五家渠青城兴牧养殖农民专业合作社与五家渠共青团农场青城大自然养殖农民专业合作社租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人五家渠共青团农场青城大自然养殖农民专业合作社（以下简称大自然合作社）因与被上诉人五家渠青城兴牧养殖农民专业合作社（以下简称兴牧合作社）租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2015）五垦法民二初字第00050号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大自然合作社的委托代理人郭**，被上诉人兴牧合作社的法定代表人周**及委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明，2014年4月25日，大自然合作社与兴牧合作社签订《六师共青团不干胶城兴牧小区养殖用地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《建设保证金协议》，双方约定，兴牧合作社将其位于第六师共青团农场七连的53亩土地，以租赁方式交由大自然合作社进行畜牧养殖，大自然合作社投资在该土地上建设养殖圈舍12栋，使用期限15年，每年每亩交租金500元，年合计租金26500元。大自然合作社自2015年起，逐年向兴牧合作社交纳租金，交纳的时间为当年1月1日。如未按期交付租金，出租方有权解除合同，并由违约方支付违约金100000元，赔偿因违约而造成的经济损失。合同签订后，大自然合作社向兴牧合作社交纳建设保证金360000元。2014年10月16日，大自然合作社因资金紧张，未能有效保障民工工资的发放，导致工程被迫停工。为此，大自然合作社向兴牧合作社借款，签订《关于向五家渠青城大自然合作社借支建筑保证金的协议》（以下简称《借支建筑保证金协议》），协议约定：大自然合作社向兴牧合作社借支300000元，用于解决农民工工资的发放问题，大自然合作社于一个月内归还该借款，如不能按期归还，愿将建设中的大自然合作社12栋圈舍，由兴牧合作社对其进行评估作价，拍卖偿还借款。兴牧合作社向大自然合作社按约定发放借款300000元。借款到期后，大自然合作社未能按期归还借款，也未按合同约定向兴牧合作社交付2015年度土地租金。兴牧合作社认为大自然合作社的行为已经严重违约，故诉至法院。

一审法院认定上述事实的证据有：双方签订的《租赁合同》、《建设保证金协议》、《借支建筑保证金的协议》、大自然合作社给兴牧合作社出具的借条及双方当事人陈述。

一审法院认为

一审法院认为，双方签订的《租赁合同》、《借支建筑保证金的协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是有效合同，受法律保护，当事人应全面履行合同义务。合同签订后，因大自然合作社未能按期履行交付土地租金及归还借款等义务，故兴牧合作社依据约定，要求解除双方签订的土地租赁合同，并要求其承担100000元违约金的主张，于法有据，予以支持。对于大自然合作社辩称其不存在违约，不应承担违约责任的理由，因其无证据证实，不予采信。遂依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条之规定判决：一、解除兴牧合作社与大自然合作社于2014年4月25日签订的《六师共青团农场青城兴牧小区养殖用地租赁合同》；二、大自然合作社于判决生效后十日内支付兴牧合作社违约金100000元。一审案件受理费1150元（已减半收取），邮寄送达费88.80元，合计1238.80元，由大自然合作社负担。

上诉人诉称

宣判后，原审被告大自然合作社不服一审判决，向本院提出上诉称，1、一审法院认定事实错误，致使判决错误。本案中涉及到《租赁合同》（及其附件《建设保证金协议》）、《借支建筑保证金协议》两份合同，两份合同虽有联系，但属于不同的法律关系，而被上诉人的一审诉求只是涉及到前者，而归还借款属于后一合同中上诉人的义务，故一审法院依据”被告未能按期履行支付土地租金及归还借款等义务”支持了被上诉人解除《租赁合同》的判决是错误的；2、上诉人并不构成根本违约。一审法院适用《合同法》第九十四条第四项属于适用法律错误。租赁合同签订后，上诉人积极履行合同，且已经履行了大部分的合同义务（前期向相关部门申请圈舍建设的相关手续、投入近600万元进行圈舍建设、缴纳36万元的建设保证金、向民工发放工资等），仅仅迟延四个月未支付2.65万元租金不构成根本违约。退一步讲，上诉人缴纳的36万元的建设保证金在借出30万元暂时解决民工工资发放问题的情况下，仍然还有6万元由被上诉人持有，其金额远远超过了欠付租金2.65万元，被上诉人并不存在实际的损失。故一审法院以未按期支付2.65万元租金是上诉人根本违约从而判决解除合同属于认定事实错误、判决结果错误；3、一审法院判决上诉人支付违约金10万元没有事实和法律依据。上诉人欠付的租金为2.65万元，欠付租金给被上诉人造成的损失也是微乎其微，违约金10万元超过欠付租金近四倍，故一审法院对违约金的支持违反了《合同法》第一百一十四条的规定，属于《合同法》司法解释二第二十九条”过分高于造成损失”的情形，有违公平原则；4、一审法院对合同解除后上诉人的损失不加认定，判决显失公平。根据《合同法》第九十七条的规定，一审法院判决解除合同，却不处理合同解除后上诉人的损失，不符合法律的诉讼经济原则。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果显失公平，请求二审法院依法撤销一审判决或者改判。

被上诉人辩称

被上诉人兴牧合作社辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，在一审中被上诉人提出的诉讼请求是解除合同和支付违约金，在双方签订的《租赁合同》中已经明确约定，一方违约，另一方有权解除合同并支付对方违约金。故上诉人未支付租金，被上诉人有权解除合同；对于违约金的问题，是双方签订合同时协商确定的，上诉人现在主张违约金过高不合理。

双方当事人对一审认定的基本事实均无异议，亦未在二审期间提交新证据。

本院查明

本院查明的基本事实与一审法院认定的基本事实一致。

本院认为

本院认为，当事人之间订立合同应当遵循诚实信用原则。自觉按照市场制度中平等、互惠原则行使权利、承担义务。本案中，双方当事人平等自愿签订了《租赁合同》及《借支建筑保证金的协议》，虽然内容合法有效，受法律保护，但大自然合作社在履行租赁合同中无后续资金支持，导致拖欠工程款及农民工工资。继而又向兴牧合作社借款，使一个中长期的养殖用地租赁合同无法继续履行。大自然合作社的上述行为，使该合同履行产生根本困难，双方订立合同目的落空，继续履行已无法实现，况且，双方签订的《租赁合同》第三项第4条已明确约定”乙方（大自然合作社）未按照合同规定期限支付租金，甲方（兴牧合作社）可解除合同，并有权要求违约金”。因此，兴牧合作社要求解除租赁合同的理由成立，本院予以支持。对上诉人大自然合作社称《租赁合同》与《建筑保证金协议书》虽有一定关联，但属两种不同法律关系，不应判决解除租赁合同的理由不予采信。上诉人大自然合作社称原审违反合同法及司法解释的规定，有违公平原则，判令支付100000元违约金，过分高于造成的损失，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行，当事人的过错程度以及预期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，大自然合作社先期交付了36万元保证金，之后因拖欠工程款，又向兴牧合作社借支了30万元，实际尚剩6万元保证金在兴牧合作社。纵观双方订立的租赁合同，租赁期限15年，全部租金为37.1万元。虽然违约条款约定”违约方向守约方支付违约金10万元，并赔偿给对方造成的经济损失。”但在实际履行中，守约方兴牧合作社收益为每年26500元。履行届满后全部租金为37.1万元，按照最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条第二款之规定：”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。按照上述规定，上诉人大自然合作社对此部份上诉理由亦不能成立。因合同终止后，兴牧合作社应得收益是37.1万元，按30%计算应为111300元。大自然合作社将其当年应交租赁费26500元作为租赁合同的全部预期利益显然属于认知错误，应予以纠正。因此，原审判决大自然合作社应付兴牧合作社10万元违约金既有事实根据又有法律依据，本院予以支持。

综上，原审认定事实清楚，使用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由五家渠共青团农场大自然养殖农民专业合作社负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十九日