谢*与海门市人民政府行政登记一审行政判决书

审理经过

原告谢*不服被告海门市人民政府房屋行政登记，于2014年6月10日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理，并于6月11日向被告海门市人民政府送达了起诉状副本及应诉通知书。因谢**、谢*与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知谢**、谢*作为第三人参加诉讼。本院适用简易程序，于2014年8月19日公开开庭审理了本案。原告谢*及其委托代理人高永新，被告海门市人民政府的委托代理人杨*、黄**，第三人谢**的委托代理人张**、第三人谢*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

1998年7月，被告海门市人民政府向第三人谢**颁发海政房字第××号《村镇房屋所有权证》，将位于海门市包场镇兴无村5组面积为29.6平方米的房屋登记在第三人谢**名下。

原告诉称

原告谢*诉称，上述房屋与登记在原告谢*以及第三人谢*名下的房屋均是在1995年以父亲谢**为户主，包括原告谢*一家三口在内的全家十人共同申请所建。被告海门市人民政府在无房屋分割协议等手续的情况下擅自对原告谢*及第三人谢**、谢*等共同共有的房屋产权进行分割登记，严重侵犯了原告的合法权益。审查人、查勘人邱**不是村镇干部，且由其一人查勘，程序违法。故请求撤销海政房字第××号《村镇房屋所有权证》。

原告谢*向本院提供了以下证据材料：

1.原告谢*的居民身份证复印件，证明原告谢*的身份信息。

2.村镇房屋所有权证存根，证明被诉具体行政行为存在。

3.海门市包场乡（镇）居民建房用地审批表、海门**地管理所《关于居民建房用地的批复》，证明原告谢*与第三人谢**、谢*共同申请建房的事实。

4.海门市村镇房屋四至墙界申报表，证明被诉登记行为违法。

被告辩称

被告海门市人民政府辩称：1.被告海门市人民政府根据《城市房地产权属登记管理办法》的规定，对全市农村房屋开展总登记工作，由各村包干负责房屋面积清丈，上门收集建房资料并登记，报所在政府发证办审核同意后由各村组张榜公示，无异议后填写《村镇房屋所有权证》，最后分批分期报送至海门市发证办（临时机构）盖章发证，被诉登记行为合法、合理。2.登记在第三人谢**名下的一间平房已被原告谢*拆除，根据《房屋登记办法》第三十八条、第三十九条之规定，产权人应申请房屋所有权注销登记，而非撤销登记。

6月20日，被告海门市人民政府向本院提供了以下证据材料及依据：

一、证据材料

1.海门县村镇私有房产所有权登记申请书、海门县村镇房屋四至墙界申报表、海门县村镇房屋产权现场登记查勘图，证明被诉房屋登记行为合法。

2.海门市包场镇居民建房用地审批表、《关于居民建房用地的批复》，证明被诉房屋建房审批情况。

3.第三人谢**书写的关于房产及宅基地的情况说明，证明涉案房屋由第三人谢**所建。

4.海政房字第××号村镇房屋所有权证存根，证明被告海门市人民政府作出被诉具体行政行为。

二、法律依据

《城市房屋权属登记管理办法》

第三人谢**述称，第三人谢**共建造6间平房，大儿子谢*造楼房时拆掉2间，小儿子谢*拆掉3间。对被告海门市人民政府将1间登记在第三人谢**名下没有意见。

第三人谢敏述称，涉案的1间平房是父亲谢**建造，被告海门市人民政府颁证合法。

第三人谢**、谢*未向本院提供证据材料。

2014年7月29日，本院依职权向证人顾*、方*、何**调查有关1998年被告海门市人民政府组织对农村房屋权属统一登记的实施情况。

原告谢*对被告海门市人民政府所举证据1、2的真实性不持异议，但认为海门县村镇房屋四至墙界申报表制作人不是村干部，无权制作该表格，且由其一人制作，不合法；认为海门县村镇房屋产权现场登记查勘图中无复核人签字。第三人谢**、谢*对被告海门市人民政府所举证据未提异议；认为证据3是被告海门市人民政府作出被诉登记行为之后收集的材料，不具有证明力。对原告谢*所举证据，被告海门市人民政府、第三人谢**、谢*均未提异议。

结合各方当事人的质证意见，根据证据采信规则，本院对证据作如下认证：对各方当事人均不持异议的证据效力予以认定。被告海门市人民政府所举证据1是被告在对农村房屋查勘、登记过程中形成的材料，反映了登记过程，具有证明力，本院对证据1的证明效力予以认定。证据3是被告海门市人民政府作出登记行为后针对原告谢*提出的异议而收集的材料，根据《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，对证据3的证明效力予以认定。各方当事人对本院依法收集的证人证言的证明效力未提异议。

根据各方当事人的陈述及对上述证据材料的效力认定，本院确认以下事实：

1984年，第三人谢**建造平房6间。1995年第三人谢**以户主名义申请建房，申请建房人包括谢**夫妻二人以及大儿子谢*一家三口、二儿子谢*一家三口、大女儿谢*、二女儿谢**。1995年9月19日，海门市人民政府批准同意第三人谢**户保留原住房5间，拆除1间，新建三层楼房1幢。建造楼房过程中批准保留的5间住房中的1间被第三人谢*自行拆除。1998年，被告海门市人民政府开展全市农村房屋总登记工作，将面积为29.6平方米的1间平房登记在第三人谢**名下，被告海门市人民政府向第三人谢**颁发了海政房字第××号村镇房屋所有权证。同时，被告海门市人民政府将2间共计面积为58.1平方米的平房登记在原告谢*名下，另将楼房1幢登记在第三人谢*名下，分别向原告谢*、第三人谢*颁发了海政房字第××号、第××号村镇房屋所有权证。登记在原告谢*、第三人谢**名下的3间平房已被拆除。现有1间平房未作权属登记。

本院查明

另查明，2010年12月17日，海门市人民法院对谢**、张*英诉谢*、谢*赡养纠纷一案作出判决，判决认定谢**、张*英长期居住在谢*家里。同时该判决载明谢*自认谢**的房屋已被谢*拆除，并提出谢**、张*英对宅基地分配不公的辩解。

2012年2月13日，原告谢*从海**地产交易登记中心调取了涉案村镇房屋所有权证及相关材料。原告谢*向海**民法院提起行政诉讼，2013年8月26日，海**民法院告知原告谢*该案由本院管辖。后原告谢*向本院起诉要求撤销被诉村镇房屋所有权证。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点主要在于，一是原告谢*提起诉讼有无超过法定起诉期限；二是被诉房屋登记行为是否合法。

关于原告谢*提起诉讼有无超过法定起诉期限的问题。判断原告谢*有无超过法定起诉期限，需要审查以下两点：一是原告谢*是否在1998年即已知道或者应当知道被告海门市人民政府向第三人谢**颁发所有权证。二是能否以2010年原告谢*在与第三人谢**、谢*的赡养纠纷中称“宅基地分配不公”作为认定原告谢*知道被告海门市人民政府将部分房屋登记在第三人谢**名下的依据。被告海门市人民政府及第三人谢**、谢*提出，在颁发所有权证前被告海门市人民政府对登记内容进行了张榜公示，原告谢*应当知道涉案房屋登记在第三人谢**名下。本院认为，1997年**设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《办法》）适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记，城市规划区外的国有土地范围内的房屋权属登记参照执行，而对于农村集体土地上房屋权属登记，当时并无相关法律规定予以规范，因此对于登记公示程序也无具体规定。而被告海门市人民政府也未提供证据证明涉案房屋登记公示的具体时间、地点、内容。因此，即使被告海门市人民政府在房屋登记之前采取了公示程序，也不能以此认定原告谢*在1998年即已经知道被告海门市人民政府向第三人谢**颁发涉案房屋所有权证的具体内容。虽然原告谢*与第三人谢**、谢*的纠纷由来已久，且在2010年三人之间赡养纠纷中原告谢*提出宅基地分配不公。但本院认为，尽管农村房屋的建造与宅基地的使用有密切关联，也不能当然的由原告谢*认为宅基地分配不公而推断出原告谢*已经知道被告海门市人民政府将讼争房屋分割登记在第三人谢**名下的具体登记行为。故2010年的赡养纠纷中的相关事实不能作为原告谢*知道或者应当知道被诉具体行政行为的事实依据。根据《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十二条的规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。故本院认为，原告谢*提起诉讼未超过起诉期限。

关于被诉房屋登记行为是否合法的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。但该法以及《办法》仅适用于国有土地范围内的房屋权属登记，而对农村集体土地上的房屋权属登记未予涉及，直至2001年**设部对1997年制定的《办法》作出修改时才规定《办法》适用范围外的房屋权属登记参照该办法执行，至此对于农村集体土地上的房屋权属登记才有了明确的法律依据。但无论对于国有土地上的房屋，还是农村集体土地上的房屋，通过房屋权属登记，确认房屋产权归属对加强房产管理、明晰房屋产权、保护公民、法人或者其他组织合法财产都具有积极意义。故本院认为，被告海门市人民政府在1998年对农村房屋实行登记，颁发所有权证书的行为是属于履行政府行政职能的正当行为。

被诉房屋登记行为的合法性审查还应包括针对特定房屋的权属登记是否做到事实依据充分，程序合法。

房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致是房屋权属登记的基本原则。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中原告谢*及第三人谢**、谢*等人在1995年申请建房时为一户，因此，根据以上法律规定，该户建房时由谢**为户主，以包括原告一家三口等在内的十人为一户共同申请。经审批，谢**户获得5间平房及1幢楼房的宅基地使用权。也就是说，该五间平房及1幢楼房占用范围内的土地使用权权利主体为谢**户申请建房时的十名家庭成员。根据房地一体的基本原则，5间平房及1幢楼房应当属于该家庭共同所有。

但是，并非因为上述房屋属于家庭共有，被告海门市人民政府将以上家庭共有房屋分割登记在家庭成员谢**、谢*、谢*名下的行为就一定构成违法而应予撤销。虽然涉案房产建在家庭成员共同申请而获取的一整块宅基地上，具有整体性，属家庭共有，但如果在家庭成员内部具有可分性，而将共有房产分别登记在各家庭成员名下的登记行为并不必然违法。被告海门市人民政府虽未能提供房产分割协议等作为涉案房产分割登记的书面证据材料，但认为当时是在当事人均无异议的情况下才予以登记的。基于以下几点理由，本院认为对于被告海门市人民政府在作出涉案房屋登记时关于原告谢*及第三人谢**、谢*对家庭共有房屋分割无异议的判断应予尊重。

第一，房屋所有权的取得既依赖房屋所占有的合法的土地使用权，还应当考虑房屋建造行为。本案中虽然5间平房及1幢楼房是同一宅基地审批手续中所涉房屋，但5间平房系第三人谢**在1984年建造，对此原告谢*及两第三人均无异议。楼房建造于1995年，第三人谢**、谢*一致认可楼房由谢*出资建造，而原告谢*虽认为被告海门市人民政府对于共同申请的建房未经分割即将楼房登记在谢*名下的登记行为违法，但当庭也明确表示对于以上所有房屋，原告谢*均没有参与任何建设。

第二，从房产分割的实际情况看，根据以上各方当事人均一致认可的关于涉案房屋由谁出资建造的客观事实，第三人谢**将其出资建造的5间平房中的2间登记到原告谢*名下，非但未侵害原告谢*权益，相反是使原告谢*获益的行为，而将楼房登记在第三人谢*名下也未侵害原告谢*的合法权益。

第三，从房产的实际使用情况看，登记在第三人谢*名下的楼房一直由第三人谢*一家占有和使用。对第三人谢*行使房屋所有权的实际状况，原告谢*从楼房建造至今未提出任何异议。

第四，被告海门市人民政府、第三人谢**、谢*以及证人顾*的证言均反映当时对房产登记情况进行过公示，原告谢*虽予以否认，但从原告谢*当庭陈述的“我没有建过房屋，不去注意这些事情”也可以说明原告谢*对于自身未参与任何建设的家庭房产并无主张房屋所有权的意思。被告海门市人民政府在1998年对农村面广量大的房屋进行统一登记，在颁发所有权证之前对拟登记情况予以公示的做法符合执法和客观实际，合情合理，原告谢*也没有充分的证据否定被告海门市人民政府及第三人、证人所述的涉案登记公示的过程。且即便现在施行的《房屋登记办法》也未将公示程序作为登记前的法定必经程序，故也不能以被告海门市人民政府未能提供公示的相关证据而否定被告海门市人民政府作出的涉案房屋登记行为的合法性。

基于以上关于涉案房产的历史和现状，以及涉案房屋登记的执法实践，本院认为，被告海门市人民政府在房产登记过程中作出第三人谢**户对房产分割没有争议的判断，从而予以登记的行为有充分的事实依据。

至于原告谢*提出的被告海门市人民政府在涉案房屋登记中执法人员主体身份违法以及一人执法等程序违法问题。鉴于当时我国并未对农村房屋权属登记作出明确的程序性规定，被告海门市人民政府在登记中并无违反法律强制性规定，也并未侵害原告谢*的合法权益，故对原告谢*的相关主张不予支持。

综上，本院认为，被告海门市人民政府作出的被诉权属登记行为事实依据充分，程序合法，适用法律正确。原告谢*要求撤销被告海门市人民政府颁发给第三人谢**的海政房字第××号村镇房屋所有权证无正当理由，本院不予支持。

原告谢*认为被诉房屋登记行为侵犯了原告谢*的宅基地使用权。现登记在第三人谢**名下的1间房屋拆除，基于房屋的灭失，该房屋占用的土地使用权也随之灭失。宅基地使用权是农村集体经济组织的成员依法享有的在农村集体所有土地上建造个人住宅的权利。原告谢*如果认为其仍然具有享有农村宅基地使用权资格的，可以另行通过正当途径主张。

据此，依据《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告谢*要求撤销被告海门市人民政府作出的海政房字第××号《村镇房屋所有权证》的诉讼请求。

案件受理费人民币50元，由原告谢*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（户名：南**政局，开户行：中**行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。

裁判日期

二〇一四年八月二十九日