梁*、梁*、伍**与李**、赵**、李**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告梁*、梁*、伍**诉被告李**、赵**、李**为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁*及及原告梁*、梁*、伍**共同委托代理人廖**，被告李**、赵**及被告李**、赵**、李**共同委托代理人许**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告梁*、梁*、伍**诉称，原告梁*、梁*之父、伍**之夫梁**1994年购买单位洛**研究所房屋一套，地址位于洛阳市涧西区珠江路42号街坊17栋4单元301号，建筑面积71.06平方米。1999年2月梁**交清了全部房款，但未取得房屋所有权证书。2006年11月14日，原告伍**与三被告签订了《关于房子购销协议》，并将两份交房收据以及房门钥匙交予被告，但是事后梁**未予以追认协议效力，伍**以及梁**均多次明确提出终止无效的《关于房子购销协议》。2009年4月21日，房屋产权单位洛**研究所为17-4-301号房屋发放了产权界定卡，2009年7月23日，梁**取得了房屋所有权证，但房屋所有权以及土地使用证均被被告拿去。自2006年11月，原告伍**将房屋钥匙交给被告之日起至2012年11月，原、被告履行完毕（2012）洛*终字第1226号民事判决书内容之日止，被告出租房屋，收取租金，谋取私利。（2006年11月15日至2012年11月15日共72个月，（72乘以600元）等于43200元。）此外，自2007年1月至2008年12月期间，被告拒绝缴纳房屋暖气费。物业管理费、电费水费，导致所欠的费用均从梁**的工资中扣除4915.61元（详见账单）。2007年10月29日，梁**作为原告提起诉讼，2008年12月19日梁**死亡。几经周折，2012年9月24日洛阳**民法院作出终审判决，确认原告伍**与李**、赵**、李**签订的《关于房屋购销协议》无效。为维护原告的合法权益，提出以下三点诉讼请求：1、判令被告因房屋买卖无效赔偿占有轴研所家属院17-4-301号房屋期间的租金、水、电费、暖气费等费用共计48115.6元。2、判令以48115.6元为基数，并从起诉之日起，按照银行同期同类贷款赔偿利息损失。3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告李**、赵**、李**辩称，一、原告的房租的诉讼请求不能成立。贵院（2012）涧民四初字第382号民事判决书、洛阳**民法院（2014）洛*终字第50号民事判决书，判决原告赔偿答辩人损失139944.8元，但将已经生效的法律文书应付给答辩人的利息29959.2元已从原告付给被告的损失中减去，这充分说明在返还答辩人购房款73000元时，没有支付利息。另依据洛阳**民法院（2014）洛*终字第50号民事判决书认定答辩人购买房屋是善意的，获得的赔偿是正常履行及履行后可获得的房屋增值利益。所以，该损失不包括利息。由此可知，根据公平原则，原告占用答辩人购房款73000元长达6年之久没有支付利息，那么，答辩人当然不应当支付房租，被告的利息损失远远大于原告的房租。二、退一步讲，合议庭认为应当支付房租，那么被告占用房屋期间所得的租金收入再加上空房费用可以全部付给原告，而原告占用被告购房款73000元长达72个月的利息则必须支付给被告，这样才是合理公平的。并且原告按每月600元，计算72个月的租金43200元是错误的。其一，总月数应为70个月，而不是72个月。2006年11月至12月由原告指定的房屋代管人姜**、马**夫妻居住，这两个月的房租不应由被告来承担。其二，原告以每月租金600元计算没有依据。从答辩人提供的第二组证据可知，租金应共计16722元。另一方面，伍**在自己的信中自认月租金为300元，在中院（2012）洛*终字第1226号上诉案中自认月租金为400元。再者，洛**研究所的规定，在未发房产证之前，职工房不准对外出租，所以原告所提出的月租金600元是没有依据的。*、关于物业费、电费、暖气费的计算有错误，三项合计应为2968.85元。四、原告应当返还被告支付的防盗门及汇款费550元。另驳回原告利息的诉讼请求。

本院认为

经审理查明，2006年11月14日，被告李**、赵**、李**（乙方）与原告伍**（甲方）签订《关于房子购销协议》一份，约定甲方将轴研所家属院17-4-301号二室一厅，71.3㎡住房一套，暂无房产证，卖给乙方，房价柒万叁仟元整。2006年11月15日，被告将房款73000元通过银行支付给梁**。梁**于2007年10月29日向本院提起诉讼，2008年3月20日本院作出（2007）涧民二初字第691号民事判决书，判决如下：一、被告伍**与被告李**、赵**、李**签订房子购销协议无效。二、梁**、伍**于本判决生效后30日内向被告李**、赵**、李**退还购房款73000元。三、被告李**、赵**、李**于本判决书生效后30日退还位于洛阳市涧西区珠江路42街坊17幢4门301号住房给梁**、伍**。被告李**、赵**、李**不服本院一审判决提起上诉。2009年10月9日，洛阳**民法院作出（2008）洛*终字第1345号民事判决书，判决如下：一、撤销洛阳市涧西区人民法院（2007）涧民二初字第691号民事判决书；二、驳回梁**的诉讼请求。二审判决后，被告伍**不服二审终审判决，向河南**民法院申请再审。2011年5月31日，洛阳**民法院作出（2011）洛*再审字第70号民事裁定书，裁定如下：撤销涧西区人民法院（2007）涧民二初字第691号民事判决书和本院（2008）洛*终字第1345号民事判决书；二、本案发回涧西区人民法院重审。本院在重审期间，因原审原告梁**死亡，故其法定继承人梁*、梁*、伍**作为原告参加诉讼，2011年12月9日本院作出（2011）涧民二初字第314号民事判决书，判决如下：一、原告伍**与被告李**、赵**、李**签订房子购销协议无效。二、被告李**、赵**、李**于判决生效后三十日内归还原告梁*、梁*、伍**涧西区珠江路42号街坊17栋4单元301号房屋。三、原告伍**退还被告李**、赵**、李**房款73000元及利息（按同期银行贷款利率标准，从2006年11月15日计算至判决生效）。被告李**、赵**、李**不服该判决，再次向洛阳**民法院上诉，2012年9月24日，洛阳**民法院作出（2012）洛*终字第1226号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。该判决送达后，李**、赵**、李**向本院提起诉讼，要求伍**赔偿其因买卖房屋合同无效导致损失250000元。

裁判结果

另查明，原、被告双方于2012年11月对生效判决的内容予以履行，即，被告向原告返还了涉案房屋，原告向被告返还了购房款73000元，并支付利息29959.2元。

再查明，2013年9月14日我院作出（2012）涧民四初字第382号判决，判决如下：一、被告伍**于本判决生效后十日内赔偿原告李**、赵**、李**损失139944.8元。逾期，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，即若逾期履行则加倍执行迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李**、赵**、李**的其他诉讼请求。伍**应赔偿李**、赵**、李**的损失为139944.8元，具体的计算方法如下：（房屋估价时点的价值315720元-原购买价73000元）×70%-已支付的利息29959.2u003d139944.8元。被告伍**不服判决向洛阳**民法院提出上诉，洛阳**民法院作出（2014）洛*终字第50号判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。

2014年4月14日，原告梁*、梁*、伍**向本院起诉要求被告因房屋买卖无效赔偿占有轴研所家属院17-4-301号房屋期间的租金、水、电费、暖气费等费用共计48115.6元及利息。

被告占用涉案房屋期间从梁展驹卡中扣除的物业费、暖气费和电费共计2968.85元，有洛阳轴**限公司出具的说明和工资发放表在卷资证。

本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。2006年11月14日，被告李**、赵**、李**（乙方）与原告伍**（甲方）签订的《关于房子购销协议》被确认无效后，原、被告双方于2012年11月对生效判决的内容予以履行，即，被告向原告返还了涉案房屋，原告向被告返还了购房款73000元，并支付利息29959.2元。原告向被告支付利息，那么被告亦应当向原告支付占用房屋的费用。但是，在2013年9月14日我院作出（2012）涧民四初字第382号判决中，该利息29959.2元已被扣除，即相当于原告没有支付利息，那么被告相应的亦不应再支付占用房屋的费用，另，原告也没有证据证明其与被告之间存在房屋租赁合同关系，故本院对原告提出的“判令被告因房屋买卖无效赔偿占有轴研所家属院17-4-301号房屋期间的租金”的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张的利息，没有法律依据，本院不予支持。对于被告占用涉案房屋期间从梁展驹卡中扣除的物业费、暖气费和电费共计2968.85元，被告应当向原告支付。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：

一、被告李**、赵**、李**于本判决生效之日起十日内向原告梁*、梁*、伍**支付占用涉案房屋期间从梁展驹卡中扣除的物业费、暖气费和电费共计2968.85元；逾期，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告梁*、梁*、伍**的其他诉讼请求。

本案受理费1003元，由原告梁*、梁*、伍**承担700元，被告李**、赵**、李**承担303元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年九月一日