佛山市**有限公司与佛山市**车修理厂、梁**返还原物纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人佛**车修理厂（以下简称鸿昌汽修厂）、梁**因与被上诉人**营有限公司（以下简称建进公司）返还原物纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条及《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，作出如下判决：一、鸿**修厂、梁**应于判决发生法律效力之日起十日内将占有的位于佛山市禅城区的土地和上盖建筑物归还建进公司；二、鸿**修厂、梁**应于判决发生法律效力之日起十日内向建进公司支付2010年8月1日至2015年4月15日的占用费1512405.73元，2015年4月15日后至鸿**修厂、梁**实际返还上述判决第一项的土地和上盖建筑物之日止的占用费由鸿**修厂、梁**按每月30913.37元的标准向建进公司计付。鸿**修厂、梁**如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序审理，案件受理费9205元、测绘费6599.8元、评估费12726元，合计28530.8元由鸿**修厂、梁**负担。多预交的受理费421元，待判决生效后由鸿**修厂向原审法院书面申请，原审法院予以退回。

上诉人诉称

上诉人鸿**修厂、梁**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、建进公司作为原告主体不适格，原审法院应驳回其诉讼请求。涉案土地的使用权人是佛山市**备中心（以下简称禅**中心）。禅**中心委托佛山市禅城区某办事处（以下简称某办）对涉案土地进行管理，某办又委托建进公司进行管理，该行为未得到涉案土地及地上建筑物所有权人禅**中心的追认和授权，建进公司不是适格的原告，其无权收取涉案建筑物的租金或占用费。二、原审法院未查清案件事实，枉法裁判，对当事人显失公平。1994年12月，鸿**修厂、梁**与幸运发展控股有限公司（以下简称幸运公司）、案外人梁**共同投资购买涉案土地，鸿**修厂、梁**共出资9072520元，后因其他原因将涉案土地及地上建筑物挂名到幸运公司名下。1995年11月1日，鸿**修厂、梁**与幸运公司（幸运公司的前身即广龙**限公司）签订《铺位租赁合同》，双方约定鸿**修厂、梁**承租涉案土地及地上建筑物，租赁期限为1995年11月1日至2025年11月1日。按照（2004）佛中法民四重字第1号民事判决，涉案土地及地上建筑物是鸿**修厂、梁**实际出资购买，对于自己出资购买的土地及地上建筑物不需要支付占用费。且鸿**修厂、梁**与广龙**限公司约定租金在投资款中扣除，故鸿**修厂、梁**不需要支付占用费。此外，原审法院自相矛盾，一方面认定涉案建筑物无报建，鸿**修厂、梁**签订的租赁合同无效；一方面又认定按照相关租金标准由鸿**修厂、梁**向建进公司支付占用费，属法律逻辑混乱。既然涉案建筑物无产权、无报建，建进公司就不能出租，就不能收取占用费。因此，原审法院应该在查清案件事实的基础上驳回建进公司关于占用费的请求。三、按照“买卖不破租赁”的原则，原审法院不应支持建进公司要求鸿**修厂、梁**搬离涉案土地及地上建筑物的请求。2009年11月23日，幸运公司私自与建进公司签订《国有土地使用权及建筑物转让合同》，建进公司据此取得了涉案土地使用权及地上建筑物的所有权。因《铺位租赁合同》成立在前，根据我国法律、司法解释的规定，《铺位租赁合同》依然对建进公司产生法律效力，建进公司无权要求鸿**修厂、梁**搬离涉案土地。四、建进公司关于占用费的请求已过诉讼时效。禅**中心于2011年3月25日与建进公司签订《佛山市禅城区国有土地使用权储备协议书》，将涉案土地使用权及地上建筑物纳入政府土地储备，其无权请求建进公司支付2011年3月25日以前的占用费。五、原审法院认定涉案地上建筑物系幸运公司所建，认定事实不清，证据不足。实际上，涉案地上建筑物为广**公司所报建，梁**出资兴建。鸿**修厂、梁**提供有关建筑许可证和建筑执照，证明当时报建单位是广**公司，而广**公司并非幸运公司。根据郑**1999年9月24日所作的笔录、2003年4月2日的询问笔录，以及梁**1999年6月18日所作的笔录、2003年4月2日的笔录可以共同证实，原来的国有土地使用证登记的权属人为广龙**限公司，该公司是中山**公司（梁**）与幸运公司（郑*）合作开发房地产而申请的一个房地产开发公司，但因郑*出资不到位等问题而最终没有正式工商登记成立。而涉案土地是梁**、郑*两人共同出资购买。广龙**公司与幸运公司是两个不同的法人主体，广龙**公司实际上是梁**的公司，该公司的公章一直由梁**持有并使用。梁**在1995年3月至1996年3月期间委托佛山市**务总公司对涉案建筑物进行改建和装修，共花费45万余元。因此，涉案地上建筑物实际上是梁**报建以及出资兴建的。六、原审法院在程序上存在瑕疵。在禅**中心未追认或同意建进公司管理和出租涉案土地及地上建筑物的情况下，原审法院应主动追加禅**中心作为有独立请求权的第三人。原审法院未追加属于程序违法，应发回重审。在建进公司不能提供相应追认的证据的情形下，应驳回建进公司的诉讼请求，而非直接确认其具有诉讼主体资格。七、建进公司无权自行收取涉案建筑物的租金或占用费。根据《佛山市土地储备实施办法》第十五条“储备土地的开发是指对近期没有计划移交给政府安排使用的储备土地，安排作临时使用，主要包括以下内容：（一）与规划、建设主管部门协商确定临时使用的用途；（二）根据临时使用用途办理临时建筑报建和完善提供使用的条件；（三）将土地或地上建筑物临时出租，收取租金。土地临时出租收入由土地储备机构收取并扣除所需费用后全额上缴市（区）财政”之规定，储备土地的使用必须经过规划、建设部门确定用途后方可出租，而出租收入必须全额上缴财政，因此建进公司是无权自行收取租金收入的，应由禅**中心收取，故建进公司收取占用费的诉求因违反相关法律、法规以及地方性规定，应予驳回。八、原审法院适用法律错误。原审法院适用《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条以及《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，认定鸿**修厂、梁**提供的《铺位租赁合同》不能作为抗辩理由，属于适用法律、法规错误。综上所述，请求撤销原审判决，改判鸿**修厂、梁**不需要将占有的佛山市禅城区地块（佛山市**车修理厂，具体位置见判决所附佛山市禅城区地块建筑物用地范围图）的土地和上盖建筑物归还给建进公司，改判鸿**修厂、梁**不需要向建进公司支付任何占用费，并判令建进公司承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人建进公司答辩称：一、建进公司为适格的主体，有权提起本案诉讼。首先，涉案土地已于2010年8月3日过户到建进公司名下，故在2010年8月3日至2011年3月25日期间，建进公司为涉案土地的土地使用权人及涉案地上建筑物的所有权人，可直接以自己的名义使用、管理该土地及地上建筑物，并收取相应的收益。其次，2011年3月25日，建进公司与禅**中心签订《佛山市禅城区国有土地使用权储备协议书》，约定将涉案土地纳入政府土地储备，双方尚未就土地收储补偿以及实际交地时间达成合意。2011年6月30日，禅**中心委托某街道办对涉案土地进行管理，某街道办又委托建进公司进行管理，涉案土地至今由建进公司使用、管理，建进公司为该土地的使用权人。因此，建进公司为本案的适格主体，有权提起本案诉讼。原审法院对涉案土地2011年3月26日至2011年7月9日期间的收益不作处理，不符合法律规定及实际情况，建进公司有权收取该期间的占用费。但为避免增加诉讼成本，造成诉累，故建进公司未对此提出上诉。二、本案属于侵权纠纷，鸿**修厂、梁**的侵权行为仍持续进行中，建进公司在法定的诉讼时效内提起本案诉讼。建进公司自2010年8月3日取得涉案土地使用权及地上建筑物所有权后，一直与鸿**修厂、梁**进行沟通，催告其向建进公司返还涉案土地及地上建筑物，并支付相应的占用费。三、建进公司已支付相应的对价取得涉案土地的土地使用权及地上建筑物的所有权，鸿**修厂、梁**主张的租赁关系无效，不适用“买卖不破租赁”原则。首先，（2004）佛中法民四重字第1号民事判决书并未生效，该案的处理最终以（2006）粤高法民四终字第131号民事调解书为准，未生效的法律文书所认定的事实不能作为其他案件认定事实的依据。退一步而言，即使（2004）佛中法民四重字第1号民事判决书已经发生法律效力，从该判决可知，涉案土地的使用权归幸运公司所有，梁**对幸运公司享有债权，对涉案土地不享有使用权。因此，鸿**修厂、梁**无权占用涉案土地。如需使用，依法应向建进公司支付使用期间的费用。另外，鸿**修厂、梁**声称其与幸运公司签订了《铺位租赁合同》，约定租赁期限自1995年11月1日至2025年11月1日。鸿**修厂、梁**一方面主张其使用自身出资购买的土地及土地建筑物不需要支付占用费，另一方面又主张其向幸运公司承租涉案地上建筑物，该两种主张明显相互矛盾。由此也可更一步证明，鸿**修厂、梁**并非涉案土地的使用权人和地上建筑物的所有权人。其次，涉案地上建筑物并无合法报建，也没有房产证，鸿**修厂、梁**声称的其与幸运公司签订的《铺位租赁合同》依法属于无效合同。“买卖不破租赁”原则中保护的是合法有效的租赁关系，故在本案中不适用“买卖不破租赁”原则。同时，鸿**修厂、梁**提供的《铺位租赁合同》中载明“租金在投资款中扣除”，但在一审过程中，梁**亲自确认在（2004）佛中法民四重字第1号案件中主张的返还投资款9072520元无扣减《铺位租赁合同》项下的租金，鸿**修厂、梁**没有实际支付任何租金。故即使《铺位租赁合同》有效，自2010年8月3日起，鸿**修厂、梁**亦应向建进公司支付租金。四、原审法院适用法律正确。综上所述，原审法院认定事实基本符合客观情况，适用法律无误，请求驳回上诉，维持原判。

上诉人鸿昌汽修厂、梁**在二审期间向本院提交了以下证据：

1.1999年9月24日的笔录（被调查人为郑*容）、1999年6月18日的法庭审理笔录复印件各一份，该两份笔录可以看出涉案土地是由中山**公司与幸运公司合作设立广龙**公司之后购买的，土地款是由中山**公司的梁**和幸运公司的郑*共同出资购买，广龙**公司与幸运公司是不同的主体，涉案土地原是登记在广龙**限公司的名下，后来变更为幸运公司。

2.建新字第0000811号和第0000812号建筑许可证（建筑执照）复印件各一份，拟证明广**公司向佛山市石湾区某办公室进行报建并由该办公室出具许可证，涉案建筑物是有合法报建的，相应的租赁合同不因此无效。

3.工程预结算书复印件一份、佛山市**务总公司装饰工程分公司出具的结算单复印件一份、收据复印件三份、中山市**发展公司公章等是由梁**持有的证明复印件一份，拟证明涉案建筑物是由广**公司报建，由梁**全额出资建造并装修。

4.佛府国用（95）字第特176号国有土地使用证复印件，拟证明涉案土地在出租给鸿**修厂、梁**时国有土地使用证上没有注明地上建筑物的使用期限。

5.承租方为霍**的铺位租赁合同复印件一页，拟证明涉案房产旁边的铺位的租赁情况，出租方和每月租金的数额与涉案《铺位租赁合同》的情况是一样的。

6.中国**分行的收款单据复印件两页，拟证明涉案土地应该是归鸿昌汽修厂、梁**所有。

7.2003年4月2日的广东**事务所询问笔录复印件一份，拟证明鸿昌汽修厂、梁**就涉案土地支付了大部分的土地购买款项，广龙**公司与幸运公司是两个不同的主体，广龙**公司实际上是梁**作为投资方的公司。

被上诉人建进公司在二审期间向本院提交了确认书一份，拟证明禅**中心确认石**道办的转委托，建进公司依法有权提起本案诉讼。

对鸿**修厂、梁**提交的证据，建进公司发表了以下质证意见：一、对证据1、2、3的真实性、合法性没有异议，但该证据与本案没有关联，且不符合新证据的规定，不应作为二审认定事实的证据。鸿**修厂、梁**在一审中提交的（2006）粤高法民四终字第131号民事调解书显示，涉案土地及地上建筑物是由幸运公司所有，鸿**修厂、梁**及佛山市**发展部、梁**不得对幸运公司主张与涉案物业有关的权利。因此，不论最初涉案土地上的建筑物是由谁报建，均不影响幸运公司对其享有所有权，幸运公司依法可以向建进公司转让包括涉案土地及地上建筑物在内的土地使用权及地上建筑物。再者，结合建进公司一审提供的登记在幸运公司名下的国有土地使用证可知，涉案土地上的临时商铺只能使用至2001年12月30日，否则按照违法用地处理。故即使涉案地上建筑物在建设时有报建手续也是临时建筑。原审法院有向国土部门发函询问报建问题，国土部门回复没有查到相应的报建手续。因此，鸿**修厂、梁**提交的《铺位租赁合同》依法无效。二、对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该土地使用证的核发时间是1995年3月8日，并在1996年已经注销，不能以此推测涉案地上建筑物有合法报建。对涉案土地的权属以及地上建筑物的情况应以新的土地使用证为准。鸿**修厂、梁**所述的《铺位租赁合同》中所载的租赁物是违法建筑，该合同依法无效。三、对证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，该合同并没有相应的落款，后续是否完整并不清楚，该合同约定的租金情况与本案无关。四、对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认。在本案诉讼前，建进公司不知道幸运公司和鸿**修厂、梁**的关系，不论（2006）粤高法民四终字第131号民事调解书的履行情况如何，均与建进公司无关，也与本案无关。涉案土地使用权及地上物的所有权归属幸运公司，建进公司通过合法途径取得涉案土地的使用权，并有相关的权属证明文件。五、对证据7的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。该笔录内容主要关于郑*、郑*容、梁**之间的款项往来情况，建进公司对于该笔录为何而制作以及是否属实不清楚，即便属实，亦与本案无关。

对建进公司提交的证据，鸿**修厂、梁**发表了以下质证意见：首先，对确认书的真实性无异议，对合法性和关联性有异议。该证据是在2015年9月25日出具的，是属于后补的证据，不属于新证据，其在一审时就可以提交，但其在二审中才提交，法院应不予采纳。其次，确认书上明确了将佛山市禅城区地块委托某街道办使用、管理，没有明确对地上建筑物是否有权进行使用和管理。对于涉案土地的出租及地上建筑物的管理、使用、出租的行为，佛山市有明确的规定，相应的储备土地进行出租属于土地的开发行为，如果需要出租要确定临时使用的用途，根据临时使用的用途进行临时报建。涉案土地上的建筑物没有明确使用用途就是没有经过规划。再次，建进公司也没有进行相应的报建手续，出租的租金按照规定应该全额缴纳给财政，不是建进公司自行收取。实际上，转委托行为是违反佛山市土地储备规定的。鸿**修厂、梁**坚持涉案土地相应的出租权利应该由禅**中心作为适格的主体进行主张，建进公司没有权利作为诉讼主体。

二审期间，鸿**修厂、梁**向本院申请调查取证，其申请本院调取1999年9月24日的笔录（被调查人为郑某容）、1999年6月18日的法庭审理笔录、建新字第0000811号和第0000812号建筑许可证、工程预结算书。由于上述证据，鸿**修厂、梁**已作为二审期间的新证据向本院提交，而建进公司对于上述证据的真实性没有异议，故本院再调取该些证据已无必要，本院不再另行调取。

对于双方当事人提交的证据，经审查，鸿**修厂、梁**提供的证据1、4、5、7与本案的处理没有关联，本院不予确认；鸿**修厂、梁**提供的证据2、3、6不能证明其拟证明的内容，其并不能证明涉案建筑物有合法报建以及涉案土地应归鸿**修厂、梁**所有的事实，故本院对该证据亦不予确认。建进公司提交的确认书，鸿**修厂、梁**对其真实性没有异议，本院对其真实性以及证明内容予以确认。

本院查明

经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对鸿**修厂、梁**的上诉，本案二审的争议焦点为：一、建进公司作为原告主体是否适格；二、鸿**修厂、梁**应否向建进公司返还位于佛山市禅城区（佛山市**车修理厂，具体位置详见佛山市禅城区建筑物用地范围图）的土地和上盖建筑物；三、鸿**修厂、梁**应否向建进公司支付占用费。

关于第一个争议焦点。从本案事实来看，鸿昌汽修厂、梁**占用的涉案土地于2010年8月3日登记至建进公司名下。2011年3月25日，建进公司与禅**中心签订《国有土地使用权转让合同书》，由建进公司将涉案土地使用权转让给禅**中心。涉案土地使用权现已登记至禅**中心名下。此后，禅**中心委托某街道办对涉案土地进行管理，某街道办又委托建进公司使用、管理涉案土地，上述委托及转委托行为并不违反法律、行政法规的规定。且在本案二审中，建进公司提交了禅**中心出具的确认书，禅**中心明确表示其同意某街道办委托建进公司使用、管理涉案土地。因此，建进公司是与本案有直接利害关系的法人，其作为原告主体适格。鸿昌汽修厂、梁**上诉主张原审法院应追加禅**中心作为第三人参加诉讼，理由不成立，本院不予采纳。

关于第二个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”鸿**、梁**应否向建进公司返还涉案土地及地上建筑物，其关键在于鸿**、梁**占有涉案土地及地上建筑物是否属于有权占有。本案中，鸿**、梁**认为其属于有权占有，其主要理由有二，一是鸿**、梁**认为其与幸运公司签订了《铺位租赁合同》，合同约定的租赁期限为30年，根据“买卖不破租赁”的原则，其有权继续占有使用涉案土地及地上建筑物；二是鸿**、梁**认为涉案土地使用权是由梁**与他人出资购买，后因其他原因挂名至幸运公司名下。对于鸿**、梁**的上述有权占有的理由，本院不予采纳。

首先，对于鸿**修厂、梁**是否有权基于“买卖不破租赁”原则占有涉案土地及地上建筑物的问题。鸿**修厂、梁**据以主张其有权占有的主要证据是1995年11月1日的《铺位租赁合同》，合同约定的租赁期限从1995年11月1日起30年。因鸿**修厂、梁**占有使用的涉案地上建筑物没有依法办理房产证，鸿**修厂、梁**亦未提供充分的证据证明建设该地上建筑物时已经取得了建设工程规划许可证，而佛**土局于1997年9月26日核发的国有土地使用权证上载明“该宗地内的临时商铺只能够使用至2001年12月30日，否则按违法用地处理。2001年12月7日”。因此，至少从2001年12月31日起，涉案地上建筑物为违法建筑，鸿**修厂、梁**从2001年12月31日起不能基于《铺位租赁合同》占有使用涉案土地。

其次，对于梁**认为其与他人出资购买了涉案土地使用权但登记于幸运公司名下的问题。根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。建进公司受让涉案土地使用权之时，涉案土地使用权登记在幸运公司名下，此后通过转让，依次登记于**公司和禅**中心名下。故即使梁**曾出资购买了涉案土地使用权，在涉案土地使用权的归属未经依法确认为梁**所有的情况下，梁**亦无权基于其出资行为占有使用涉案土地。

综上，鸿**修厂、梁**无权占有涉案土地及地上建筑物。禅**中心作为权利人，有权向鸿**修厂、梁**请求返还。现禅**储中心同意由建进公司使用、管理涉案土地，故鸿**修厂、梁**应向建进公司返还涉案土地。

关于第三个争议焦点。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”如前所述，鸿**修厂、梁**在本案中无权占有涉案土地及地上建筑物，但其占有使用涉案土地及地上建筑物的行为，侵害了土地使用权人建进公司和禅**中心的权利，造成了建进公司和禅**中心的租金收益损失，故鸿**修厂、梁**应当支付占用费。对于占用费的计算标准问题，原审法院已经委托了鉴定部门对此进行了价格评估，故本院对原审判决确定的占用费予以维持。

至于鸿**修厂、梁**上诉提出建进公司请求的2011年3月25日以前的占用费已过诉讼时效的问题。《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”因鸿**修厂、梁**在一审中未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。

综上所述，鸿**修厂、梁**的上诉请求，缺乏理据，本院依法驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18968.09元，由上诉人佛**车修理厂、梁**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二日