黄**与杨**、蒋**第三人湘阴县工业和信息化局、湘阴县**管理局返还原物纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄**与被告杨**、蒋**第三人湘阴县工业和信息化局（以下简称县工信局）、湘阴县**管理局（以下简称县工资局）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钟*适用简易程序，于2015年6月24日公开开庭对本案进行了审理。本案原告黄**的委托代理人冯**、被告杨**、被告蒋**其委托代理人李**、第三人县公资局的委托代理人肖玺到庭参加了诉讼。第三人县工信局经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄*丽诉称，她于2014年通过竞拍的方式从第三人县公资局及案外人原湘阴县**理委员会（以下简称县服装公司）购得湘阴县文星镇北正街与江东路交汇的东南角一缝门面。她支付了全部购房款，并办理了湘房权证文星镇字第A0027447号房屋所有权证和湘国用（2014）第0298431号国有土地使用权证。根据湘阴府阅（2013）60号会议纪要的规定，县服装公司的资产已打包给其主管机关即第三人县工信局进行管理和处置，后县服装公司已注销。原服装公司与被告杨**签订的《门面租赁合同》于2015年5月8日租赁期满，被告杨**及转租人蒋滔应当无条件地将门面交还给她，然而两被告却拒绝将门面腾空交付给她，侵害了她的财产所有权，给她造成了经济损失。故她请求人民法院依法判令：1、两被告立即停止对她门面的侵害，将湘房权证文星镇字第A0027447号门面（现挂牌为“亨*钟表行”）无条件腾空返还交付给她；2、向她支付自2015年5月8日起至被告实际向她交付门面之日止的门面占用费（按同期同地段同类门面年租金15万元的标准计算）；3、由两被告承担本案全部涉诉费用。另关于第三人县公资局和县工信局，如果经过法院查明，第三人履行了告知和催告交付门面的义务，则本案中不要求第三人承担责任，否则第三人在本案中应承担责任。

被告辩称

被告蒋*辩称，1、他与黄**没有合同关系，返还原物的相对方应是县服装公司；2、县服装公司将门面出售给黄**，他因租赁了该门面享有用益物权能对抗原告的所有权；3、县服装公司应当依据合同保障他的优先竞拍权；4、他在合同中没有违约行为；5、因县服装公司未保障其优先竞拍权，原告的买卖行为属于无效民事行为；6、请求继续履行门面租赁合同或者由原告及第三人承担门面转空费及其他装修损失。

被告杨**辩称，他于2011年11月已经将现挂牌为“亨*钟表行”的门面转让给蒋*经营，在转让门面的时候他就将与县服装公司的租赁合同给蒋*看了，蒋*知道门面是什么时候到期。该门面由蒋*占有、使用至今，现在拒不腾空交付该门面的是蒋*而不是他，这件事与他没有关系了，他在本案中不应当承担责任。

第三人县公资局述称，原告已合法取得门面的产权，现租赁期限已满，两被告应当在租赁合同到期后将门面无条件交付给原告，被告占用门面是一种违法的事实，原告要求被告返还门面合理。县公资局已经发出通知明确告诉被告腾空门面交付给原告，县公资局已经尽到了合理的催告义务，对门面不能按期交付返还没有过错，在本案中不应当承担法律责任。

第三人县工信局没有到庭陈述意见。

本院查明

经审理查明，2009年6月19日，县服装公司与被告杨**签订了两份“门面租赁合同”，约定由县服装公司将其所有的座落在湘阴县文星镇先锋路与江东路十字路口的门面对外进行招租，将编号为11和12号的两缝门面出租给被告杨**。其中对于11号门面的租赁合同中约定，租期从2009年5月8日起至2015年5月8日止；租金标准为每年40240元，以下年度租金按5%的标准递增；年租金以现金的方式一次性缴纳，合同签订之日收取当年度租金，以下每年度租金提前在前年度7月1日前付清给县服装公司；同时约定装修部分按来修去丢的原则，并明确未经县服装公司同意严禁转租，否则转租行为无效。合同签订后，被告杨**将承租的11号门面挂牌为“亨*钟表行”，经营钟表出售、维修等业务。

2011年11月6日，被告杨**在没有告**装公司且没有取得其书面同意的情况下，与被告蒋*签订了“门面转让协议”，将其租赁经营的“亨*钟表行”门面转租给被告蒋*，蒋*于2011年11月26日向杨**支付了门面转让费共计26万元整，以下年度的门面租金均由蒋*按原租赁合同约定的标准，以杨**的名义直接向县服装公司交纳，被告蒋*与县服装公司之间没有重新签订租赁合同。

2013年9月12日，湘阴县人民政府印发“关于原县**公司改制等有关问题的会议纪要”，该会议纪要明确决定，同意对原县服装公司进行改制，县服装公司资产的测算、处置、过户等工作，由第三人县公资局负责依法办理，并同意改制费用以1720万元打包给其主管机关即第三人县工信局。县服装公司的改制决定做出后，第三人县公资局委托岳阳**卖公司将县服装公司所有的位于县文星镇北正街与江东路交汇处的门面（包括诉争门面）进行拍卖。原告黄**以竞拍的方式，于2014年1月18日取得了包括被告蒋*经营的“亨*钟表行”在内的几缝门面，并已将所得门面于2014年5月20日和7月1日分别办理了房屋所有权证和国有土地使用权证至原告的名下。

在该门面拍卖前，第三人县公资局、县服装工业公司和岳阳**卖公司于2014年1月4日联合向门面承租人发出了书面通知，告知他们享有优先竞买权，被告杨**在该通知上签名，被告杨**和蒋**参与竞拍。

2015年5月8日，门面租赁期限届满。在租期届满前，县公资局于2015年4月24日向被告杨**、蒋*发出了“关于门面到期腾空交付的通知”，被告杨**与蒋*分别在该通知上签名。门面租赁期满后，被告蒋*对其从杨**处转租的11号门面未能与原告就续租事宜达成一致意见，但被告蒋*经通知后，并未按通知要求将门面腾空交付给原告。2015年5月16日，第三人县公资局又委托律师向被告杨**发出“律师函”，明确告知被告在合同到期后20日将所租门面予以腾空交付，但被告蒋*仍未腾空交付门面，原告黄**遂于2015年6月1日向本院提起诉讼。

上述事实，有原告黄**提供的房屋和国土证、拍卖成交确认书、县服装公司与被告杨**签订的“门面租赁合同”一份、县公资局等单位联合发出的通知被告参与竞拍和交付门面的通知三份、县政府的会议纪要；有被告蒋*提供的门面转让费收条和向县服装公司交付租金的收据、“门面租赁合同”各一份、催告腾空门面的“律师函”一份；有被告杨**提供的“门面转让协议”一份；有第三人县公资局提供的“门面租赁合同”和县服装公司资产拍卖会文件一份；与原、被告以及第三人的诉辩陈述记录在卷佐证证实，足以认定。

本案争议的焦点：1、被告杨**、蒋*是否应将诉争门面返还给原告，第三人在本案中是否应承担责任；2、原告主张的占用费及其标准是否合理合法。

本院认为

本院认为，1、原告黄**以公开竞拍的方式取得了诉争门面，并已办理了产权登记至原告的名下，原告作为诉争门面的合法所有权人，有权利在门面租赁期限届满后，在与承租人达不成续租合意的情况下要求承租人将门面腾空交付给原告。根据被告杨**与县服装公司之间的租赁合同约定，该诉争门面的租赁期限至2015年5月8日到期。合同期满后，原告与被告蒋*就续租事宜经过协商并未达成合意，被告蒋*无正当理由占用原告的门面拒不返还，其行为违反法律规定，蒋*应当无条件将占用门面腾空并交付给原告。故对于原告主张要被告蒋*承担返还责任的诉讼请求，本院予以支持。

对于被告蒋*的六个抗辩意见，第1、2点意见有悖《物权法》的规定，本院不予采纳；第3、4、5点意见，因原告已经提供证据证明向被告发出优先竞拍的通知书，且被告蒋*与县服装公司之间并无合同关系，事实上服装公司并无通知蒋*优先竞拍的义务，故被告辩称的对于门面拍卖不知情、服装公司未保障他的优先购买权与事实不符，本院不予采纳；第6点意见，因“门面租赁合同”中已经明确约定对于装饰、装修按来修去丢的原则处理，故对被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。

被告杨**在将门面转租给被告蒋*时，杨**已经将租赁合同的期限告知了蒋*，虽然杨**没有将转租事宜告诉县服装公司，但从蒋*转租门面后，一直是蒋*到县服装公司交纳租金，县服装公司没有提出过异议，说明县服装公司已经认可了杨**转租门面的事实。本案原告主张的是侵权之诉，现实际占用门面的人是蒋*，杨**在蒋*占用门面的过程中并无过错，故本案中原告要被告杨**承担责任不符合法律规定，本院不予支持。

第三人县公资局和县工信局在诉争门面的拍卖过程中，已经向被告履行了优先竞拍权的告知义务，在门面到期前后，向被告履行了门面的催告腾空交付义务。第三人已经履行了应尽的职责，在被告蒋*占用门面的过程中没有过错，故第三人在本案中不承担责任。

2、由于被告蒋*在合同期满后无权占用原告的门面使用至今，导致原告无法对自己的财产行使权利，给原告造成了一定的损失，故对于原告要求被告支付门面占用费，本院予以支持。

原告提供了与案外人蔡**于2015年4月10日签订的门面租赁合同，证明原告已经与案外人蔡**就门面租赁达成了合意，租金为15万元／年。因原告提供的与案外人蔡**的租赁合同属于未实际发生的、暂无法确定的可得利益，原告仅凭该份合同主张未来租金标准为15万元／年，证据不充足，且其真实性无法认可，不能达到证明目的，对于该份合同本院不予采信，并对于原告依据该合同主张占用费按15万元／年的标准计算，本院不予支持。

被告杨**与县服装公司签订的“门面租赁合同”中约定，下年度的租金按上年租金5%的标准递增，对于被告的占用费，可比照该合同约定的标准计算。合同约定从2009年起，第一年的租金为40240元／年，按逐年递增5%计算，则2014年5月8日至2015年5月8日的年租金为51356元，再在此基础上递增5%，则2015年5月8日至2016年5月8日租金为53923元／年。被告应按53923元／年的租金标准即147.7元／天，向原告支付从2015年5月9日起至被告实际返还门面之日止的门面占用费。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（一）、（四）、（七）项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（一）、（四）、（六）项、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告蒋*立即停止对原告黄**所有的位于湘阴县文星镇北正街与江东路交汇处、现挂牌为“亨*钟表行”的门面的侵害，并限被告蒋*于本判决发生法律效力之日起3日内，将该门面腾空交付给原告；

如果被告蒋*未按照本判决书指定的期间履行腾空交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。

二、由被告蒋*于本判决发生法律效力之日起3日内，按147.7元／天的标准，向原告黄**支付自2015年5月9日起至被告实际交付门面之日止的占用费；

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

三、驳回原告黄**的其他诉讼请求。

本案案件受理费人民币10600元，减半收取5300元，由被告蒋*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月一日