原告施建辉诉被告区国土分局不履行法定职责一案的行政判决书

审理经过

原告施**诉被告区国土分局不履行法定职责一案，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月30日公开开庭进行了审理。原告施**、被告区国土分局的委托代理人倪**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告施**于2009年3月9日与南京山**限公司（以下简称山水房产公司）签订《华门花园商品房预售合同》，购买位于南京市江宁开发区将军大道58号华门花园岭秀苑31幢101室的房屋，并于2012年2月17日取得该房屋的房屋所有权证。后原告前往被告处办理涉案房屋的土地使用证，但被告以原告房屋所在土地因山水房产公司存在变更原出让时用地条件，超容积率建设未补交土地出让金的行为为由，拒绝为原告办理涉案房屋的土地使用证。原告认为被告不给其房屋办理土地使用证的行为侵犯了其合法权益，故向本院提起行政诉讼，要求判令被告颁发涉案房屋的国有土地使用证。

被告区国土分局向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据：1、《国有土地使用权出让合同》1份，证明2002年4月29日，被告与山**公司签订《国有土地使用权出让合同》，合同中对建筑容积率的约定是0.46，出让土地面积为234745.74平方米，用途为住宅用地。2、《南京**规划局建设项目规划设计方案审定通知书》1份，证明2006年1月26日，南京**规划局对山**公司“华门花园”建设项目规划控制要素核准，该项目的总用地面积为234700平方米，建筑容积率为0.589。3、《告知函》1份，证明被告于2009年3月18日告知山**公司涉案宗地规划总平容积率0.589，超出国有土地出让合同约定的容积率（0.46），须补办相关手续，暂不予以查验证。4、《南京**规划局建设工程规划设计要点（补办）》1份，证明2009年11月7日，南京**规划局确定山**公司建设项目“华门花园”的总用地面积为234700平方米，其中住宅126513平方米、商业4300平方米、会所2585平方米、幼儿园1696平方米、建筑容积率为≤0.576。5、国土资厅函（2010）862号《国土资源部办公厅关于经营性用地变更容积率等规划设计条件后处置办法有关问题的复函》1份，证明对于经批准调整容积率等规划设计条件的，应当依法按照变更时容积率条件下的土地市场价格与变更前容积率条件下的土地市场价格的差额补缴土地出让价款。6、苏国土资发（2010）303号《关于经营性用地变更容积率等规划设计条件处置意见的通知》1份，证明对出让合同专项清理和房地产用地专项整治工作开展前出让的国有建设用地的使用权，在出让后因政府依法调整城市规划变更容积率等规划设计条件的，有关市县国土资源管理部门应在收到城市规划主管部门依法变更容积率等规划设计条件的抄告并备案后，区别下列情形予以处置。在出让合同约定的动工开发日期后变更容积率等规划设计条件的，应当按照容积率等规划设计条件变更批准日的市场低价水平重新评估并核算土地出让金，补缴出让金应在出让补充合同签订后3个月内缴清。7、《南京市城市规划条例实施细则》1份，证明根据该实施细则第四章第二十四条第二款的规定，山**公司根据规划对原出让合同中的用地条件、容积率有变更事实，需经被告审批后变更。8、宁国土资（2006）420号《改变原用地条件补交土地出让金实施细则》1份，证明超出出让合同约定容积率的，按前后容积率条件下的净地地价差额补缴土地出让金。9、《南京市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定》1份，证明根据该规定第十一条，涉及补缴出让金的，土地使用权人或者受让方凭审批文件到国土部门补缴土地出让金，签订土地出让合同补充协议。10、《改变土地使用条件案件协调确认单》1份，证明2010年2月5日，山**公司对需要补缴的土地出让金的估算地价为8493.085万元没有提出异议。11、《土地出让合同补充协议》1份，证明根据该补充协议，受让人应在该协议生效之日起90日内一次性付清出让金8493.085万元。12、《关于山水华门花园土地出让金缓缴的请示》1份，证明2010年7月6日，山**公司向江宁区人民政府申请缓缴土地出让金8493.085万元，并申请以相关资产作为抵押。13、《关于“山水华门花园”缓缴土地出让金的还款计划》1份，证明2010年8月17日，山**公司因企业资金困难，向江宁区人民政府和被告申请缓缴土地出让金，同时以“山水华门花园”商业房进行抵押。14、江宁国土资（2011）190号《关于尽快缴纳土地出让金及利息的函》1份，证明被告责令山**公司尽快缴纳土地出让金及利息的函，山**公司已于2011年5月30日收到。15、江宁国土资（2013）156号《关于尽快缴纳土地出让金、利息及违约金的函》1份，证明被告责令山**公司尽快缴纳土地出让金、利息及违约金的函，山**公司已于2013年5月13日收到。16、江宁国土资（2013）279号《关于责令缴纳土地出让金的通知书》1份，证明被告责令山**公司缴纳土地出让金的通知，山**公司已于2013年9月3日收到。17、《申请执行书》1份，证明2013年9月24日被告向南京市江宁区人民法院申请强制执行，请求强制执行山**公司欠缴的土地出让金、利息及违约金。被告区国土分局向本院提供的作出具体行政行为的法律依据：《土地登记办法》第二章第十八条第（二）项、第（三）项之规定。证明被告之所以不为原告办理土地使用证，是因为山**公司未足额缴纳土地出让金，因此被告不能为山**公司办理土地分割手续，原告应当向山**公司主张自己的权利。

原告诉称

原告施**诉称，其于2009年3月9日与山**公司签订《华门花园商品房预售合同》，购买位于南京市江宁开发区将军大道58号华门花园岭秀苑31幢101室的房屋，并于2012年2月17日取得该房屋的房屋所有权证。后其多次前往被告处办理涉案房屋的土地使用证，但被告以涉案房屋所在土地因山**公司存在变更原出让时用地条件，超容积率建设未补交土地出让金的行为为由，拒绝为其办理涉案房屋的土地使用权证。其认为被告不给涉案房屋办理土地使用权证的行为侵犯了其合法权益，故向本院提起行政诉讼，请求法院判令被告为涉案房屋颁发国有土地使用证。原告向本院提交如下证据：1、山水公司的《国有土地使用证》复印件1份。2、《房屋所有权证》1份，落款章是南京市人民政府。3、《南京市商品房预售合同》1份。以上3份证据证明原告符合《土地登记办法》第四十条的规定，被告应当给其办理土地使用证。4、《建设工程规划许可证》复印件1份，证明山水公司的容积率是合法变更而不是违规的行为，且证明涉案房屋所在地在规划许可证范围内。另颁证时间是2007年10月24日，证明被告在此之前就已经知道了涉案土地性质的变化。5、《商品房预售许可证》复印件1份，证明涉案房屋就在预售许可证项下。另颁发时间是2011年8月8日，即被告是在知道涉案土地容积率的事情之后才颁发的。6、被告为其他业主颁发的土地证复印件1份，证明被告随意行政。7、被告为山**公司银行贷款进行土地分割登记复印件1份，证明被告如认为山**公司欠缴土地出让金，就不应该为其办理分割登记，但涉案房屋所在土地就在该项下已经被分割登记多次。8、《关于山水华门花园土地出让金缓缴的请示》复印件1份，证明山水房产华**司是同意抵押但是一直未办理抵押，被告做事很随意。原告施**向本院提供的作出具体行政行为的法律依据：《土地登记办法》第四十条。

被告辩称

被告区国土分局辩称，1、原告购买的商品房项下的土地因开发商存在突破土地出让合同约定的用地条件的违规行为正在处理，导致无法办理土地分割登记手续。2、山水房产公司未依法足额补缴土地出让金，故其无法办理土地分割登记手续。3、其已于2013年向南京市江宁区人民法院申请行政强制执行，不存在行政不作为。4、山水房产公司在明知项目超容积率建设问题的情况下，未及时补交相关用地手续，并隐瞒事实欺诈销售，导致原告不能办理土地分割登记，原告应向山水房产公司主张权利。综上，其尚不具备为原告办理土地登记的条件，原告的诉讼请求没有依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经庭审质证，本院对以上证据作如下确认：被告所举证据1—17，原告对其真实性、合法性均无异议，但认为该组证据与本案无关联性。原告提出被告如果认为山水房产公司有未足额缴纳土地出让金行为，应当对山水房**司提起民事诉讼，而不应当不给予购房者颁发土地使用证。另该组证据并不能证明被告所述的山水房产公司存在土地违规行为的证明目的。原告对被告所举法律依据有异议，认为被告适用法律条文错误，本案应当适用《土地登记办法》第四十条的规定。原告所举证据1—5、7，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。原告所举证据6、8，被告对其真实性无法确认。本院认为，被告所举证据1—17，来源合法、内容与其它证据相印证，且原告对其真实性、合法性均无异议，但该组证据与待证事实无关联性，故本院不予采信。原告所举证据6、8，被告对其真实性无法确认，且原告也无原件予以核对，该组证据与本案待证事实无关联性，故本院不予采信。

本院查明

经审理查明，原告施**于2009年3月9日与山**公司签订《华门花园商品房预售合同》，购买位于南京市江宁开发区将军大道58号华门花园岭秀苑31幢101室的房屋，并于2012年2月17日取得该房屋的房屋所有权证。后原告前往被告处办理涉案房屋的土地使用证，但被告以原告房屋所在土地因山**公司存在变更原出让时用地条件，超容积率建设但未补交土地出让金的行为为由，拒绝为原告办理涉案房屋的土地使用证。原告认为被告不给其房屋办理土地使用证的行为侵犯了其合法权益，故向本院提起行政诉讼，请求法院判令被告颁发涉案房屋的国有土地使用证。

另查明，庭审中双方对原告向被告申请办理过涉案房屋的国有土地使用证，但被告拒绝为其办理的事实均无异议。

另查明，被告区国土分局已为涉案房屋的开发商山水房产公司颁发了《国有土地使用证》。

本院认为

本院认为，被告区国土分局作为国土资源部门，负责其辖区内的土地使用权的申请登记等工作。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十二条之规定：“人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。地方性法规适用于本行政区域内发生的行政案件。”及第五十三条之规定：“人民法院审理行政案件，参照**务院部、委根据法律和**务院的行政法规、决定、命令制定、发布的规章以及省、自治区、直辖市和省、自治区的人民政府所在地的市和经**务院批准的较大的市的人民政府根据法律和**务院的行政法规制定、发布的规章。”本案中原告在与山水房产公司签订了《华门花园商品房预售合同》并取得了涉案房屋的房屋所有权证后，向被告申请就涉案房屋颁发国有土地使用证。被告抗辩山水房产公司未足额缴纳土地出让金，因此不能为山水房产公司办理土地分割手续，故不能为原告办理涉案房屋的国有土地使用证，原告应当向山水房产公司主张自己的权利的理由，并无法律依据，故被告不予对原告的涉案房屋颁发国有土地使用证的行为，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（三）项之规定，判决如下：

裁判结果

责令被告南京市**宁分局在本判决发生法律效力后30日内履行为原告施**购买的位于南京市江宁开发区将军大道58号华门花园岭秀苑31幢101室的房屋办理国有土地使用证的法定职责。

本案应收案件受理费50元，由被告南**江宁分局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京**民法院。同时应向南京**民法院预交上诉案件受理费50元。南京**民法院开户行：农行**楼支行，帐号：10105901040001276。

裁判日期

二〇一四年十月十三日