张**与宋**、韩**、南阳**理局为房屋登记行政管理一案再审行政判决书

审理经过

申请再审人张**与被申请人宋**、韩**、南阳**理局为房屋登记行政管理一案，不服本院（2010）南行终字第93号行政判决向本院申请再审，2011年12月16日，本院作出（2011）南行申字第54号行政裁定书，裁定本院进行再审。本院依法组成合议庭，2012年10月19日公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。

南阳市卧龙区人民法院（2010）宛龙行初字第7号行政判决认定，南阳市宛城区白河镇白河大道三川花园南区（即泰安小区）2幢5单元，上下共有7层，一层为地下室。该房原系南阳市**有限公司和南阳市**有限公司共同开发。2000年8月，南阳市**有限公司为该单元每套房屋办理了房产证，产权人均为南阳市**有限公司，共有权人为南阳市**有限公司。2001年6月，南阳市**有限公司和南阳市**有限公司与景德中签订了《商品房买卖合同》，将三川花园南区1#、2#两幢楼整体卖给了景德中，2001年7月双方办理了产权转移登记手续。2003年11月28日南阳**卖公司在南阳晚报刊登了一则拍卖公告，内容为“受有关单位委托，我公司于2003年12月6日上午10时在天山路商**楼拍卖厅公开拍卖下列房产：一、白河南三川花园南区1―4层新房数套。三室两厅双卫面积约140平方米，位于白河大道东，临白河。参考起拍价每平方米1000元。……”。2004年6月29日，宋**向南阳**有限公司支付502室房款共计150369元。同年11月2日宋**、郭**（乙方）与景德中（甲方）签订《房地产买卖协议》，协议主要内容：“甲方自愿将坐落于宛城区白河镇白河大道，宛市房字第4061004号房产（建筑面积140.32平方米）出售给乙方所有(包括地下室，产权证号：宛市房权证字第4061057)。双方议定成交价格为80000元。……”2004年11月4日双方对该买卖协议进行了公证：在此期间，南阳**有限公司将宛市房权证字第4061004号(502室)的房权证和该幢602室的钥匙交给了宋**。宋**于2005年l0月30日向被告提出房屋所有权登记申请，被告于2007年11月29日为宋**办理完产权转移登记手续，宋**2007年l2月12日到被告处领取了宛市房权证字第4061004号(502室)的房权证。

第三人张**当时以其父母李**、张**之名与原告同日向南阳**有限公司交付了购三川花园南区2幢5单元402室的房款共计152101元，同样于2004年11月2日，李**、张**(乙方)与景德中(甲方)签订了《房地产买卖协议》，协议主要内容：“甲方自愿将坐落于宛城区白河镇白河大道，宛市房字第4061003号房产(建筑面积140.32平方米)出售给乙方所有。双方议定成交价格为80000元。……”2004年11月4日双方也对该买卖协议进行了公证。在此期间，南阳**有限公司将宛市房权证字第4061003号(402室)的房权证和该幢502室的钥匙交给了张**。2004年11月4日李**、张**将该房赠与其女张**，并于2007年9月24日办理了公证手续。

一审法院认为

后宋**发现房证不符，认为张**所住的房屋，就是自己购买的502室，为此，以侵权为由，于2006年12月20日向南阳**民法院提起诉讼。南阳**民法院经过审理，认为“被告张**以父母之名购买402室，是经过拍卖行合法途径取得，且经过公证处公证，已居住至今。造成房产证号与实际住房层次不一致，不仅只有原被告两家，导致这一现象的发生，究其原因，是由于该幢建筑共七层，一层为地下室，第七层不属拍卖之列，拍卖行未将所拍卖的层次明示清楚，给购房者造成重大误解所致，过错在拍卖行。所以，被告张**不成侵权主体。根据当事人双方与卖方所签订的‘房地产买卖协议’的约定，若发生产权纠纷，由卖方负责解决。为此，原告应与拍卖行协商，争取找到妥善解决的办法，本案被告对造成纠纷并无过错，原告的请求不予支持…”，2007年7月30日南阳**民法院作出(2007)宛白民初字第11号民事裁定书，裁定驳回了宋**的起诉。双方对该裁定书均未提起上诉。于是，张**2007年10月17日向被告提出房屋所有权登记申请，被告依据已经发生法律效力的(2007)宛白民初字第11号民事裁定书，由被告内部科室房地产管理科2007年11月23日出具《情况说明》，上述“宛城区**南泰安小区2幢5单元402室(含地下室)，证号：4061003、4061058。于2007年在房管局办理过户手续，因当时楼层确认不清，停止办理过户手续，现已落实。该房按遗留问题处理”；2007年12月10日又出具《证明》，“产权处：宛城区白河镇白河大道三川花园，南区2幢5单元402室(含地下室)景德中房产。证号为：4061003、4061058，建议该宗房产按遗留件过户。请直接把402室更改为502室。”这两份内容都加盖南阳**局房地产管理科的公章，且都有主管领导签署意见。2007年10月26日被告为张**办理完产权转移登记手续，张**于2007年12月13日到被告处领取了宛市房权证字第4061003号(502室)的房权证。

宋**于2009年8月13日向法院提起行政诉讼，要求撤销被告为张**颁发的宛市房权证字第4061003号(502室)的房权证。在该案审理期问，张**于2009年12月l4日，也向法院提起行政诉讼，要求撤销被告为宋**颁发的宛市房权证字第4061004号(502室)的房权证。

南阳**民法院认为，本案争议的该幢建筑第一层为地下室，2―7层为住房。之所以房产证上显示7层，是因为房管部门根据国家有关规定在测绘过程中，是按建筑物的整体结构计算层数，而不分地下和地上。住房2-6层在拍卖范围，第7层不属拍卖之列。南阳市**责任公司在拍卖公告中写明拍卖的是“白河南三川花园南区1―4层新房数套”而实际拍卖成交的却是2―5层。在这两个案件中不管是在拍卖公告上，还是在拍卖过程中，都未向购房人明示清楚所拍卖的楼层。由于南阳市**责任公司在拍卖过程中，给宋**交付的是502室的房权证，给的却是602室的钥匙；给张**交付的是402室的房权证，发的却是502的钥匙。正是由于拍卖公司的错误，导致张**住错房，而宋**没房住。这应当视为拍卖公司拍卖行为没完成，属其遗留问题。另外，房管部门在明知502室产权有争议的情况下，未尽到审核义务，在给张**已办理产权证的情况下，未经撤销程序，同一套房屋又为宋**办理房屋登记手续，属于重复登记办证。因此，被告办证行为认定事实不清，程序严重违法。故判决：撤销被告为宋**、郭**颁发的宛市房产权证字第4061004号房产所有权证行为。诉讼费50元由被告负担。

二审上诉人诉称

宋**不服该判决上诉称，上诉人通过拍卖取得的房屋是502室，相应被交付的房权证载明的也是502室，房管部门也是对上诉人该所购之房进行颁证。张**通过拍卖取得的房屋是402号室，相应被交付的房权证载明的也是402室，张**申请办证在上诉人申请二年之后，其所谓的“情况说明”、“证明”又在房权证出具之日后，房管部门在时间上蓄意造假，张**的房权证自始无效，且已被人民法院行政判决所撤销。因此，上诉人持有的房权证合法有效。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回张**的诉讼请求。

二审被上诉人辩称

被上诉人张**未有提交书面答辩状，庭审中称当时拍卖的户型是1-4层，502的房权证是5层，出现错误应由拍卖行承担一切赔偿责任，应维持一审判决。

一审被告南阳**理局未有提交书面答辩状，庭审中称出现错误由法院协调解决，公正裁判。

二审法院查明

本院二审查明的事实同一审法院查明的事实相一致。另查明，宋**、郭**起诉南阳**理局、张**为房屋登记行政管理一案，经一、二审人民法院行政判决，判决撤销了南阳**理局为张**颁发的宛市房权证字第4061003号房屋所有权证。

二审法院认为

本院二审认为，南阳**理局对辖区内房屋颁发房屋所有权证依法享有职权。宋**、郭**申请办理的房屋所有权证的房屋是通过拍卖取得的。宋**、郭**申请办证时提供的拍卖材料、《房地产买卖协议》、《公证书》，502室的宛市房权证字第4061004号房屋所有权证，领取的也是502室的宛市房权证字第4061004号房屋所有权证，产权来源清楚。张**之父母李**、张**的《房地产买卖协议》、《公证书》、402室宛市房权证字第4061003号房屋所有权证及李**、张**的《房产赠予书》均指向为402室。宋**、郭**申请房屋登记和领证时间，均早于张**申请房屋登记和领证时间，张**的房屋所有权证证载时间虽然早于宋**、郭**房屋所有权证证载时间，但为张**办证依据的“情况说明”、“证明”载明的时间晚于该房屋所有权证证载时间。从南阳**理局同意直接将张**402室改为502室的2007年12月10日的落款时间看则晚于宋**、郭**房屋所有权证证载时间。因此，宋**、郭**称南阳**理局在为张**办理该房屋所有权证时在时间上造假并提出怀疑是有道理的，本院予以采信。同一室房屋，南阳**理局在已经受理宋**、郭**房屋登记申请并已发证的情况下，又受理张**的房屋登记申请并发证，造成一房二证的过错在于南阳**理局。造成本案拍卖的房屋与交付房屋钥匙不一致是因拍卖行的过错造成的，并因此引起纠纷。南阳**理局明知宋**与张**为该502室房屋所有权发生争议，而没有等房屋产权解决清楚后再进行颁证，存在不妥。宋**在该房屋拍卖、买卖、办证过程中并无过错，且张**申请办理的房屋所有权证已被人民法院撤销，因此，张**请求撤销宋**、郭**持有的该房屋所有权证的请求，本院不予支持。至于拍卖、买卖的房屋和所交钥匙等不一致问题，所造成的后果，应由责任人承担，不是本案审理范围。故判决：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2010）宛龙行初字第7号行政判决。二、驳回被上诉人张**的诉讼请求。一、二审诉讼费100元，由被上诉人张**负担。

再审申请人张**诉请撤销二审判决，维持原一审判决。理由为，二审认定事实错误，申诉人领证在先且房管局关于此事的领导批示时间是2007年10月15日，也早于宋**、郭**的房产证证载时间。房管局为宋**、郭**办理房产证程序违法，申请再审人在2004年就已实际占有该房，房管局也明知该房有争议，在未对该房现场评估，未撤销申诉人张**房产证的情况下又办新证。二审法院没有解决当事人的实际问题，反而使问题复杂化，造成申请再审人有房无证，被申请人有证无房的现状。请求对本案进行再审。

本院查明

本院再审查明的事实与一二审认定的事实一致。再审中，张**向本院提交了房管局胡**科长和谭**局长在2007年10月15日的批条，“产权处、市场处：宛城区白河镇白河大道三川花园南区2幢5单元402室（含地下室）景德中房产，证号：4061003、4061058。建议该宗房产按遗留件过户。在市场处办理过户手续时，直接把402室更改为502室。”以此证明其办证在先。

本院认为

本院认为，当事人双方申请办理的房屋所有权证的房屋均为拍卖取得，造成本案纠纷的原因在于拍卖公司，南阳**理局对此是明知的。其后，双方当事人均向南阳**理局提出申请办理房屋登记手续，南阳**理局在明知502室产权有争议的情况下，未尽到审核义务，给双方当事人都颁发了房屋所有权证，属于认定事实不清，程序严重违法，一审法院判令撤销宋**、郭**持有的该房屋所有权证，并无不当，本院二审处理有误，应予纠正。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（三）项之规定，判决如下：

再审裁判结果

一、撤销本院（2010）南行终字第93号行政判决；

二、维持南阳市卧龙区人民法院（2010）宛龙行初字第7号行政判决。

一二审诉讼费100元，由南阳**理局负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一二年十二月一日