邵**、李*、苏**、邵**、张**与李**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邵**、李*、苏**、邵**、张**诉被告李**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。五原告委托代理人李**、被告李**及其委托代理人高**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告共有一处三间二层半房屋一套及院子一处转让给被告，总价值为350000元。双方约定协议签订之日付200000元，2013年春节前再付50000元，下余100000元于2013年9月份前一次性付清。前两次被告按约定支付了房款，到2013年9月份原告向被告催要房款时，被告以无钱为由拒不支付欠款。后经原告多次催要，被告以种种理由拒不付款，为维护原告的合法权益，依据《合同法》及相关法律规定，提起诉讼，请求贵院判处原、被告双方买卖协议无效，返还原告的房屋及土地，并由被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告李**答辩，被答辩人诉称不是事实，请法院依法不予支持。答辩人和被答辩人于2012年10月24日签订房屋转让协议，约定被答辩人的三间二层半院落转让给答辩人，总价款350000元，分三次付款。合同签订当天，答辩人按照约定支付给被答辩人首付款200000元正。答辩人在2013年春节前又支付给被答辩人63000元购买款。而被答辩人竞然没有按照双方协议的约定为答辩人办理集体土地使用证。答辩人多次要求被答辩人办证，而被答辩人竞百般推脱，答辩人花费几十万元购买的房屋，竞然没有得到根本的权利保障。而被答辩人竞然诉称答辩人欠其100000元购房款。显然属歪曲事实。请法庭对被答辩人的诉请依法不予支持。如果被答辩人能按照双方协议的约定为答辩人办理集体土地使用证。答辩人愿意将欠被答辩人的87000元购房款一次性付清。否则答辩人将依据《合同法》的相关规定行使抗辩权，依法暂时拒不付下欠的房款。

答辩人与被答辩人签定的房屋转让协议是双方真实意思表示，符合合同法的相关规定，依法应受法律保护，因此被答辩人诉称买卖协议无效，依法无据，请法庭确认合同有效，驳回被答辩人诉请。

本院查明

经审理查明，2012年10月24日，原告邵**、李*、苏**、邵**、张**与被告李**签订房屋转让协议，五原告将位于兰考县城关镇滨河路21号三间二层半院落一处转让给被告李**，转让金额总计350000元，签订协议当日付款200000元，2013年春节前再付50000元，下余100000元房款于2013年9月份前一次付清。五原告负责办理集体证一份，如被告李**要求办理国有土地证，五原告应积极协助办理，所有费用由被告李**承担。协议一式两份，双方各执一份。协议为双方自愿达成，立字为据，永不反悔。房屋转让协议签订后，五原告并未为被告李**办理集体土地使用证。被告李**共向五原告支付购房款262000元。

另查明，滨河路21号三间二层半院落所占用的土地为城镇集体所有，五原告及被告李**在签订转让协议时均知道双方所转让的房屋占用土地为集体所有，原、被告双方均是集体组织成员以外的人员。涉诉房屋在转让和庭审时，均未提交房屋和土地的相关手续。

上述事实有双方当事人陈述、2012年10月24日房屋转让协议、2012年10月24日收据、收到条、询问笔录及庭审笔录在卷佐证，足以认定。

本院认为

本院认为，原、被告双方房屋转让协议所转让的滨河路21号三间二层半院落一处所占用土地属于城镇集体所有，城镇集体所有的动产和不动产，依照法律、行政法规规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。该集体所有的不动产不得出售给非本集体成员。原、被告双方所转让的房屋坐落在城镇集体所有的不动产上，房屋不能脱离土地而独立存在，房地是一体的，土地不能转让时，房屋一并不能转让。故该房屋转让协议是无效的。依照法律规定，合同被宣告无效后，因该合同取得的财产，应返还给另一方，故对原告诉请确认双方转让协议无效及返还房屋、土地的诉请，本院予以支持，同时原告也应返还已取得售房款262000元。对被告李**辩称房屋转让协议是双方真实意思表示，符合合同法的相关规定，依法应受法律保护的辩称理由，本院不予以采信。依据《中华人民共和国物权法》第二条、第六十一条、第一百五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百三十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告邵**、李*、苏**、邵**、张**与被告李**于2012年10月24日所签订的房屋转让协议无效；

二、被告李**于本判决生效后三十日内归还原告邵**、李*、苏**、邵**、张**位于兰考县城关镇滨河路21号三间二层半院落一处；

三、原告邵**、李*、苏**、邵**、张**于本判决生效后三十日内返还被告李**购房款262000元。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6550元，由原告邵**、李*、苏**、邵**、张**负担3275元，被告李**负担3275元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年九月五日