王**诉天津双**限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因物业服务合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2013）辰民初字第3006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，被告是坐落在天津市北辰区双发温泉花园5号楼2门602号的住户。2007年8月1日和2011年4月28日原告与天津市北辰区双发温泉花园业主会签订了物业管理服务合同。物业管理服务合同约定，原告对房屋共用部位以及设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用。2007年8月的服务合同中约定，按建筑面积0.5元／平方米缴纳，配电梯、消防、二次供水等机电运行的管理费用的，再额外按0.6元／平方米缴纳。2011年4月的服务合同中约定，按建筑面积0.7元／平方米缴纳，配电梯、消防、二次供水等机电运行的管理费用的，再额外按0.6元／平方米缴纳。每月15日前交纳，逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之四交纳滞纳金。被告所住天津市北辰区双发温泉花园5号楼2门602号的房屋建筑面积为162平方米，2010年5月至2011年4月按每月0.5元／平方米计算，每月的物业费用为81元，合计972元；2011年5月至2012年12月按每月0.7元／平方米计算，每月的物业费用为113.4元，合计2268元。二项共计3240元。被告未交纳2010年5月至2012年12月物业管理服务费，被告拖欠原告2010年5月至2012年12月物业管理服务费共计3240元。被告主张原告在服务期间存在消防设施不齐全、楼宇对讲机损坏以及地热水供应不流畅等情况，原告在庭审中也承认就消防设施、楼宇对讲机以及地热水供应等物业服务中存在不足，但是正在积极改善中。被告主张其所有的车辆由于物业的原因丢失造成损失25万元，被告在庭审中未提出反诉要求，并且认可该车辆是在小区外丢失。

一审法院认为

原审法院认为，原告与天津市北辰区双发温泉花园业主会签订的物业管理服务合同合法有效，对于双发温泉花园小区的业主具有约束力，原告按照物业管理服务合同约定，为被告提供了物业管理服务，且原告提供的物业管理服务为被告所接受，因此被告应当向原告交纳物业管理服务费。按照物业管理服务合同约定的交费标准，以及被告所住双发温泉花园小区住宅房屋的建筑面积，被告应向原告交纳2010年5月至2012年12月物业管理服务费共计3240元。被告主张其所有的车辆由于物业的原因丢失造成损失25万元，被告在庭审中未提出反诉要求，并且认可该车辆是在小区外丢失。被告未提供证据证明原告是造成被告车辆丢失及损失的直接主体，故对被告主张车辆丢失造成损失25万元的事实不予采信。鉴于原告在提供物业服务的过程中，就消防设施、楼宇对讲机以及地热水供应存在瑕疵，应减免被告部分物业管理服务费。故被告应向原告交纳物业管理服务费2592元。

原审法院判决：被告向原告交纳2010年5月至2012年12月物业管理服务费共计2592元。如果被告到期不履行上述付款义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延付款期间的债务利息。案件受理费25元，由原告担负5元，被告担负20元。

上诉人诉称

判决后上诉人王**不服，向本院提起上诉。上诉人认为涉诉小区没有召开过业主大会，也没有选举过业主委员会，对涉诉小区的物业管理服务合同不予认可；被上诉人从2010年5月至今没有向上诉人收取过物业费，也没有提供履行合同的证据；本案中业主委员会未履行督促上诉人限期交纳物业费的义务，被上诉人的起诉不符合《物业管理条例》第六十七条规定。上诉人机动车停放在规划停车位被盗，给上诉人造成损失，被上诉人一直未予处理；小区地热水经常停水，给上诉人带来不便并造成损失；楼道内消防设施被拿走他用，给上诉人生命财产安全带来隐患；楼道卫生经常没人做，给上诉人带来不便；楼宇对讲机损坏多年没人维修，至今没有解决；小区内机动车乱停乱放，影响消防通道，造成安全隐患，被上诉人收取停车费用，未公布过物业收费的使用情况；被上诉人提供的物业服务低于其收费标准；被上诉人的上诉请求超过了诉讼时效，原审法院判决上诉人交纳80%物业费过高，应按没超过诉讼时效部分物业费的50%收取。综上，上诉人请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，两审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人天津双**限公司同意原审判决，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。案经调解，双方当事人未达成一致意见。

本院认为

本院认为，被上诉人与天津市北辰区双发温泉花园业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效。该物业服务合同对业主具有约束力，当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。被上诉人已按合同约定对上诉人居住的小区进行了物业管理服务，履行了管理职责，同时上诉人接受了物业管理服务，亦应按照合同约定履行交纳物业费的义务。因被上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，原审法院据此减免上诉人部分物业费并无不妥，应予维持。上诉人主张被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效，因未提供证据予以证实，且在一审期间未提出诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉请求，事实和法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十一月二十六日