况下，应理解为概括委托凯**司与无**公司协商《同意函》的有关一切事宜，包括涉诉商铺的返还事宜。本案所涉商铺是采用非独立式产权商铺分割出售模式，各商铺彼此之间是存在不可分性的，分隔使用商铺会影响到其他商铺所有人的利益，故赵**、张*不能单独要求凯**司返还商铺。因凯**司未侵权，故对赵**、张*据此要求凯**司返还商铺，赔偿商铺租金损失的诉讼请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第三百九十七条之规定，该院判决如下：驳回赵**、张*的诉讼请求。诉讼费300元由赵**、张*负担。

上诉人诉称

赵**、张*不服向本院提起上诉称：其与无**公司及凯**司签订的《同意函》于2013年4月30日合同期满，但《同意函》中并未约定合同期满后继续委托凯**司代收涉诉商铺，其也未委托凯**司对涉诉商铺进行管理。一审法院却片面认为其概括委托凯**司与无**公司协商《同意函》的有关一切事宜，包括涉诉商铺的返还事宜。即使一审认定无**公司将涉诉商铺返还给凯**司，但凯**司自始自终也未提供证据证明将涉诉商铺返还给其。请求二审法院撤销原判，改判支持其诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人凯**司辩称：涉诉商铺是产权式商铺，虽然有单独的权证表明位置和大小，但客观上大厦内所有商铺整体联系，彼此之间没有独立隔断，分割使用商铺会影响其他商铺所有人的利益，况且赵**、张*在购买商铺时候，大厦即由无**公司经营，赵**、张*对于商铺无法分割使用的情况是知晓的，赵**、张*对于自己商铺行使权利应当经过大多数业主一致同意后，才能决定，因此，赵**、张*不能单独要求其公司返还商铺，其公司并未侵权，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审查明事实与一审相同。

二审争议焦点是：赵**、张*要求凯**司返还商铺、赔偿损失应否支持？

本院认为

本院认为：

产权式商铺具有一定的特殊性，虽然权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，对其他业主的利益造成损害。本案中，赵**、张*所有的商铺即属于此种情形，其虽享有商铺的物权，但不宜由其单独使用。如赵**、张*确需使用其商铺，也应当与其他业主进行协商，在确定各项费用的负担，且不损害其他业主利益的前提下进行合理使用。在涉案商铺未能整体出租、业主也没有形成自主经营的合理使用方案的情况下，赵**、张*不能单独要求凯**司返还商铺，故本院对赵**、张*要求凯**司返还商铺，赔偿商铺租金损失的上诉请求不予支持。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人赵**、张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十五日