曹**与洛阳市**责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告曹*召诉被告洛阳市**责任公司（以下简称：南**司）为房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告曹*召及其委托代理人梁*、白**到庭参加了诉讼。被告南**司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告曹*召诉称，原告于2011年7月15日向被告购买缔景桃苑小区65栋2单元1004室房屋一套。双方约定被告应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，但被告直至原告起诉时仍未完成房屋验收及竣工备案工作，故未能如约按期将房屋交付原告使用。原告入住房屋时，发现房屋存在质量问题，双方于2014年5月23日签订《退房协议》，并于2015年1月15日签订《退房补充协议》。原被告在两份协议中就退房、退款、违约等事项进行约定，但协议签订后，被告并未如约履行合同义务。综上，被告违约，原告为维护自身合法权益诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金3560.7元；2、判令变更被告为公积金还贷的责任主体，并承担公积金贷款本金及利息的偿还责任；3、判令被告返还原告首付尾款2万元及逾期利息（利息按照央行同期银行贷款利率计算，计算至被告实际支付之日止）；4、判令被告办理房屋退房手续，终止与该房相关的有关合同和协议，并承担相应费用；5、判令被告自2015年5月按每月1000元的标准向原告支付违约金，至被告按《退房协议》及《退房补充协议》内容履行完毕之日；6、判令诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告南**司未发表答辩意见。

本院查明

经审理查明，2013年6月20日，原告曹**（买受人）与被**公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0204823，房屋代码：530792）一份，约定原告曹**购买被**公司开发的缔景桃苑65幢2单元2-1004号房屋，房屋总价415000元，付款方式为：“3.其他方式按揭以借款合同为准首付贰拾陆万伍仟元整（265000元）”。合同还约定被**公司应当在2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告曹**。如逾期交房，合同约定：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。

2014年5月23日，原告曹**（乙方）与被**公司（甲方）签订《退房协议》一份，约定：乙方于2011年7月15日购买缔景桃苑小区65幢2单元1004室，面积88.55平方。乙方在交房后发现墙面有空鼓现象等问题后，乙方提出退房，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、双方在本协议签字后三个月内完成退款手续，甲方退还以下资金给乙方：乙方所交首付款人民币：贰拾陆万伍仟元；目前已经偿还公积金贷款共计十期本金及利息人民币：壹万叁仟伍**零壹角；以上两项共计人民币：贰拾柒万捌仟伍**零壹角。具体退还资金方式为：（一）、本协议签字后3个工作日内将首笔退款（玖万元）存入到乙方指定银行账户中；（二）、本协议签字后60天内将第二笔退款（玖万元）存入到乙方指定银行账户中；（三）、本协议签字后90天内将上述约定退款资金的余额存入到乙方指定银行账户中。甲方逾期不付，按应退款项余额的万分之二每天付给乙方违约金（甲方预留贰万元作为乙方配合甲方办理退房手续的保证金）。二、因乙方购买此商品房在公积金的贷款未结清，在退款期间还会产生除目前已经偿还公积金贷款共计十期本金及利息人民币：壹万叁仟伍**零壹角外所产生的本金及利息。此部分本金及利息在退还最后的保证金时据实结算并退还。三、乙方在收到全部退款资金并且甲方将贷款提前还款完毕后配合甲方将购房合同撤销办结当日退还乙方的保证金。

2015年1月15日，原告曹**（乙方）与被**公司（甲方）签订《退房补充协议》一份，约定：2014年5月23日，甲乙双方已签订《退房协议》，已部分履约，现因部分条款约定不明，经双方协商，特订立补充协议如下：一、甲方在2015年3月31日前付清乙方名下所购房屋公积金贷款及利息。二、甲方在2015年3月31日前与乙方到房管局办理此房屋的所有退房手续，终止与该房相关的有关合同和协议，费用由甲方承担，乙方予以积极配合。三、甲方在2015年3月31日前退还乙方首付尾款2万元。四、甲方在2015年2月10日前退还乙方除前10期后的贷款本金及利息，（以公积金还款明细为准）并变更还款方式，由甲方代乙方还公积金贷款。五、如甲方违约，每月向乙方支付违约金1000元。

本案审理过程中，原告曹**自认：1、被**公司已经向其支付了2015年2月之前由其偿还的住房公积金贷款，并从2015年2月开始以原告曹**的名义代为偿还涉案房屋的住房公积金贷款。2、被**公司于2014年3月31日向其交付了房屋，原告也在当天签署了交房手续。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《商品房预售合同》、《退房协议》、《退房补充协议》，未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法予以认定。对于原告要求被告支付逾期交房违约金3560.7元的诉讼请求，根据双方的约定，被告未能依法依约向原告交付房屋，应当承担相应的违约责任；结合原告的当庭陈述以及庭后提交的具体计算方式，本院确定违约金的计算方式为：以415000元为基数，自2014年1月1日开始，按照日万分之0.3的标准计算，至2014年3月31日止。对于原告提出的要求变更被告为公积金还贷的责任主体，并承担公积金贷款本金及利息的偿还责任的诉讼请求，首先，双方在签订的协议中并未明确涉及“公积金还贷的责任主体”变更的问题且公积金贷款事项涉及案外人的利益，原告有关公积金还贷责任主体变更的诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；其次，对于原告提出的要求被告承担公积金贷款本金及利息的偿还责任的诉讼请求，该诉求符合双方的约定，应当依法予以支持。对于原告提出的要求被告返还首付尾款20000元及逾期利息的诉讼请求，根据双方达成的协议，被告返还原告20000元的条件已经成就，应当依法依约予以返还；至于逾期利息的问题，原告并未提供支持此项诉讼请求的依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告办理房屋退房手续，终止与该房相关的有关合同和协议，并承担相应费用的诉讼请求，该诉讼请求符合双方的约定，应当依法予以支持。对于原告提出的要求被告自2015年5月按每月1000元的标准向其支付违约金，至被告按《退房协议》及《退房补充协议》内容履行完毕之日的诉讼请求，虽然双方在《退房补充协议》中约定了违约金条款，但是根据协议载明的内容，该条款并未对违约金如何计算的问题作出明确约定，目前原告单方确定的违约金计算起止时间等内容缺乏合同依据及法律依据，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告洛阳市**责任公司向原告曹**支付逾期交房违约金。（计算方式：以415000元为基数，自2014年1月1日开始，按照日万分之0.3的标准计算，至2014年3月31日止）

二、被告洛阳市**责任公司继续依法依约代原告曹**偿还缔景桃苑小区65栋2单元1004号房屋（房屋代码为530792）的住房公积金贷款。

三、被告洛阳市**责任公司向原告曹**返还首付款尾款20000元。

四、被告洛阳市**责任公司依法依约为原告曹**办理缔景桃苑小区65栋2单元1004号房屋（房屋代码为530792）的退房手续，终止与该房相关的有关合同和协议，并承担相应费用。

上述第一、三、四项义务应当于本判决生效后三十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。

五、驳回原告曹**的其他诉讼请求。

本案受理费389元，由原告曹**负担89元，被告洛阳市**责任公司负担300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十五日