曾**与胡**、张**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告曾**诉被告胡**、张**租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理，2015年6月9日，原告曾**向本院提出申请，申请对原告所建的被拆除养殖用房的经济损失进行评估，经本院委托，石嘴**证中心于2015年8月18日作出石价（鉴）发（2015）42号价格鉴定结论书，2015年8月25日，被告胡**、张**申请对价格鉴定结论书复核，2015年11月9日宁夏**中心作出宁价（核）字（2015）29号关于对石价（鉴）发（2015）42号价格鉴定结论的复核裁定结论文件。本院向双方当事人送达复核裁定结论文件后，依法由代理审判员刘**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵**、被告张**、被告胡**、张**的共同委托代理人赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年3月16日，原告曾**与被告胡**协商签订一份租赁协议。约定：胡**将石嘴山市民办育**学校土地租赁给曾**使用，租赁期限为终身使用，用途为养殖，租金半亩贰万伍仟元。2014年5月14日，原告向被告胡**支付租金25000元，被告胡**给原告出具收条予以确认。后来，被告主动与原告协商，给原告增加租赁0.5分地，被告又增收原告2000元租金。合同签订后，原告筹备养殖，在租来的土地上建设了用于养殖的设施。石嘴山市大武口区国土资源行政管理部门告知，该宗土地不能用于养殖，更不能进行养殖建筑物的建设，将原告所建的用于养殖的设施全部拆除。原告这时才知道，租赁协议改变了涉案土地的用途，违反法律、行政法规强制性规定。被告胡**以与相关方面协调建房并保证顺利建房为名，向原告收取了5000元。后原告所建的养殖设施被管理部门以“违章建筑”拆除，蒙受经济损失共计66167.5元。原告就此事多次与被告协商无果，诉至法院，请求：1、确认原告与被告签订的《租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还人民币98167.5元，其中租金27000元，经济损失64867.5元，建房协调费用5000元，鉴定费1300元；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告胡**辩称，被告胡**并未收取任何建房协调费用，即便双方签订的土地租赁合同无效，因原告也有过错，因此原告仍应当支付占用土地期间产生的合理土地使用费，且因原告明知违法却擅自建房且没有通知过被告胡**，应当由其自行承担该部分损失。

被告张**辩称，原告与被告张**之间不存在土地租赁关系，且被告张**没有收取原告任何土地租赁费；原告在擅自建房后城管通知要求拆除时，经由原告告知被告张**才知道此事，但被告张**没有收取其协调建房费用，仅是听说一名叫周**的人的人面广，仅介绍他们认识看是否能协调不拆除房屋，之后的事情并未通知过被告张**。因此，原告擅自建房的行为并未经过被告张**协调，其所述不属实，因此不应当承担其违法建房的损失。

原告提交的证据、被告的质证意见及本院的认证意见：

证据一、租赁合同一份，证明2013年2月6日原告与被告胡**经协商签订租赁协议一份，约定被告胡**将位于石嘴**实验学校的土地租给原告使用，租赁期限为终身使用，约定原告租用的土地只能用于养殖，租金共计25000元。

被告胡**质证对该证据的真实性无异议，同时该证据可以证明被告胡**已经将涉案土地交付给原告使用，且约定只能用于养殖，原告擅自加盖养殖之外的房屋行为后果与被告胡**无关。同时合同明确注明涉案土地是石嘴**实验学校的土地，可以推知原告对涉案土地的性质是明知的。

被告张**质证对该证据不予认可，合同上没有张**的签字，双方之间不存在土地租赁关系。

证据二、收条一份，证明2014年4月20日原告付给被告胡**租金25000元，被告胡**给原告出具收条予以确认。

被告胡**质证对该证据的真实性无异议，被告胡**确认收到租金25000元。

被告张**质证对该证据不予认可，租金是被告胡**收取的，与被告张**无关。

证据三、房屋转让合同复印件一份、土地使用权证复印件一份、土地登记卡复印件一张，证明在1258号案件中，被告对房屋转让合同、土地使用权的三性不予认可，对原告证实该土地使用类型为教育用地、所有权为划拨的证明目的不予认可。受法院委托调取了土地登记卡，证实了涉案土地的使用类型为教育用地，所有权类型为划拨。原告与被告胡**签订的租赁合同改变了涉案土地的用途，违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的租赁协议属于无效合同。

被告胡**质证对该组证据真实性无异议，对证明目的有异议，在（2015）石大民初字第1258号案件中的质证意见与本案无关，且与本案没有任何冲突，可以证明原告明知土地性质以及不能违法建房的事实。该证据是向原告出租土地时被告交付给原告的。

被告张**质证对该组证据不予认可，土地租赁的事情与被告张**无关。

证据四、宁夏**中心（2015）29号价格复核裁定结论一份，证明原告所建养殖用房损失复核裁定价格损失为57700元。

被告胡**质证对该证据的真实性无异议，鉴定结论工程造价应当是57657.08元，该证据所反应的建房损失与被告胡**无关，其违章建房损失应当由原告自行承担。

被告张其连质证对该证据的质证意见同胡**一致。

证据五、价格评估收费收据一份，证明申请对涉案房屋进行鉴定的鉴定费用1300元由原告支付了。

被告胡**、张**质证对真实性无异议，但鉴定费用不应当由二被告支付。

证据六、录音光盘一份，证明张**收取8万元协调费，通过周**为原告张**及曾**、钞群发、王**协调在涉案土地上建筑养殖用房一事，其中原告支付了5000元的协调费。

被告胡**质证对该录音的三性及证明目的均不认可，与被告胡**无关。

被告张**质证对该证据真实性无异议，录音一分钟左右内容中原告说：“咱给他的钱”可知这个他并非是被告张**，张**并没有收取协调建房或其它费用，该证据不能反映出被告张**与原告之间的关系，从录音中可见被告张**是在曾**违章建筑被通知拆除以后才知道相关事宜，从录音的内容反映出录音的时间就是前述违章建筑要被拆除时发生的，并且反映出被告张**仅是介绍周**与钞群发、王**认识，周**之后是否收取财物以及财物如何支付，被告张**不清楚，该费用没有支付给被告张**。

证据七、（2015）石大民初字第1258号民事判决书一份，证明该民事判决书为生效判决，该判决所涉及的被告胡**与刘**所签订的合同与本案属同类合同，合同内容处承租人、租金不同外，其它内容完全相同，该生效判决判决此合同为无效合同，因此本案所涉及的租赁合同也应认定为无效合同。

被告胡**质证对该证据的真实性无异议，但与本案无关。

被告张其连质证同被告胡**质证意见一致。

本院查明

本院认证意见为，原告提交的证据一、证据二真实、合法，能够证实原告与被告胡**签订租赁合同，约定租赁期限为终身使用、租金为25000元、用途为用于养殖，签订合同后原告向被告胡**交付租金25000元的事实，本院予以确认。原告证据三相互印证，能够证实涉案土地的用途为教育，使用权类型为划拨。原告证据四、证据五真实合法，能够证实原告所建房屋损失经复核裁定价格为57700元，原告缴纳了鉴定费1300元。原告证据六、证据七与本案无关，本院不予采信。

被告胡**为反驳原告的诉讼主张提交的证据，原告、被告张**的质证意见及本院的认证意见：

证据、宁夏**中心（2015）29号文件一份（与原告提交的证据四一致），证明2015年11月9号宁夏**中心现场勘验时，原告所建房屋系砖混结构，外前墙贴瓷砖，内地面铺瓷砖，房屋用途明显不可能是养殖，违背了原、被告之间的约定，其擅自建房的损失应当有其自行承担。

原告质证对该证据的三性无异议，该证据是被告不认可石价（鉴）字（2015）42号价格鉴定结论所做的复核裁定结论。42号价格鉴定结论所附涉案房屋照片足以证实所建房屋是养殖用房，涉案房屋的格局结构完全符合养殖用房的要求，被告以涉案房屋外墙贴磁砖、地面贴磁砖认定涉案房屋不是养殖房屋的主张不能成立，外墙贴磁砖是为了便于消毒和美观，养殖房内地面铺磁砖是为了便于清理饲养物的粪便，因此被告胡**的举证目的是错误的。

被告张其连质证对该证据无异议。

本院认证意见为，被告胡**提交的证据真实、合法，但不能达到其证明目的。

被告张**为反驳原告的诉讼主张提交的证据，原告、被告胡**的质证意见及本院的认证意见：

证据、责令限期改正通知复印件一份，证明原告擅自建房一事经大武口区城市管理综合执法局责令限期拆除，其违法建房的事与被告张**无关。在此之后，被告张**才知道此事，并介绍其与案外人周**相识。之后原告是否向案外人周**支付协调建房费或其他费用，被告张**并不清楚。

原告质证对该证据的真实性无异议，被告称该证据是原告提供不符合事实，该证据是向裴振业所发出的改正通知，原告并不认识此人，也未见过该通知，亦未收到与该内容一致的通知。裴振业将涉案土地转租给本案的二被告，二被告对这一事实也予以认可，这份证据裴振业只可能送交给二被告不可能越过二被告送达原告。被告张**称该通知所列裴振业是涉案土地的实际使用权人。这足以证实该证据不是原告提交给被告的。被告胡**对其转租涉案土地给原告且约定用于养殖负有违反法律规定应承担相应的法律责任。被告张**举证时所述证据来源不属实，原告在房屋被拆后才得知裴振业为涉案土地实际使用人，才得到裴振业与他人所签订的房屋转让协议与土地使用权证的复印件。

被告胡**质证对该证据真实性无异议，原告违章建房时没有通知过被告胡**。

本院认证意见为，该证据仅能证实原告擅自建房一事经大武口区城市管理综合执法局责令限期拆除，并不能达到被告其他证明目的。

被告胡**、张**为反驳原告的诉讼主张提交的证据，原告的质证意见及本院的认证意见：

证据、视频光盘一份（证据来源：自行拍摄），证明涉案土地现场情况，可以反映出该土地为学校，其建筑、大门至今保留原样，原告对涉案土地性质是明知的；同时证明原告违章建筑铺设家用瓷砖，墙角边线也是按照家用样式贴有瓷砖，其建筑并非用于养殖，且违章建筑一事未通知过二被告。

原告质证对视频中所要反映的场景予以认可，但对二被告的证明目的不予认可，所反映场景不能证明原告对涉案土地的性质明知，因为场地是房屋屋后空地，在签订协议时被告明确说用于养殖，现在当庭被告称原告可以推知涉案土地是教育用地，那么按照这一逻辑推理就说明被告自知涉案土地是教育用地，那么在签订合同时约定原告只能将涉案土地用于养殖就是故意误导原告。该份证据不能对抗被告胡**与原告签订租赁协议时规定原告租赁的土地只能用于养殖的事实，不能否定其应该承担的改变土地用途的全部过错责任。

本院认证意见为，被告证据不能达到其证明目的。

本院根据原、被告的当庭陈述、答辩、举证、质证以及本院对证据的认证，确认以下事实：

2013年2月6日，原告与被告胡**签订《租赁合同》一份，约定被告胡**将石嘴山市民办育**学校土地出租给原告使用，租赁期限为终身使用，租金为半亩25000元，用途只能用于养殖。2014年4月2日原告向被告胡**支付租金25000元，被告胡**向原告出具收条一张。后原告在涉案土地上建造了房屋，因该房屋系擅自搭建，影响城市规划被执法部门强制拆除。

为此原告诉至法院，请求法院判如所请。

另查明：涉案土地坐落于大武口区110国道西，潮湖村，使用权人为石嘴山市民办育英实验中学，土地用途为教育，土地权属性质为国有土地使用权。

又查明，经本院委托，2015年11月9日宁夏**中心作出宁价（核）字（2015）29号关于对石价（鉴）发（2015）42号价格鉴定结论的复核裁定结论，原告所建房屋损失复核裁定价格为57700元。

本院认为

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中被告胡**与原告签订的《租赁合同》中约定的土地用途系养殖，而涉案土地的用途系教育用地，双方在租赁合同中约定的土地用途违反法律、法规的强制性规定，故该租赁合同无效，故对原告请求确认原、被告签订的《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持；基于无效合同取得的财产，应当予以返还，故原告请求被告胡**返还已支付的租金有事实及法律依据，本院予以支持，但原告主张租金为27000元无证据证实，根据原告证据认定租金数额为25000元。因本案《租赁合同》系原告与被告胡**签订，故原告要求被告张**返还租金的诉讼请求本院不予支持。原告改变土地的用途，在未经审批的情况下在涉案土地上擅自搭建房屋，导致房屋被拆除，基于违建导致的损失应由原告自行承担，故其请求判令被告返还经济损失、支付鉴定费的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。原告请求判令被告返还建房协调费5000元，该诉讼请求与本案租赁纠纷无关，本院不予处理。被告胡**抗辩主张原告对于合同无效具有过错，应当由原告支付占用期间的租金没有事实和法律依据，对该抗辩本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款及第四款、第十二条、第十三条、第二十六条第一款之规定判决如下：

裁判结果

一、原告曾**与被告胡**签订的《租赁合同》无效；

二、被告胡**于本判决生效后五日内向原告曾**返还租金25000元；

三、驳回原告曾**的其他诉讼请求。

如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2254元，减半收取1127元，由原告曾**负担840元，被告胡**负担287元。

鉴定费1300元，由原告曾**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月三日