田**与闫保强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人田**与被上诉人闫保强房屋买卖合同纠纷一案，舞**民法院于2013年10月4日作出（2012）舞民初字第1164号民事判决。宣判后，田**不服，向本院提起上诉。舞**民法院于2013年11月14日将此案移送至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月25日审理了此案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2001年11月27日原告之父田**与被告闫**签订购房协议书，将位于舞钢市寺坡村的土地使用者为原告田**的上下两层住宅楼卖给了被告闫**。协议的主要内容是：1、房子售价为7万元，已付给田**；2、土地使用证已交给闫**，使用权归闫**所有；3、如今后房子规划变动，对外由田**出面解决，此房子今后所带来的权利义务都归闫**所有；4、房屋设施（包括水电）已随房屋归闫**所有；5、协议从2001年12月1日生效。协议签订后，双方已各自履行了协议中约定的义务。2008年—2009年该居民区进行房地产开发，就拆迁补偿利益的归属原、被告发生争议。原告认为田**与被告签订协议原告不知情，房屋的土地使用权人为原告田**，田**无权出卖该房屋，为此发生纠纷。

一审法院认为

原审法院认为，2001年11月27日田**与被告闫**签订的房屋买卖协议为有效协议，原告田**主张该协议无效没有法律依据。最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。田**在将双方争议的房屋出卖给被告闫**时，无论其对房屋有无所有权或者处分权，其签订出卖房屋的协议都是有效的。原告田**以出卖人田**无权出卖该房屋，原告对出卖协议不知情为由，主张协议无效的请求不符合法律规定，本院不予支持。根据最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：驳回原告田**的诉讼请求。案件受理费1550元由原告田**负担。

上诉人诉称

上诉人田**上诉称：一审法院认定事实错误。我在毫不知情的情况下，田宗礼所签订的房屋买卖合同无效，其无权处分我的房屋，其行为也构不成表见代理，属恶意串通，应认定为无效合同。原审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人闫保强辩称，我与田宗礼之间不存在恶意串通。田**对交易房产的行为是明知的，且房产交易后，18年内没有提出任何异议，即使在2008年-2009年房产开发后，田**也没有主张该权利。本案是在2012年才提起民事诉讼。一审法院适用法律正确，请求二审法院维持原判。

本院查明

本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。

本院认为

本院认为，2001年11月27日，田**与闫**签订房屋买卖协议后，闫**已将70000元购房款支付给田**，而田**又把土地使用证交付给闫**。为此，该合同是双方真实意思的表示，应视为有效，本院应予认定。虽然该争议的房屋土地使用证是田**的，而闫**购买该房后，在此居住多年，而田**亦未提出任何异议。故田**买卖房屋的行为应视为表见代理。表见代理行为是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为造成足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的，由本人承担法律后果的代理行为。本案从法律事实上看，田**为田**之父，闫**在购买房屋时相信田**应有代理权，闫**所购买的房屋应认定为善意取得的。为此，闫**对购买房屋的行为不应承担民事法律责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人田**的上诉理由证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人田**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十二月二十七日