原告某公司与被告杨*房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告某公司与被告杨*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月5日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员李**于2014年1月20日、2014年10月15日、2015年9月11日三次公开开庭进行了审理。原告某公司的委托代理人白*、被告杨*及其委托代理人李*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某公司诉（辩）称：2012年5月26日，原、被告双方签订租赁合同约定：原告公司将位于榆林市沙河口市场内A座一层JA-1D-011号商铺一间租赁于被告杨*开办展鹏陶瓷经营活动，租赁期限1年，即从2012年6月1日起至2013年5月31日止。租金为147165元，管理费3567元。合同到期后，被告杨*提出继续租赁要求。双方因此根据实际经营状况对年租金调整为89191元，管理费为3568元，租赁期限从2013年7月7日起至2014年7月6日止。同时，双方还约定年租金及管理费从起租日开始计算。在原告向被告发出交费和续签合同通知后，被告在2013年8月22日只缴纳了20000元，下欠租金及管理费72759元，经原告多次催收未果。为此，提起诉讼，请求判令：1、解除双方租赁关系，依法判决被告立即腾交商铺。2、被告立即支付拖欠原告的租赁费、管理费72759元。3、判令被告承担本案诉讼费用。对于被告的反诉，原告认为：被告未按期缴纳房租费及管理费，已构成了违约。锁门行为只是为督促被告尽快缴费。在采取锁门后的第三天，原告通知被告开门营业，但被告未继续经营，故依法应驳回被告的反诉请求。

原告某公司向法庭提交了下列证据：

第一组：租赁合同一份，用以证明原、被告双方存在租赁合同关系的事实。

第二组：催款通知四份，用以证明原告四次向被告书面通知，要求交清所欠的租金并签订租赁合同，逾期不交将视为商户自动放弃经营权，市场将采取断电、关门相关措施的事实。

第三组：收款收据一支，用以证明被告杨*于2013年8月22日预交房租20000元的事实。

第四组：展鹏陶瓷2013年度收费明细一份，用以证明被告应当向原告交纳费用的事实。

被告杨*辩（诉）称：原告诉称欠租金、管理费72759元是事实。但被告在2013年8月22日向市场缴纳了20000元，其余欠费被告准备在继续经营并按市场要求分期、分批缴纳的情况下，市场管理人员于2013年10月21日强行将被告正常营业的门市锁门。双方在协商后，未能达成一致意见。现原告要求解除双方的租赁关系，但原告因锁门给被告造成的营业、装修损失应当由原告承担。故提起反诉，请求：依法判令反诉被告某公司赔偿反诉原告杨*的经济损失人民币487387.03元，并承担本案反诉费用4300元。

被告杨*向法庭提交了下列证据：

第一组：收款收据一支，用以证明被告向原告缴纳租金的事实。

第二组：收款收据五支，用以证明原告所管理的市场内部其他租赁户也并非一次性交纳的事实。

第三组：录音材料一份，用以证明沙河口市场内经营鱼缸门市的苗*也未一次性交纳房租，原告未采取锁门措施的事实。

第四组：销售清单六本，用以证明原告经营展鹏陶瓷营业状况的事实。

经庭审举证、质证，被告对原告提交第一组证据的真实性、证明目的均无异议。认为：原告提交的合同已经履行完毕，且合同中未明确约定租赁费要一次性交清。对第二组证据的真实性、证明目的均有异议。认为：催款单属于原告单方行为。原告2013年10月20日的通知中，告知被告在2013年11月8日交清租金，但原告于2013年10月21日在未通知被告的情况下，将营业员赶出门市后强行锁门。对第三组证据的真实性无异议，证明目的有异议。认为：该证据还能够证明原告并非要求租赁户一次性交纳租赁费的事实。对第四组证据的真实性、证明目的均有异议。认为：属于原告内部的账务记载，不符合证据的形式要件，但内容中应当交纳的项目、数额与实际相符。

原告对被告提交第一组证据的真实性、证明目的均无异议。对第二、三组证据有异议。认为，均与本案没有关系，不予质证。对第四组证据的真实性、证明目的均有异议。认为：销售清单不能作为赔偿的依据。

本院对原、被告提交的证据作如下认定：原告提交的第一组证据，被告对其真实性、证明目的均无异议。经审查，该证据能够证明原、被告之间签订房屋租赁合同以及双方对各自的权利义务进行约定和被告缴纳部分租金的事实，与本案具有关联性，依法予以认定。原告提交的第二组证据，被告只对2013年9月20日的通知予以认可。经审查，该证据仅能证明原告向被告催费的事实，与本案具有关联性，依法予以认定。原告提交的第三组证据，被告对真实性无异议，对证明目的有异议。经审查，该证据能够证明被告已经向原告缴纳租金20000元的事实，与本案具有关联性，依法予以认定。原告提交的第四组证据，被告对真实性、证明目的有异议。经审查，该证据虽为被告公司单方作出，但能够证明被告应当缴纳费用具体数额的事实，与本案具有关联性，依法予以认定。被告提交的第一组证据，原告对真实性、证明目的均无异议。经审查，该证据能够证明双方存在租赁关系的事实，与本案具有关联性，依法予以认定。被告提交的第二、三组证据，原告均有异议。经审查，该证据能够证明原告并非一次性收取租赁户租赁费的事实，与本案具有关联性，依法予以认定。被告提交的第四组证据，原告对真实性、证明目的均有异议。经审查，该证据属被告单方记载的营业情况，并不能够作为赔偿依据，依法不予认定。

审理中，被告杨*提出反诉并要求对其营业损失及装修损失进行鉴定。本院依法通过榆林市**法技术室委托陕西榆林**责任公司对被告的损失进行评估。该公司于2014年8月21日作出榆方评报字（2014）第329号《资产评估报告书》。原告对评估报告书的真实性无异议，证明目的有异议。认为：1、销售统计表是单一的证据，不具有真实性，应当有销售发票、纳税凭证以及进货税票进行佐证，评估的结论是营业额，不是纯利润，不应当作为被告损失的赔偿依据；2、现场的勘验图，没有勘验人和见证人的签名，不能作为合法的评估依据。被告对资产评估报告书的真实性、证明目的均无异议。经审查，该报告书属于具有鉴定资质部门作出，真实可信，但对于评估结论中营业额部分过于笼统，未对营业的纯利润作出评估，故依法对装修费用部分的评估，依法予以认定。为此，本院要求陕西榆林**责任公司对被告杨*的营业纯利润补充评估。2015年8月17日，陕西榆林**责任公司作出榆方评报字（2015）第264号《资产评估报告书》，对被告杨*因锁门停业期间的纯利润进行了评估。原告对补充评估报告书的真实性无异议，证明目的有异议。认为：评估单位所依据的销货清单未经原告核对，且评估时应当要求被告提交进货清单和付款、纳税凭证进行佐证。被告对评估报告书的真实性及证明目的均无异议。经审查，该补充评估报告书的委托程序合法，结论真实可信，与本案具有关联性，依法予以认定。

本院根据原、被告的陈述、答辩、举证、质证及本院认证，查明以下事实：

2012年5月26日，原、被告双方签订租赁合同。合同约定：原告将位于榆林市沙河口市场内A座一层JA-1D-011号商铺一间租赁于被告杨*开办展鹏陶瓷经营活动，租赁期限1年，即从2012年6月1日起至2013年5月31日止。租金为147165元，管理费3567元。合同签订后，被告杨*对所租赁的门市进行了装修。到期后，被告杨*提出继续租赁要求。双方虽未再签订书面合同，但根据实际经营状况将年租金调整为89191元，管理费为3568元。租赁期间延续，即从2013年7月7日起至2014年7月6日止。同时，双方还约定年租金及管理费从起租日开始计算。原告根据约定向被告发出缴费和续签合同通知后，被告于2013年8月22日向原告缴纳了20000元。下欠租金及管理费72759元，经原告多次催收未果。2013年10月21日，原告将被告营业的门市上锁。为此，原告涉诉到院，提出前述之请求。2014年3月24日，本院书面告知被告杨*，原告现同意其继续开门营业，故被告对未到期的门市可以继续经营，如不开门经营，对扩大的损失将由被告自行承担。2014年10月20日，在本院做工作之下，被告腾交了租赁物。审理中，被告杨*依法提起反诉，请求：依法判令反诉被告某公司赔偿反诉原告杨*的经济损失人民币487387.03元，并承担本案反诉费用4300元。同时申请对其经营的展鹏陶瓷门市在原告锁门期间的营业损失和装修损失进行鉴定。本院依法通过榆林市**法技术室委托陕西榆林**责任公司于2014年8月21日作出的榆方评报字（2014）第329号《资产评估报告书》结论为：1、展鹏陶瓷商铺2013年10月21日起至2014年3月24日期间营业额损失为贰拾叁万玖仟壹佰叁拾捌元陆角叁分（￥239138.63）。2、展鹏陶瓷商铺装修费用评估价值为贰拾叁万陆仟贰佰肆拾捌元肆角整（￥236248.40）。因该评估中营业损失数额笼统，故本院要求陕西榆林**责任公司对被告的营业纯利润进行补充评估。2015年8月17日，陕西榆林**责任公司作出的榆方评报字（2015）第264号《资产评估报告书》结论为：展鹏陶瓷商铺2013年10月21日起至2014年3月24日期间营业利润评估价值为柒万壹仟柒佰肆拾壹元伍**分（￥71741.59）。反诉原告杨*为此支出鉴定费12000元。

本院认为

本院认为：原、被告双方签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。为此，双方均应按约履行。但是租赁合同于2014年7月6日自然到期，且2014年10月20日，在本院主持下，被告腾交了租赁物。所以对于解除租赁合同之请求，本院不再处理。既然是有效合同，双方在合同履行期间均应按约履行，然而被告在使用租赁物营业的同时，并未按约足额支付租赁费，显系违约，依法应承担违约责任，所以原告要求被告支付拖欠的租赁费、管理费之请求，依法予以支持。原告在被告违约不支付租赁费、管理费的情况下，本应依法行使自己的权利，但其并未依法主张，而是擅自锁门，因此给被告造成的损失应承担60%主要赔偿责任。被告在该合同履行过程中负有先履行义务，亦应承担40%的责任，所以被告反诉要求原告赔偿营业损失、装修损失之请求，依法按过错程度予以支持。被告的装修费用评估为236248.40元，该装修的使用年限本为装修之日至合同到期之日。所以原告应以此一天的费用计算锁门期间损失结合过错程度赔偿被告损失。被告的损失为：营业额损失43044.9元（鉴定数额71741.59元60%），门市装修损失54960元（鉴定数额236248.40元766天297天60%）。被告反诉要求赔偿2014年3月24日至合同期满即2014年7月6日之间损失之请求，因2014年3月24日本院已告知被告开门营业，否则擅自扩大的损失自负，故其理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、二百六十三条，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后，由被告杨*一次性支付拖欠原告房屋租赁、管理费人民币72759元。

二、本判决生效后，由原告（反诉被告）某公司赔偿被告（反诉原告）杨*营业、装修损失人民币98004.9元。

三、驳回反诉原告杨*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费960元，由被告杨*负担。反诉受理费4300元，由被告（反诉原告）杨*负担1720元，原告（反诉被告）某公司负担2580元。鉴定费12000元，原告（反诉被告）某公司负担7200元，被告（反诉原告）杨*负担4800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于榆林**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十六日