贺平均与河南中**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告贺平均与被告河南中**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月18日作出受理决定，立案后向被告河南中**有限公司送达了起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书等法律文书，向原告贺平均送达了开庭传票、举证通知书等法律文书。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月25日、2015年10月8日公开开庭进行了审理，原告贺平均及其托代理人郑**，被告河南中**有限公司的委托代理人缑旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2011年11月16日原、被告签订了房屋买卖合同，约定购买被告开发的中海欧凯龙1号商住楼1单元14层1403号房。建筑面积52平方，每平方3657.12元，总价款190170元。购房合同约定，交房期限为2012年8月31日，取得房产证的期限为2013年8月31日。原告如约履行了合同义务，支付了全部房款，但被告却违反合同约定，不仅延迟交房，而今房产证至今没有音信。根据合同第十五条约定“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。综上，被告至今未给原告办理房产证的行为已构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、确认争议房产为原告所有；2、被告支付未办理房产证的违约金（截止2015年8月31日）13882元，被告协助办理房产证，按照合同约定向房管局提供办理房产证的相关资料。3、从截止日至取得房产证之日，除按合同约定的日万分之一支付违约金外，另按照同期银行贷款利率的两倍支付利息。4、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告河南中**有限公司辩称，1、办理房产证是房地产行政机关的职权，因此原告要求被告支付未办理房产证违约金无事实和法律依据；商品房买卖合同中也未约定具体取得房产证的期限，原告要求支付违约金无事实依据；原告贺平均在2014年8月18日曾经就双方之间房屋买卖合同关系诉至山**院，主张逾期交房的违约金及利息。在法庭审理过程中，2015年2月9日双方已经就逾期交房达成了调解意见，并经法院确认出具调解书，答辩人已经按照双方的调解意见履行完毕，原被告之间已达成协议，在商品房买卖合同中已不存在任何纠纷。被答辩人向答辩人出具了收条并承诺不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼；2、逾期交房与逾期办证之间本身就存在着必然的时间联系，这一点被答辩人在起诉或主张答辩人逾期交房违约问题时就已经明知超出了合同约定的交房和办证时间，因此其对于自己所承诺内容的前提和后果完全理解，故被答辩人实际上已经放弃了对同一商品房买卖合同的其他请求权利。3、本案系商品房买卖合同纠纷，原告要求确认房屋所有权属于物权纠纷，系确认之诉，与本案不是同一法律关系，不应当合并审理，应当驳回其起诉。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。

根据原、被告诉辩意见，经合议庭评议，归纳本案争议焦点为：原告诉讼请求的事实和法律依据。

围绕争议焦点，原告提交的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、商品房买卖合同一份，购房收据一份，契税完税证一份，证明原被告之间签订房屋买卖合同，合同约定明确证实了被告违反合同约定至今未办理房产证的基本事实，证明原告请求违约金的合同依据，原告依约全面履行了合同，支付了全部房款，缴纳了契税；被告违约的基本事实，证实了原告诉讼请求的依据。

被告质证意见为，对证据1真实性无异议，对证据2真实性均无异议，对证明指向有异议，被告与原告已经就违约交房和办证的事宜于2015年10月28日调解履行完毕，双方已不存在其他纠纷，其诉讼请求不能成立。

围绕争议焦点，被告提交下列证据：1、（2014）山民二初字第00880号民事调解书一份，收条一份，证明原被告之间已就商品房买卖合同达成一致意见，且已履行完毕，原被告之间就商品房买卖合同不存在任何争议，配合办理房产证也属于商品房买卖合同的一部分，原告的诉讼请求无事实和法律依据。2、入住流程表一份，证明2013年10月28日被告将房屋交付原告。

原告质证意见为，对证据1真实性无异议，但与本案无关，调解书达成协议的第三条明确约定双方就此事别无其他纠纷，该此事特指延期交房的事实，并不是延期配合办证的事实；对收条无异议，该收条只能证明原告收到8737元的事实，原告只是签了自己的名字，其他内容都不是原告书写，该内容违背了调解书的内容，明显该证据不真实不合法，不是原告的真实意思表示；对证据2无异议。

经过原、被告质证及对证据的审查，本院依法对原、被告提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2被告未对其真实性提出异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。对被告提交证据1、2原告对其真实性无异议，且能够证明本案相关事实，本院对其证明效力予以认定。

本院根据当事人的陈述、举证，依据有效证据，对本案事实确认如下：2011年11月16日原、被告签订了一份商品房买卖合同（合同编号：HNJZYS00005537），合同约定原告购买被告开发的中海·欧凯龙1号商住楼1单元14层1403号房，建筑面积52平方米，每平方米3657.12元，总价款190170元。合同第八条：“交付期限。出卖应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房单体验收合格。……”。第十五条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。合同签订后，原告于2011年11月16日向被告支付购房款190170元。2013年11月28日被告向原告交付前述房产，并办理了交接手续。2015年2月9日，原告贺平均向被告河南中**有限公司出具收条一份，载明：“今收到河南中**有限公司违约赔偿金8737元（大写捌仟柒佰叁拾柒元整）。本人承诺收到该款后不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，本人同时承诺对本次和解予以保密，保证不与他人沟通。收款人贺平均”。同日，原、被告双方就正在本院诉讼过程中的逾期交房违约纠纷一案达成调解协议，本院出具（2014）山民二初字第00880号民事调解书，载明：……一、被告河南中**有限公司于2015年2月9日向原告贺平均支付违约金后（违约金数额已由原、被告商定并已履行完毕），原告贺平均自愿放弃其他诉讼请求；二、原告贺平均就违约金数额有对外保密的义务；三、双方就此事别无其他纠纷；……”。2015年6月18日，原告以被告逾期办理房产证为由将被告诉至本院。以上为本案事实。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，原、被告约定了房产的交付时间和向产权登记机关提供办理权属登记资料的时间，上述约定是双方真实意思表示，合法有效。被告应当按约定履行协助办理产权证书的义务即向产权登记机关提供办理权属登记资料的义务。原告向被告出具的收条中承诺收到违约赔偿金后不再就该房屋买卖合同提起任何诉讼，上述承诺是对自己合法权利的放弃，是双方对被告在该房屋买卖合同中现实已经发生的违约责任的处理，并不违反法律的规定，构成新的民事法律行为，且原告已经实际收到被告支付的违约赔偿金，原、被告之间在商品房买卖合同基础上成立了新的民事法律关系，对双方具有法律约束力。故原告要求被告按照合同约定向房管局提供办理房产证的相关资料的诉讼请求本院予以支持。要求被告支付未办理房产证的违约金的诉讼请求本院不予支持。

当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告主张收条中收款人（原告）承诺的内容是被告强加的、不是收款人（原告）真实意思表示，但原告提供的证据不能证明其主张，故其辩解本院不予采信。

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告取得涉案房产的物权应当按照法律的规定办理登记，故原告申请本院确认涉案房产归原告所有的诉讼请求本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第三十条、第三十一条、第三十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南中**有限公司于本判决生效之日起十日内将办理权属登记需由被告河南中**有限公司提供的资料报产权登记机关备案；

二、驳回原告贺平均的其他诉讼请求。

案件受理费147元，由原告贺平均承担47元，由被告河南中**有限公司承担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日