上诉人宋**与被上诉人冯**、原审被告何*、阚辉案外人执行异议之诉纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人宋**与被上诉人冯**、原审被告何*、阚*案外人执行异议之诉纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2014）沈**二初字第2445号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员刘*担任审判长，审判员郑**、审判员相蒙参加评议的合议庭，于2015年05月12日开庭公开审理了本案，上诉人宋**及其委托代理人肇大地，被上诉人冯**，原审被告何*、阚*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审原告宋**诉称：原告于2012年10月24日通过中介与被告何*、阚*签订二手房买卖合同，约定被告何*、阚*将位于沈阳市铁西区艳欣街54号1-6-3房屋卖给原告，价款350，000元。原告支付给二被告243，000元现金，并偿还了十多万元贷款。双方因开发商原因尚未办理过户，但已办理公证手续。2013年9月，原告办理房屋更名过户时，发现此房被沈阳市铁西区人民法院查封。故请求法院停止对位于沈阳市铁西区艳欣街54号1-6-3房屋的执行并由本案被告承担诉讼费用。

一审被告辩称

一审被告被告冯**辩称：房子在何*名下，何*欠我200，000元，我不同意对涉案房屋停止执行，理由如下：1、房屋买卖在我诉讼期间，所以何*存在故意转让财产的事实，房屋买卖双方当事人恶意串通，损害第三人利益；2、涉案房屋是78.14平方米，房款350，000元，每平方米4，479元，这个价格低于当地商品房的价格，债务人以明显不合理低价转让唯一可执行财产，对债权人造成伤害；3、宋**买这个房子的时候知道何*有欠款，宋**在抵押公司知道的这个房子，通过一个中介买的，所以宋**应当承担相应的风险。如果宋**想买这个房子，可以添一部分钱给何*，何*也能把欠我的钱还我。

被告何飞辩称：房子我已经卖了，法院查封时房子也不是我的了，我也不知道。原告的诉讼请求我没有意见。

被告阚*辩称：房子是何飞卖的，我也不知道，我就去签字了。

一审法院查明

一审法院经审理查明：原告宋**与被告何*、阚*经中介介绍于2012年10月24日签订《二手房买卖合同书》，约定原告向二被告购买位于沈阳市铁西区艳欣街54号1-6-3号房屋，建筑面积78.14平方米，购房款总额350，000元。原告分别于合同签订当日及2012年11月5日支付现金200，000元及43，000元，并于2013年4月25日将房屋贷款100，746.76元一次性结清。2012年11月，被告何*、阚*搬离涉诉房屋并将房屋钥匙交给原告。2012年10月25日，原告与被告何*、阚*于辽宁诚信公证处办理委托公证，二被告授予原告代为办理产权登记、房产更名等权限。2013年9月5日，原告代理二被告与争议房屋的开发公司代理人共同到沈阳市房产权属管理部门办理了《房屋所有权转移登记申请书》。原告在办理争议房屋产权更名过户时得知争议房屋因被告冯**诉被告何*、阚*欠款一案被我院查封。原告宋**以上述执行案件的案外人身份对查封争议房屋提出执行异议，经本院执行局裁决庭审查后，作出（2013）沈铁西执异字第11号执行裁定书，裁定驳回原告即案外人宋**提出的案外人异议。

另查明：被告冯**以被告何*、阚*欠款200，000元为由于2012年12月26日将被告何*、阚*诉至我院，我院于2013年1月11日制作民事调解书，调解书中载明何*、阚*给付冯**欠款人民币200，000元；于2013年3月31日给付人民币100，000元，余款人民币100，000于2013年5月31日付清。因被告何*、阚*逾期未履行调解书中确定的义务，冯**向我院申请强制执行，我院于2013年7月11日出具裁定书将涉诉房屋查封。

又查明：原告宋**与被告何*、阚*在原审庭审中均称，被告何*、阚*曾将争议房屋抵押给拆借公司，双方交易时房屋仍属抵押状态。

一审法院认为

一审法院认为：原告与被告何*、阚*签订的《二手房买卖合同书》，购房价格仅为350，000元，低于市场正常价格，而且原告在购买时已经知道被告出卖房屋是为还债，应对被告低价卖房有可能损害其他债权人利益有所警觉。原告在此情况下仍然购买本案争议房屋，已经损害了被告何**的债权人利益。根据相关规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理登记手续的，第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。其中支付全款应是合理对价的全部支付。原告购房时明知房价低于市场正常价格且有可能损害其他债权人利益，仍然购买该房屋，对此负有过错，原告要求停止执行本案争议房屋，本院不能支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条、《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的有关规定，一审法院判决如下：一、驳回原告宋**的诉讼请求。二、案件受理费100元，由被告何*、阚*承担。

上诉人诉称

宣判后，宋**不服原审法院判决，向本院提出上诉。上诉请求：一、请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。二、上诉费用由被上诉人承担。主要上诉理由：一审法院认定事实错误。一审法院认为，“何*、阚*签订的《二手房买卖合同书》购房价格仅为35万元，低于市场正常价格，而且原告在购买时已经知道被告出卖房屋是为还债，应对被告低价卖房有可能损害其他债权人权益有所警觉”，并以此认定上诉人有过错，是错误的。1、上诉人购买房屋是在公开的二手房市场，即一审被告何*、阚*在中介公司挂牌出售的房屋。上诉人与其讨价还价后，双方达成合意。是双方真实意思表示。因此《二手房买卖合同书》是合法有效的。2、正是因为该房屋所处的位置及无法办理房证等客观原因造成诉争房屋的价格本来就偏低，加之一审被告在房屋上设置抵押，上诉人购买房屋则必须为其还清贷款。所以，综合以上因素，上诉人购买该房屋价格属正常的合理价格。3、上诉人已经尽到其签订合同的合理注意义务。上诉人签订合同之初已经对购买的房屋进行了充分了解，注意到涉案房屋现状，并在合同中予以约定。因此，上诉人已经尽到了法律规定的注意义务。况且，涉案房屋当时并无人民法院查封。要求上诉人对出卖人是否有其他债务以及是否会损害其他债权人利益予以注意，属法律规定之外强加给上诉人的无理要求，有悖于法律规定及立法本意。二、一审法院适用法律不当。因一审法院错误认定事实，造成其适用法律不当，作出错误判决。请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人冯**答辩称：同意一审法院判决。

被上诉人何*答辩称：没有意见，与我们无关。

被上诉人阚*答辩称：没有意见，与我们无关。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。

本院另查明：在二审审理期间，就案涉房屋所在小区在2012年10月的市场价格问题，被上诉人冯**向本院提出调查取证申请，经办案人到沈阳市铁西区房产交易管理所调查取证，沈阳市铁西区房产交易管理所出具情况说明一份，内容为：“案涉房屋所在小区在2012年10月左右多层住宅市场价格，经我单位了解该地点多层住宅房屋当时的市场平均价格为每平方米6500元左右。”

上述事实，有沈阳市房屋所有权初始登记证明、房屋所有权转移登记申请书、收据、起诉状、商品房买卖合同、网上房产走势表格、情况说明等证据材料及当事人的陈述，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一、二审卷宗佐证。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为是否应当对案涉房屋停止执行的问题。《最**法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押，冻结。”结合本案的事实，第一、关于上诉人支付购房款的情况，上诉人宋**主张其向原审被告何*、阚*支付的首付款中包含向案外人徐**借款4万元及向案外人王**借款10万元，上诉人宋**虽主张其已将所借款项归还，但无任何书面证据予以佐证，且关于偿还案涉房屋的贷款，上诉人亦无法提供证据证明，因此无法确认上诉人宋**已经全额支付了全部房款。第二、上诉人宋**与原审被告何*、阚*签署房屋买卖合同的时间为2012年10月24日，案涉房屋取得房屋初始登记证明具备办证条件的时间为2012年11月21日，而上诉人直到2013年9月5日才与开发公司的代理人共同到房产局办理案涉房屋的登记手续，故上诉人在案涉房屋具备办证条件后未能及时办证导致房屋被查封也存在一定过错。综上，上诉人申请对案涉房屋停止执行并完全不符合上述第十七条规定的法定要件。而且在二审期间，经办案人到沈阳市铁西区房产局调查，沈阳市铁西区房产交易管理所出为本院出具情况说明一份，确认案涉房屋所在园区的多层住宅房屋在2012年10月的市场平均价格为每平方米6500元左右，而上诉人宋**购买案涉房屋的房屋单价为4479.14元，因此上诉人购买案涉房屋的价格属于明显不合理低价。综上，一审法院判令驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以确认。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人宋**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月七日