48陈某某与海安县人民政府行政征收、行政补偿一审行政判决书

审理经过

原告陈某某不服被告海安县人民政府（以下简称海安县政府）房屋征收行政补偿决定一案，本院于2014年8月22日立案受理后向海安县政府送达了应诉通知书及诉状副本。被告海安县政府在答辩期内向本院提交了答辩状及相关证据材料。本院将答辩状及证据副本向原告陈某某进行了送达。2014年9月22日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，并邀请了王**、蒋**、陆**、韩**四位听审员参加听审。原告陈某某及其委托代理人周**，被告海安县政府的委托代理人杨**、金**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年4月29日，海安县政府作出海政征补字（2014）16号房屋征收补偿决定书（以下简称16号决定）。该决定的主要内容为：因海安县火车站站前广场改造需要，2012年5月16日，被告海安县政府作出海政房征字（2012）11号房屋征收决定（以下简称11号征收决定），决定对海安县火车站站前广场（沿海大市场A区）改造工程项目东至征收红线、西至某某路、南至征收红线、北至沿海大市场A区北侧征收红线范围内的房屋及其附属物实施征收。原告陈某某所有的房屋位于上述被征收范围内。其房屋座落于某某路某某号3幢126、226室，建筑面积分别为37.24平方米、38.63平方米，合计75.87平方米，国有土地使用权面积15.17平方米，房屋用途为营业、办公。因原告陈某某未能在规定期限内与县房屋征收部门（海安县住房和城乡建设局）达成房屋补偿安置协议，被告海安县政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的规定作出补偿决定，提供两种补偿安置方式供陈某某选择：一是实行货币补偿，总补偿金额406999.06元，由被告给付被征收人；二是实行房屋产权调换，被征收房屋补偿总额为399331.2元，并向原告陈某某提供沿海大市场B区内街一层（现房、基准价5400元／平米），或沿海大市场C区内街一层（现房、基准价5600元／平米），或原一层到沿海大市场B区或C区内街一层安置、原二层到新规划的沿海大市场A区1、3、4号楼中选购住宅（期房），或被征收房屋至新规划的沿海大市场A区1、3、4号楼中选购住宅（期房）等四种产权调换方式，任被征收人选择一种。被征收人需按照该区域选房办法、以签约搬迁交房的先后顺序依次选房，互找差价。

16号决定同时明确陈某某自补偿决定公告之日起15日内至海安县房屋征收部门选定补偿安置方式，完成搬迁、交付被征收房屋。逾期不选的，被告按照货币补偿方式对被征收人予以安置。

被告海安县政府在举证期限内提供了作出被诉具体行政行为的证据：

1.海安县沿海大市场A区房屋征收项目审批材料，主要包括2012年国民经济和社会发展计划、海安县发展和改革委员会关于案涉房屋征收项目符合国民经济和社会发展年度计划的复函、海安县国土局关于案涉房屋征收项目符合土地利用总体规划的复函、海安县规划局关于案涉房屋征收项目符合县城总体规划和县城专项规划的审核意见等材料；2.海政征调字（2012）第02号房屋征收调查公告及结果公示；3.房屋征收补偿安置方案论证意见；4.房屋征收补偿安置方案征求意见稿；5.房屋征收补偿安置方案修改情况及公示；6.海安县房屋征收社会稳定风险评估报告；7.海安县**份有限公司、海安县财政局分别出具的资金证明；8.11号征收决定；证据1-8证明被告海安县政府作出11号征收决定，认定事实清楚，程序合法。9.房屋征收评估机构选定相关资料，包括海安县国有土地上房屋征收评估机构报名公告、评估机构报名表、房屋征收评估机构选定公告、公证书、房屋征收评估机构确定公告及照片；10.南通市某某房地**限公司（以下简称某某公司）营业执照、资质证书、房屋征收委托评估合同；11.沿海大市场A区房屋征收分户初步评估结果的公告及照片；12.致沿海大市场A区被征收人的公开信；13.房屋征收工程进度说明及相关图片；证据9-13，证明案涉被征收区域房屋征收评估机构选定合法，评估机构按照要求对被征收人的房屋依法进行评估，并予以公示、送达。14.安置房公示及相关图片；15.被征收人陈某某身份信息；16.陈某某房屋产权登记及土地登记审批信息；17.某某公司出具的关于陈某某房屋的通某某2013征（沿海A）非居字第2-20号房屋征收分户评估报告（以下简称2-20评估报告）及送达回执；18.县房屋征收部门与陈某某就房屋征收补偿安置问题的协商笔录；19.关于对陈某某作出房屋征收补偿决定的申请书、16号决定及送达回执、公告照片；证据14－19证明原告陈某某房屋的基本情况，及县房屋征收部门多次与其协商未能达成安置补偿协议后，依法由被告作出案涉16号决定的事实。

原告诉称

原告陈某某诉称：原告系海安县城东镇某某路某某号3幢126、226室的房屋所有权人。被告海安县政府作出的16号决定，违反法律、法规的相关规定。主要表现为：一是海安县政府发出的征收公告有能力送达原告却没有送达；二是房屋征收评估机构选定违法，房屋评估价格畸低、评估结果偏离客观实际，极大损害原告的合法权益；因此，请求法院判令撤销被告海安县政府作出的16号决定。

被告辩称

被告海安县政府辩称：一、案涉房屋征收决定合法有效，并依法及时公告，原告认为征收公告未送达原告于法无据。二、房屋征收评估机构选定程序合法，陈某某的房屋评估报告真实有效。在案涉被征收区域，被征收人通过协商的方式确定了评估机构，并由海**证处出具了公证书，评估机构选定程序合法。2013年4月3日，县房屋征收部门将分户初步评估结果予以了公示，同月8日，对陈某某的房屋作出了房屋征收分户评估报告。并于同月30日向陈某某予以送达。后*某某并未书面申请复核。三、被告作出16号决定主体适格、程序合法、补偿公平合理，并未侵犯原告的合法权益。四、原告陈某某已就16号决定向南通市人民政府提起行政复议，复议机关维持了被告作出的16号决定。据此，被告作出16号决定的具体行政行为，事实清楚、程序合法、适用法律正确、补偿公平合理，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经庭审质证，原告的代理律师对被告所提供的证据发表如下质证意见：

对证据1海安县沿海大市场A区房屋征收项目审批材料中2012年国民经济和社会发展计划的真实性予以认可；海安县发展和改革委员会关于案涉房屋征收项目符合国民经济和社会发展年度计划的复函不具有真实性；海安县国土局关于案涉房屋征收项目符合土地利用总体规划的复函的真实性、合法性均不认可。证据2海政征调字（2012）第02号房屋征收调查公告及结果公示送达方式不合法。证据4房屋征收补偿安置方案征求意见稿及证据5房屋征收补偿安置方案修改情况及公示，完全相同，一字不差，且没有论证的相关记录，系伪造。证据6海安县房屋征收社会稳定风险评估报告不具有真实性、合法性。对证据9房屋征收评估机构选定相关资料不予认可，认为县房屋征收部门与评估机构存在串通行为，且评估机构选定的计票方法违法，公证申请人及公证程序均不合法。证据10某某公司营业执照、资质证书、房屋征收委托评估合同均系违法。证据11沿海大市场A区房屋征收分户初步评估结果的公告及照片缺乏客观性、合理性。证据12致沿海大市场A区被征收人的公开信违法，缺少了货币补偿的安置方式，是对原补偿安置方案的根本性变更，且房屋基准价先于评估报告出现于公开信中，属于先定价后评估。证据17为2－20号评估报告，因评估单位没有资质，其不具有合法性。对其他证据，原告陈某某及代理律师未提出异议。

对于原告代理律师发表的质证意见，被告海安县政府的诉讼代理人认为，海安县沿海大市场A区房屋征收项目审批材料中的复函均系职权部门依据法律规定作出，内容形式合法；房屋征收调查公告，即征收决定依据规定不需要直接送达；社会风险评估报告主体、内容合法有据；原告认为政府征收部门与评估机构串通系主观臆断，征收区域的房屋有初始登记和转移登记两种权利形态，被告为了保障被征收人的利益采取一房一票一权的方法进行计票。如按照开发商就未出售房屋为一票的方法进行计票，某某公司的得票率也超过了50%的比例，符合相关规定；致沿海大市场A区被征收人的公开信是评估报告出台后公布的，公开信里的房屋基准价与评估报告相一致，原告收到评估报告后并未书面申请复核，评估报告已生效。

经原告陈某某申请，某某公司的估价师张*到庭对相关的评估情况、依据及报告进行说明。原告认为张*的陈述反映其专业性不强，所以对评估人员不予认可，对评估报告产生的合法性、客观性不予认可。

合议庭认为，被告所提供的证据，当庭出示原件，来源合法，证明的内容和本案相关联，可以作为认定本案事实的证据。

本院查明

经审理查明：因海安县火车站站前广场改造建设工程的需要，2012年5月16日，被告海安县政府作出11号征收决定，决定对海安县火车站站前广场（沿海大市场A区）改造工程项目东至征收红线、西至某某路、南至征收红线、北至沿海大市场A区北侧征收红线范围内的房屋及其附属物实施征收。原告陈某某位于海安县城东镇某某路某某号3幢126、226室的房屋在上述被征收范围内。

2012年5月25日，县房屋征收部门公布了海安县国有土地上房屋征收评估机构报名公告，拟选定一家评估机构承担案涉房屋征收项目的评估业务。同年6月6日，县房屋征收部门公布了房屋征收评估机构选定公告。在规定期限内，某某公司、江苏金宁**咨询有限公司、南京象仁**估有限公司、江苏首佳**所有限公司等四家具有相应资质的评估公司报名申请参加案涉工程项目征收评估工作。公告同时明确，被征收人在四家候选评估机构中协商选定一家评估机构，如在规定时间内协商不成的，由县房屋征收部门采取抽签的方式确定房屋征收评估机构，并附评估机构协商选定意见表。选定意见表回收统计时间为：2012年6月13日下午2：30－5：30。回收统一地点：沿海大市场A区七号楼二楼。选定公告还同时明确了选择评估机构的要求、不及时返回选定意见表即视为放弃协商的权利等事项。房屋征收工作组将评估机构协商选定意见表采取简便的方式向被征收人予以送达。2012年6月13日下午，海**证处派员出席了评估机构选定会，对房屋征收评估机构选定投票活动及投票结果进行了现场监督，并出具公证书。公证书主要内容为：自2012年6月13日下午2时30分至5时30分止，共回收评估机构协商选定意见表704张，其中选择某某公司的598票、选择其他三家评估公司的共105票，无效意见表一张。某某公司得票率超过本区域被征收人总户数的50%，根据房屋征收评估机构选定公告的规定，视为协商成功，协商过程及协商结果均真实、有效。2012年6月18日，县房屋征收部门公布了房屋征收评估机构确定公告，确定某某公司为案涉工程项目房屋征收评估机构。2013年4月3日，县房屋征收部门公布了关于公示沿海大市场A区房屋征收分户初步评估结果的公告。同年4月8日，某某公司对原告陈某某被征收房屋出具了2－20号评估报告。评估报告的主要内容为：委托单位海安县住房和城乡建设局；估价时点2012年5月25日；估价方法市场比较法；评估依据《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、《海安县国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》；合法建筑面积37.24／38.63平方米，合计75.87平方米，被征收房屋价值356292元，装饰装修及附属物补偿29410.4元，搬迁补偿费根据安置方式的不同分别确定。评估报告最后说明，被征收人对评估结果有异议的，应当在评估报告送达之日起10日内，向评估公司书面申请复核并指出评估报告存在的问题。2013年4月30日，被告将评估报告向陈某某予以送达，陈某某本人拒签。

2014年1月25日、2月24日、3月17日，县房屋征收部门与原告陈某某多次协商均未能达成房屋征收补偿安置协议。2014年4月21日，县房屋征收部门向海安县政府申请对被征收人陈某某作出房屋征收补偿决定。同年4月29日，被告海安县政府作出16号决定，并依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的规定予以公告。4月30日，被告将16号决定向原告陈某某予以送达。原告陈某某不服，于2014年6月24日向南通市人民政府提起行政复议。2014年8月8日，南通市人民政府作出通政复决（2014）136号行政复议决定书，维持了被告海安县政府作出的16号决定。原告仍不服，向本院提起行政诉讼，引发纠纷。

本院认为

本院认为：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。据此，被告海安县政府依据县房屋征收部门的报请，作出本案16号决定，是履行法定职责的行为。

被告海安县政府实施的海安县火车站站前广场（沿海大市场A区）改造工程项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并已列入了2012年国民经济和社会发展计划，系由政府组织实施的交通基础设施建设的公共利益需要。案涉区域房屋征收补偿方案在经过海安县政府办公室等15部门的论证后，于2012年3月30日予以公布，听取公众意见，并依据公众意见将房屋征收补偿方案征求意见及修改的情况再次予以公布，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条、第十一条的相关规定。原告及相关利害关系人对11号征收决定未提起行政复议或诉讼，该征收决定已经生效，具有公定力。

根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点：一是房屋评估机构选定程序是否合法；二是房屋补偿决定确定的补偿范围、标准、方式是否合法、合理。

关于房屋评估机构选定程序是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十条规定，选定评估机构的流程为：先由房屋征收部门发布征收评估信息、评估机构报名、公布具有资质报名机构名单、组织协商选定、协商不成的组织摇号或抽签选定、公布选定的评估机构。

本案中，评估机构某某公司具备省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，符合《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十五条评估机构资质的要求。在评估机构的选定上，房屋征收部门面向社会发布了征收评估信息，在审核了报名单位的资质后公布了房屋征收评估机构选定公告，并组织被征收人投票选定评估机构，由公证机关现场公证后向社会公示所选定的评估机构。选定评估机构的程序符合《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十条的程序性规定。

原告陈某某认为协商选定评估机构时选票设定违法，给开发公司蓝**团未出售的375间营业、办公用房设定为375票明显不符合规定。经查，案涉征收区域内蓝**团所有的375间房屋仅办理了房屋初始登记（22本房产证），尚未对外出售，被告在设定选票时考虑到被征收人的利益采取一房一权一票的方法，并没有违反法律的强制性规定。况且，如果按蓝**团初始登记22本房产证计票，某某公司得票率仍然超过了50%的比例。因此，对于原告上述诉称，本院不予采信。

原告陈某某认为海**证处出具的关于评估机构选定《公证书》内容不实、程序不合法。合议庭认为，依据《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十条第二款的规定，通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。本案评估选定实际上是采取的多数确定原则，公证处对案涉区域确定评估机构的活动进行现场监督，符合法律规定。对于原告上述诉称，本院亦不予采信。

关于16号决定所确定的补偿范围、标准、方式是否合法、合理的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，给予被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁及临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

本案中，原告陈某某对其被征收房屋的合法面积、用地面积、房屋用途等认定均无异议。在县房屋征收部门的委托下，某某公司对原告陈某某被征收房屋进行了评估，估价时点为2012年5月25日，估价方法为市场比较法，对案涉被征收房屋的房屋价值、装饰装修及附属物补偿进行了评估。评估报告送达原告后，原告并未在规定期限内书面提出复核。被告海安县政府在作出案涉房屋征收补偿决定时，依据上述评估报告对原告陈某某予以补偿，同时依据安置补偿方案的要求，计算出对原告陈某某房屋的停产、停业损失及搬迁费补偿数额，并在16号决定中予以明确。房屋补偿决定同时明确了两种补偿安置方式，一是货币补偿、二是产权置换，给予原告选择权。因此，被告作出16号决定，补偿范围、标准、方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。原告陈某某认为被征收房屋价格明显低于类似地块交易价格、安置房价格也明显低于市场价格，并无事实佐证；认为房屋征收没有将公共配套设施、税费、公共维修基金等纳入房屋价值予以补偿，无法律依据，本院均难以采信。

庭审后，本院邀请的四位听审员一致认为，案件庭审充分听取了原、被告双方的诉辩意见，保护了双方当事人的诉讼权利；房屋征收工作组工作人员工作方法粗糙、工作方法不细是诱发行政纠纷的因素之一，也影响了政府形象；案涉项目征收涉及830户被征收人，已有823户签订了安置补偿协议，政府在整个征收过程中应做到标准统一，在保护被征收人合法权益的同时，不应让拖到最后的被征收户获取额外利益，否则会失去民心、影响政府的公信力。

综上，被告海安县政府作出16号决定，认定事实清楚，在依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定作出案涉房屋征收补偿决定后依法予以了公告，并向陈某某进行了送达，程序合法，适用法律正确，对征收补偿范围、方式符合法律规定，并未侵犯原告的合法权益。原告陈某某要求撤销16号决定的理由不能成立，本院难以支持。但合议庭仍希望原、被告双方能就安置补偿问题继续协商，力争妥善化解行政争议。依据《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告陈某某要求撤销被告海安县人民政府作出的海政征补字（2014）16号房屋征收补偿决定书的诉讼请求。

案件受理费人民币50元，由原告陈某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元（该院开户行中**行南通市西被闸支行，户名南通市财政局，账号：47×××82）。

裁判日期

二〇一四年十月二十二日